有人用過中郵借錢嗎
前幾天，有個粉絲在後臺問我：
大鬍子李老師，房貸利率，還有降的可能嗎？
這個問題，問得非常關鍵。
12月的房貸利率，可以說是全年關注度最高的一次利率調整。
這次調整不僅關係到正在買房的朋友，也關係到已經買房的朋友。因為很多人的房貸合同定價日是1月1日，參考的就是12月20日公佈的5年期LPR。
存量房貸能不能再降些，定錘就看這個月了。
那麼問題來了，房貸利率，今年還有降的空間嗎？
有沒有空間？首先要看市場。
其實今年，房貸利率調整的非常頻繁。
單是全面降息就有3次：
分別是今年的
1月、5月和8月
，5年期LPR累計
下調近35個基點。
除此之外，還有2次因城施策的加點調整：
一次是今年5月，允許
首套首貸房
貸利率低於5年期LPR
20個基點
；
一次是今年9月，允許
6-8月房價連續下跌
的城市，自主決定在
2
022年底前
階段性維持、下調或取消當地新發放
首套住房貸款利率下限
。
系列重磅利好之後，現在的房貸利率最低已經殺到3。7%。
根據資料，在其監控的42座重點城市之中，房貸利率低於4%的重點城市有8個，最低的還是清遠，首套首貸已經降到3。7%。
可以看到，這8個城市當中，還有武漢和天津這樣我們常說的有價值城市，兩座城市首套首貸最低已經來到3。9%。
以武漢為例，相比去年5。73%的利率，現在已經下降183個BP了，換算成月供，100萬貸款每月能省1107元。
當然，武漢和天津是符合9月最新政策的特例。
目前其他重點的一二線城市，首套首貸基本維持在4。1%-4。3%之間，相比去年最高利率，降幅都是140BP甚至以上。
可見，今年以來的降息力度，不可謂不大。
只是落到樓市，再猛的降息石子，似乎也未激起太多漣漪。
10月全國商品房共計銷售9757萬平方米，環比下降27。9%，市場依舊是個不太樂觀的市場。
雖然最近頻繁迎來樓市利好，但是利好幾乎都是集中在房企與保交樓，真正針對需求端的刺激反而較少。
但想要救活樓市，最後一定還得回到刺激購房者。
此時此刻，來點降息，刺激刺激市場需求，也未嘗不可。
從市場來看，降息並不是過分的要求。
只是，能不能降息，除了看市場，還要看銀行。
最近，大家也能感受到，市場處於密集的政策調整期。
每個月都有不少城市在調整
首付比例、房貸利率、人才落戶
等等購房政策，買房本來就是一件需要提前準備名額和資金的事情，如果沒有認真關注市場政策調整，很可能就會錯過一些還不錯的城市的上車時機。
最近，我重新整理了
10-11月主要城市樓市政策和主要城市的房貸利率
，50多個城市最近又有新的政策調整，不僅包括核心城市，很多三四線城市買房優惠又多了。
12月，有沒有機率降息？
另一個點在於銀行。
畢竟降息，是要銀行吐錢出來，銀行現在的資金狀態、放鬆意願都很關鍵。
我看了下，怎麼形容現在的銀行的呢？
錢多，多到冒出來！
上週，央媽剛剛宣佈即將降準，12月5日開始執行，預計會放出5000億基礎貨幣。
我簡單算了下，現在的貨幣乘數基本在7。85左右，降息後資金流動速度加快，貨幣乘數很可能會破8。
這就意味著，這次降準可能將釋放出4萬億的流動資金。
並且，透過降準釋放出的資金，就是銀行最喜歡的無息貸款，簡直不要太爽。銀行手裡的錢，更加充裕了。
其實，在降準之前，銀行手裡就不太缺錢。
相信大家今年都接到過銀行打來的電話，我幾乎是每個星期都能接到1-2個，都在問我有沒有資金需求。
從10月的資料來看也是如此，10月m1與m2的剪刀差仍在擴大，社會融資規模在擴大，但是居民貸款意願依舊較低。
央媽降準，本意也是為了增強社會的流動性。
然而現在的情況是，銀行拿著錢，借不出去，老實說，這既不符合政策大方向，也不是銀行想要的，因為錢拿在手裡，也沒法收息。
說實話，銀行憋得也挺急的。
這樣的情況下，銀行出點血，也能刺激下貸款需求，也未嘗不是一種雙贏。
只是，只是，做慈善可以，但做慈善的時機很重要。
12月，是否會降息，答案可能是一個大NO！
為什麼？
我簡單跟大家聊下，我的一些看法：
1、降息會來，只是可能是1月。
看看今年降息的月份也知道，12月是很少降息的，原因前面我也說了，銀行可以出血，但不意味著願意大出血。
一方面，1月降息不僅能送來新年第一槍利好，也不影響2024年後續調整。另一方面，9月份出臺降息政策，截止時間是12月底，再有調整肯定也要再此之後再說。
我判斷，最早1月初，最晚春節前後，可能就有訊息！
2、存量貸款打折拖到現在，今年估計是沒戲了。
2017年—2021年房貸利率是相對較高的，但這期間存量按揭資金佔據了按揭規模的60%。
涉及的範圍大了，銀行調整的衝動就小了。
3、不用太糾結房貸利率，今年年底-明年3月，買房差距不是很大。
目前房貸利率實際上已經很低了，再次降息幅度應該也不會很大，應該就在5個bp左右，換算成房貸每100萬，月供也就多30左右。
還不如仔細淘淘筍盤，趁現在行情多殺點價。
房貸利率已經是因城施策了，比如武漢、天津這些城市，房貸利率已經來到3。9%，已經是超級低的水平了，這批城市再降的空間也不大了。
所以，綜上。
有需求的朋友，還是那句老話，年底要開始跑市場了！