屋頂挑簷算建築面積嗎
房子無小事。無論是買房賣房，還是住房租房，難免會遇到可大可小的經驗盲區。
為了提供更為全面及專業的觀點，“杭報地產”推出「五分鐘讀法律」專欄。我們會以時事評述或案例分析的方式，為大家普及與住房各個環節有關的法律問題。
當然，如果你有任何與房有關的問題，都可以給我們留言。
文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律師事務所 高階合夥人 房地產與建設工程部主任）
案例
2017年5月，李某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該房產公司開發的房屋一套。該《商品房買賣合同》內寫明瞭該房屋的建築面積和套內面積，並明確房屋每平方米單價和總價按照套內建築面積計算。
另外該《商品房買賣合同》的附件為房屋平面圖及位置圖，其中《房屋分層分戶平面圖》顯示李某所購買的該商品房所在樓層為七層（含躍層），分別為七層（建築面積129。83平方米，含2個陽臺）、躍層（建築面積75。79平方米，含2個陽臺）。
開發商於2019年4月23日向李某郵寄送達了《收樓通知書》，要求李某於2019年4月30日起一個月內，前往開發商處辦理相關交付手續。李某依通知前往查驗房屋並收房，但查驗過程中李某發現本來合同約定的4個陽臺中，躍層區域的一個“陽臺”部分的蓋板實為該樓棟的屋頂挑簷，頂蓋實為屋簷，且寬度極小，難以覆蓋地面。
李某提出這個應當屬於露臺而非陽臺，開發商系未按合同約定建造房屋，當場提出要求整改並明確整改完成後才收房。開發商則表示該區域就是陽臺，自己是按照規劃設計建設的，沒辦法直接整改。且根據購房合同約定該專案只要透過竣工驗收合格，買受人應辦理收樓手續，不得以瑕疵或一般質量問題拒絕收樓。雙方爭執不下最終也無法達成一致意見。
李某想知道開發商這種行為是否屬於違約？自己能不能拒絕收房，並且主張直至開發商整改完成之日止的逾期交房違約責任？
李某能否要求開發商依照購房合同對爭議“陽臺”進行整改或賠償？
解析：
關於李某所購房屋的爭議區域到底是陽臺還是露臺，根據住建部頒佈的《建築工程建築面積計算規範》，該規範將陽臺定義為“附設於建築外牆，設有欄杆或擋板，可供人活動的室外空間”；露臺的定義為“設定在屋面、首層地面或雨蓬上的供人活動的有圍護設施的平臺”。
可見露臺與陽臺最大的外在區別就是露臺是一個無蓋的平臺，而陽臺則是有蓋周圍有欄杆或擋板圍合的空間。依據李某描述，該“陽臺”的蓋板實為該整棟樓的屋頂挑簷並非陽臺頂蓋且寬度極小，難以覆蓋地面，據此可以大致判斷該區域應當為露臺而非陽臺。
由於《商品房買賣合同》所附的《分層分戶平面圖》顯示該區域為陽臺，但實際交付為露臺，該交付於雙方在合同中約定不符，故開發商已經構成違約，根據《民法典》第五百七十七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”李某有權要求開發商進行整改並要求賠償相應的損失。
需要區別陽臺與露臺最重要的另一個原因，則涉及相關面積的計算問題。根據《建築工程建築面積計算規範》規定，在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構地板水平投影面積計算1/2面積，但是露臺不應計算建築面積。因此開發商若之前就將該露臺視為陽臺，並實際按照陽臺計入房屋套內面積，計價收取了購房費用。
根據《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定，如果面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，則據實結算房價款；如果面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房；買受人不退房的，產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
因此，李某可根據最終產權登記面積的實際情況向開發商主張相應購房款的返還。
李某能否要求開發商支付延遲交房違約金或其他賠償？
解析：
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。”
因此通常購房人能夠拒絕收房的條件主要是房屋主體結構質量不合格不能交付使用，普通質量瑕疵或其他不影響購房人居住使用目的實現的問題，並不是購房人拒絕交付使用，並主張開發商逾期交房責任的理由。
案例中，雙方對案涉房屋區域的爭議，顯然不屬於房屋質量問題嚴重以致足以影響買受人對房屋的正常使用問題，且如果購房合同中已明確“不得以瑕疵或一般質量問題拒絕收樓”， 李某可以主張要求開發商進行整改、修補或其他合理方式解決，但不得藉此拒絕收樓，也不能據此主張逾期交房的違約責任。
律 師 建 議
結合案例中李某遇到的實際情況，特作出如下提示：
1、合同附件是合同的重要組成部分，大部分購房人在簽署合同時會仔細研讀合同正本的內容，卻往往忽視了合同附件的內容。特別是在《商品房買賣合同》中，開發商通常會將一些購房過程中不為關注的細節問題，例如房屋平面圖、補充協議等作為合同附件附在合同正本後。
購房人稍不留意便會忽略合同附件可能存在的問題或風險，因此購房人在稽核《商品房買賣合同》時一定要關注合同附件的內容，尤其是涉及房產具體資訊和影響購房人後續維權的內容更需要特別關注。
2、正如前述分析可知，如果房屋存在的質量瑕疵或是房屋與交樓標準存在一定差異，購房人在沒有正當理由的情況下，是不能拒絕收房的，但是購房人也並非無計可施。
對於此類問題可行的做法是在雙方簽署的交接單上寫明購房人發現的質量問題，最好能夠要求開發商書面承諾限期修復，或者寫明先行修復再交接，以最大程度維護購房人的利益。
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文章來源：杭州日報房產