小區監控費用該誰出
業主入住新房後，如果小區物業責任心強、管理到位，業主的生活可以說是錦上添花。反之，如果小區物業服務不到位，小區裡面垃圾亂堆、私家車亂停亂放、進出人員保安不問不理，那就很鬧心啦。對於物業公司保安不盡職責，衛生維護差，防盜措施不力，共有物業用房被佔用經營的現象頻發的問題，遇到這樣的問題，業主能否拒交物業費？業主如何維權？物業公司應先服務還是先收費呢？
這些問題是廣大業主常常遇到的問題。今天我們通過幾個案例，結合《民法典》《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》，對以上所說的問題，逐一進行解答。
案例一：房屋質量有問題拒交物業費敗訴
2013年1月，程某所購房屋外牆滲水導致室內牆面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發商、物業公司、施工單位三方協商達成處理方案，但經多方多次修理未能修復。同年，程某停在小區消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找物業公司協助解決事宜，物業公司經檢視監控，基於案涉小區存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認為物業公司物業服務不達標，拒不繳納2013年全年物業服務費1865。16元。物業公司多次向程某索要未果，遂向法院提起訴訟。
法院經審理認為，物業公司與業主委員會簽訂的書面物業服務合同合法有效。原告履行了物業服務義務，作為小區業主應當支付相應費用。被告程某辯稱案涉房屋存在質量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務不當行為，但房屋質量問題不是物業服務的內容。被告有關因房屋質量問題所致的維修義務，應向相關責任人主張，故對其上述辯解意見法院不予採納。至於被告車胎被扎一事，法院認為，車輛被扎非原告所為；依據雙方合同約定，並未有原告履行物業服務義務不當的證據，且合同約定由於第三人侵權導致被告的損失，不能苛責原告。被告以此為由拒絕繳納物業費用無法律依據。遂判令被告程某給付原告物業公司物業服務費1865。16元。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。
案例二：限制業主使用電梯物業公司構成侵權
2011年7月，周先生在某小區購得涉案房屋。2013年12月，物業公司與該小區業主委員會簽訂物業服務合同。合同約定，物業公司為小區提供物業服務，服務內容包括房屋建築共用部分的維修、養護和管理；共用設施、裝置的維修、養護、執行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、汙水管、共用照明等；並對物業服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日，物業公司入駐小區並提供物業服務。
後周先生以其進戶自來水堵塞，小區東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業服務費。物業公司自2015年5月多次書面催繳無果後，對周先生的門禁卡資訊進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告物業公司停止侵權行為，並賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發的獎金及精神損害賠償等損失共計3000元。
案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎上，首先明確被告物業公司雖為自身合法權益實現，才採取了限用電梯的措施，但這是一種侵權行為，且與物業服務的宗旨相違背。同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業服務區域記憶體在的違規經營、噪音汙染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規的行為，根據相關法律，物業服務人的義務僅為協調處理義務。在明確各自權利義務的基礎上，雙方經協商後，就被告物業公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業費繳納等事項達成了一致意見。
案例三：拿房後未裝修入住判業主按八折交費
2007年6月，李某購買了某小區一套住宅。2009年1月，李某辦理了房屋交接手續，並與物業公司簽訂了前期物業管理服務協議。協議第4條約定，物業服務費自房屋交付之日起計收，預繳1年，之後每半年預繳1次；正常收取期間，因李某空置房屋，按全額計收。2013年12月，物業公司與該小區業主委員會簽訂書面物業服務合同。合同約定，物業公司為該小區提供物業服務，繳費期限按年計算，業主應當在每年的第一個季度內履行繳納義務，逾期繳納的應繳納違約金；因業主原因閒置房屋，按全額計收物業服務費。
因李某領取案涉房屋後未裝修入住，雙方就物業費產生糾紛。2013年3月、2015年7月，物業公司透過特快專遞向李某催收物業費未果，於2015年8月訴至法院，請求判決被告李某支付2013年至2015年物業服務費7456。75元及違約金。
