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換房時候,哪些流程可以穿插辦理,需要注意什麼?

作者:由 鏈上樓市 發表于 書法日期:2022-06-04

穿插是什麼

換房時候,哪些流程可以穿插辦理,需要注意什麼?

本篇重點講解在置換型房產交易的流程中,為節約總週期,

哪些具體的手續可以穿插進行辦理。

置換型交易在本質上來說,就是同一主體同時參與兩筆房屋交易,既作為出售房源的業主,也作為購買房源的客戶。在弄清兩筆交易中的各個節點及相互產生的影響後,就可以很好的安排穿插辦理手續。

以貸款購房為例:

換房時候,哪些流程可以穿插辦理,需要注意什麼?

以上節點中,

第一個重要節點是“網籤”,一旦網簽完成後,不動產登記機構會認定購房人名下新增一套住房。

第二個重要節點是“繳稅、過戶”,一旦完成過戶,不動產機構將認定售房人名下減少一套住房。

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再結合北京限購政策,即非京籍家庭可購買一套住房,京籍家庭可購買兩套住房。可得知,非京籍家庭或京籍家庭出售的房產不是唯一住房時,在自己售房環節完成“繳稅、過戶”前,不能進行購房環節的流程。因此以下僅對“名下只有一套住房的京籍家庭”進行討論。

結合優惠政策,如果購房人名下無住房且無貸款記錄(包括商貸或公積金),在申請貸款時將按首套貸款認定。在繳稅、過戶環節,如果售房人名下僅有一套住房,且持有年限滿五年,則免徵個人所得稅。

而“名下住房套數”對整個交易的影響是最大的,因此要將“購房環節”與“售房環節”的節點合理穿插安排,主要圍繞“住房套數”來進行。所以,要達到總週期最短,對於不同情況的置換人群將有下列不同組合的穿插方式:

一、置換人出售的房產是名下唯一住房,且持有年限滿五年:在售房環節完成“繳稅、過戶”前,可以同時辦理購房環節中的資質稽核、評估房源兩個環節(下一網籤環節需等售房環節完成“繳稅、過戶”才可進行,否則在售房環節會被認定為非唯一住房,徵收個人所得稅。)

二、置換人出售的房產是名下唯一住房,但不滿五年,分以下幾種情況:

(1)若置換人曾經沒有按揭貸款記錄。則在售房環節完成“繳稅、過戶”前,可以同時辦理購房環節中的資質稽核、評估房源、網籤三個環節。(下一貸款申請環節需等售房環節完成“繳稅、過戶”才可進行,否則在購房環節中會被認定為二套貸款。)

(2)若置換人曾經有按揭貸款記錄。則在售房環節完成“繳稅、過戶”前,可以同時辦理購房環節中的資質稽核、評估房源、網籤、申請貸款、銀行出具批貸函五個環節。(下一繳稅、過戶環節需等售房環節完成“繳稅、過戶”才可進行,否則在購房環節會按二套購房計稅。)

以上就是關於置換型交易可以穿插辦理手續的條件及節點,如有疑惑可以諮詢身邊的鏈家經紀人。

換房時候,哪些流程可以穿插辦理,需要注意什麼?

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