民間買賣合同書法律保護嗎
- 基本案情 -
楊繼珍與蘇學先系夫妻關係，雙方在北京市順義區馬坡地區馬卷村有一處宅院，具體坐落在北京市順義區馬坡地區馬卷村南三路東一巷X號。1992年4月，土地行政主管部門對該宅院進行丈量和確權登記，該宅院土地使用權人登記為蘇學先。
2013年12月5日，蘇學先與秦強簽訂《房屋買賣協議書》，約定蘇學先將坐落在北京市順義區馬坡地區馬卷村南三路東一巷X號的房產出賣給秦強，房屋宅基地使用權一併轉讓，價款四十萬元整。後楊繼珍以雙方並不存在真實的房屋買賣合意訴至法院要求依法判決確認秦強和蘇學先答署的《房屋買賣協議書》無效。北京市順義區人民法院經審理認為：買賣合同應當是雙方當事人的真實意思表示，應當以真實的交易為基礎。本案焦點在於蘇學先與秦強之間是否就涉訴房屋存在真實買賣交易。蘇學先與秦強所籤房屋買賣協議書中只是就涉訴房屋的價款作出了約定，不能證明秦強向蘇學先已經支付了40萬元的轉讓費用。除此之外，秦強就其所主張的以現金方式已支付了40萬元轉讓費用的事實既不能提供付款收據，也不能提供相當的取款憑證予以證明，蘇學先對此亦不予認可。綜上，蘇學先與秦強的交易有悖常理，本院認定辦於先與秦強之間就涉訴房屋不存在真實的房屋買賣關係。因宅基地屬於集體經濟組織所有，組織成員享有的特定權利。秦強也並非涉訴房屋所在地集體經濟組織成員，雙方簽訂買賣協議書的行為損害了集體經濟組織的的權益，違反了相關法律和行政法規的強制性規定。因此，蘇學強與秦強簽訂的房屋買賣協議書無效。
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- 問題 -
名為買賣實為借貸的房屋買賣合同是否有效？
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- 律師分析 -
該案例涉及名為房屋買賣實為借貸即“以房抵債”房屋買賣合同效力的認定問題。
1。 以房抵債協議的具體表現形式
司法實踐中，一類以“房屋買賣”作為“借貸合同”之“保障”的糾紛比較典型。具體來說就是一方當事人向法院主張其與另一方當事人存在房屋買賣合同法律關係，並已經實際支付了部分或者全部購房款，要求另一方當事人繼續履行合同為其騰退交付房屋或辦理過戶登記手續的義務。而另一方當事人則向法院抗辯稱其與對方不存在真正的房屋買賣法律關係，所謂的房屋買賣合同並非其真實意思表示，是迫於對方壓力，為求得到對方借款或期待對方給予更長的還款期限而簽訂的合同，實質是為“借貸合同”提供一種對方認可的“保障”或是“擔保”。這類案件隨著社會經濟的發展和民間金融市場的活躍，逐步呈現上升趨勢。實踐中，將其稱為“以房抵債協議”，或稱為“名為房屋買賣實為民間借貸關係”。蘇學先和秦強雖然簽訂了房屋買賣合同，但雙方並未按秦強交付房屋使用，秦強也未實際向蘇學先交付購房款。在本案中，蘇學先和秦強事實上達成的是將涉訴房屋進行抵押，當蘇濤不能清償債務則轉移房屋所有權（買賣合同）的意思是不真實的，引起該物權變動的真實原因是以物抵債的約定，而非買賣合同。
2。 以房抵債協議的效力認定問題
本案中，蘇學先和秦強簽訂房屋買賣合同的合法形式掩蓋了非法目的，即如蘇學先不能還債時秦強取得房屋的所有權。雙方所籤合同以買賣的方式規避了《擔保法》第四十條關於禁止約定抵押物的所有權轉移為債權人所有的相關規定，存在以合法形式掩蓋非法目的的行為。此外，即使雙方所籤合同真實，但因宅基地屬幹集體經濟組織所有，宅基地使用權系集體經濟組織成員享有的特定權利。秦強也並非涉訴房屋所在地的集體經濟組織成員，雙方簽訂買賣協議書的行為，實則處分了涉訴房屋所屬的宅基地，損害了集體經濟組織的權益，違反了相關法律和行政法規的強制性規定。因此，蘇學先與秦強所簽訂的房屋買賣協議書也是無效之協議。
3。 參照適用本案例時還應注意的問題
綜上所述，在處理類似於名為房屋買賣實為借貸的案件，應根據房屋買賣合同約定的標的物特徵、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。且民事活動應當遵循誠實信用的原則，雙方簽訂的協議及內容應遵守相關法律規定，違反相關法律規定則不具有法律效力，不受法律保護。審理案件時應該審查當事人的真實意思，如果當事人僅僅具有房屋買賣合同的外觀形式，而其真意在於設定借貸關係，並以房屋的買賣作為履行借款合同的擔保方式的，應認定房屋買賣合同無效。
作者：眷誠法務 王 偉
圖片：網 絡
主編：眷誠法務 李 晶
排版：眷誠法務 楊雨柔