法院經審理認為，物業公司具有物業服務一級資質，業主委員會有代表業主簽訂物業服務合同的權利，雙方簽訂的物業服務合同以及被告李某與物業公司簽訂的前期物業服務合同合法有效。鑑於被告交房後確未裝修入住，原告的服務成本相應會有所減少；同時，考慮案涉合同為原告起草的格式合同，綜合管轄區域內物業收費的具體情形，對於被告應當繳納的物業服務費按照雙方協議約定價款的80%予以酌情調整，認定為5965。4元，遂判決被告李某給付物業公司2013年至2015年物業服務費5965。4元及違約金。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。
若雙方物業服務合同中明確約定“因業主原因閒置房屋，按全額計收物業服務費”，應該如何處理呢？
在房產銷售領域，“空置房”是指房屋竣工一年後沒有售出的房屋，因此類房屋的物業費應由建設單位繳納，故在物業服務領域的“空置房”應當是指已經銷售並交付給業主但未入住的房屋。這裡的“入住”包括進駐裝修，因為房屋交付給業主後，業主對房屋已經享有基本的處分、使用權利，進駐裝修後就會產生生活和裝修垃圾，業主即開始實際享受關涉自身利益的物業服務，此時不能再視為是空置房。而本案中，李某領取房屋後即一直閒置，未裝修入住，未實際享受物業服務，物業公司的服務成本相應有所減少，根據權利義務相一致原則，考慮到案涉物業合同為原告起草的格式合同，作出酌減收取物業費的判決。
業主可以以物業服務不到位為由拒交物業費嗎？
《民法典》九百四十四條：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支援。針對現實中業主最為普遍的服務不達標的抗辯意見，業主以物業服務不達標為由進行抗辯並要求減免物業服務費用，人民法院應當要求業主說明不達標的具體情形；物業服務人能夠證明其已經履行了合同的主要義務，物業服務範圍內的秩序有序、清潔，安全保衛工作基本到位，業主要求減免物業服務費用的抗辯理由不予採納。
不少業主因房屋質量、小區偷盜行為等遷怒物業公司，並拒交物業費。依據權責利相對等原則，物業公司只要做到了其職責範圍內的事情（比如小區攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務，不能苛求物業公司對小區內所有事情負責，對於超出物業公司職權範圍內的事情，業主可以請物業公司協助，找相關部門及人員予以解決。
物業服務不到位，業主應當如何獲得救濟？
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支援。”
業主可以先與物業公司協商，要求物業公司整改相關不達標的服務；如物業公司拒不改正，業務可自行收集相關證據，向人民法院起訴，要求物業公司承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的。
業主應從哪些方面收集相關證據？
主要是兩方面：業主個人住宅中，物管本應上門解決的問題卻一直未處理的，業主進行拍照、錄影取證，其後上門告訴物管，通過錄音記錄對方答覆；另外，收集物管對小區環境服務不周到之處的證據。同時表明，因為物管服務打折，物管費不能按此前約定價格收取，要求降低物管費甚至不交，這時就很有可能得到法院的部分支援。如果業主不願反訴，也可拿著該類證據直接和物業公司交涉。
業主如果對物業公司不滿意的，可以更換物業公司嗎？要怎麼更換？
《民法典》第九百四十六條：“業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。”
第二百七十八條：“下列事項由業主共同決定：（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；”
業主有權更換物業公司，但需要業主共同決定，並應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。以上業主達成共識後，即可更換物業公司。
如業主不交物業費，物業公司可以對其進行停水停電等行為來催繳物業費嗎？
《民法典》第九百四十四條第二款：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。”
合理使用小區內的公共設施，是業主的權利，案例二中物業公司限制業主使用電梯，是一種侵權行為，雖然起因系業主拖欠物業費而引起，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但物業公司索要物業費，可以透過催繳的方式來行使權利，在催繳後業主仍不繳納的，還可以透過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支援的。
因此，業主拖欠物業服務費用，物業服務人採取停止對業主供應水、電、氣等或不恰當的限制業主使用門禁、電梯等制約手段，影響業主正常生活的，業主有權要求物業服務人排除妨礙，造成損失的有權要求賠償。
業主無理拒交物業費，物業公司要怎麼辦？
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條第一款：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支援。”
物業公司如遭遇業主無理拒交物業費，可先行向業主催告，仍不繳納的，物業公司可向人民法院起訴，要求業主繳納物業費。