自己的房子怎麼估價
影響房價的因素是多維度、多方面的。宏觀上的房價走勢，主要由房產政策、經濟狀況和市場供需三個方面共同決定；而微觀上，房子究竟能賣多少錢則受地理位置、交通情況等因素的影響。
一、哪些宏觀因素影響房價走勢？
國家政策、國家經濟狀況、市場供求關係。
第一
國家政策
國家在房地產方面的每一次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震盪，這些新政包括限購、貸款等。簡單地說，影響房價的很重要的因素就是中央政策。不妨參考下圖，
往年新政頒佈後房價走勢
舉個例子：
2014年9月30日頒佈新政（930新政）：首套：貸款首付比例為30%；貸款利率下限為基準利率0。7倍。 二套：已結清相應購房貸款的家庭，執行首套房貸款政策。之後房價走勢如下：
第二
國家經濟狀況
房地產是一個資金密集型的行業，房價的走勢也和經濟走勢密切相關。2008年的房價下降就是源於當年全球範圍內的經濟危機對中國經濟的影響。經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。
第三
市場供需關係
2015年，北京市常住人口為2170。5萬人，與2014年相比，增加18。9萬人，並且這個數字還在緩慢增長。增長的人口基數為北京房產交易市場提供了源源不斷的購買人群。
而將這種“供需關係”落實在二手房市場，新增房源量、新增客源量與帶看量，便成為體現供需關係的最直接的資料。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關關係，新增客源量增加，意味著到二手房門店登記要買房的人增加，勢必會增加經紀人帶看的次數。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場供況。比如2016年8月第四周新增客源/新增房源為5。19，一套房源可能有5個左右的購房者在搶奪。
二、哪些微觀因素影響房子售價？
微觀因素，由大及小，由外及內，在此粗略分為客觀和自身兩個大方面介紹。客觀因素主要涉及位置、教育資源、交通3個方面。自身因素主要涉及裝修、戶型、稅費3個方面。
第一
準備出售
（1）位置
對於北京來講，中心房價高於郊區，商圈中心高於周邊。
當然，國家或者地方政府的政策對房價影響也是很大的，政府規劃和投入，例如新區、CBD、舊改、地鐵等規劃投入等都可能帶動房價的上升。
（2）交通
在北京，交通對房價也有很大影響，其中地鐵對房價的影響很大，且為階段性表現。
在地鐵發展的不同階段，附近房屋的價格持上升趨勢。而以一個區為視角看，要比非臨近地鐵的房價高一層。
以昌平線為例：
第二
自身因素
（1）戶型
房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、採光、動靜分割槽、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。同一小區優勢戶型，售價會相對更高。
（2）裝修
精裝修的房子賣相好，對於需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶，即使價格略高，購房者也會考慮。
精裝修時需留意：
1。售價增值部分要高於裝修款、時間成本、人力成本，否則得不償失。
2。精裝修有利也有弊。部分買家喜歡簡裝修，一方面是因為房價低，另一方面自己可以按照自己喜歡的風格改造。
（3）稅費
稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格，根據二手房交易習慣，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。
舉個例子：
一套50平方米、網籤價100萬（假設網籤價大於核定價，以網籤價為稅基）、原值80萬的普通商品房為例（買家是首套房）
相比不滿兩年房子省6。05萬！
所以，如果你的房子滿五唯一，在同等條件下更容易找到合適買家，也相對能賣更多的錢！
三、如何給房子合理估價？
這裡推薦最簡便的方法：透過房屋估價器查詢。各大房產網都有這項功能，但是由於各個房產網的計算依據不同，估價器給的結果還需考究。
判斷房價走勢以及房屋買賣時機時，不妨按照上述思維邏輯，考慮國家是否新出臺政策、國家經濟情況和市場供需情況，之後結合自己房子的特質，利用估價計算器合理定價，更理性、更順利出售房產！
編輯：Will
設計支援：宋星陶
內容出品：北京內容運營部
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