房子是開盤後越到後面越好嗎
最近幾天，快週轉成了地產行業的熱詞，大家都在討論這個，據說有朋友為了辯論相關話題，最後打了起來……
好多粉絲找到明源君，希望明源君說說自己對快週轉的看法。
在明源君看來，3個月開盤還是6個月開盤不是本質問題，五十步笑百步更沒有必要。
其實只要是做快週轉的，都巴不得越來越快，6個月開盤的，本來也想3個月開盤，只是能力達不到而已。
明源君今天主要說3點：
房企做快週轉實際是被逼的，有3把刀懸在房企頭上。
慢不一定好，快不一定壞，房子只有價效比的問題。
殺死快週轉不是不可能，之前在少數城市差點就實現了，以後要實現得滿足4個前提。
下面明源君詳細來說。
1
是誰逼著開發商做快週轉？
有3種力量
你可能會說，開發商都是自己確定節奏，怎麼可能有人逼他幹呢？
其實不然，有3種力量，逼著開發商做快週轉。
一、對政策、週期等變化的恐懼
有一個專案，前期規劃得很好，按照當時的市場行情完全能暢銷，但是卻在施工一半的時候，遭遇了調控等政策，客群發生改變，於是滯銷，幾年都賣不出去。
這不是個案，有的房企，因為類似的專案太多，而破產或者被收購。
快週轉，是將變化的風險降到最低的一種方式。
房子賣光的那一刻，風險消除，種種不確定性都不存在了。
二、借的錢太貴，拖得越久虧得越多
有一段時間，有些國家為了刺激經濟，貸款利率很低，零利率乃至0。5的利率都有，如果拿到這麼低利息的錢做地產開發，慢一點壓力也不會很大。
可是現在，我國少數開發商因為評級不高，借的錢利息到了15個點以上，低一些的，很多也有7、8個點，這麼貴的錢壓在專案裡，拖得越久，賺得越少，還有虧本的可能。
三、馬太效應嚴重，必須拼規模，上規模必須快週轉
地產行業的馬太效應，是越來越嚴重的，有規模就能借到便宜的錢，在拿地的時候更有優勢，綜合成本更低……沒有規模，可能利潤越來越低，越來越難，最後做不下去，被收購。
所以，所有房企都在拼規模。幾百億的都在衝千億，千億的在衝幾千億，幾千億的怕後面趕上，還要進一步擴大規模。
上規模就要加槓桿，用別人的錢為自己賺錢。加槓桿與快週轉是不可分割的，週轉越快，撬動的規模越大，風險越小。
一旦企業上了規模、加了槓桿，只要操作得好，5%的利潤相對於自有資金來說，就相當於100%的利潤。
如果同一筆錢，一年裡先後做了2個專案，規模當然比只做一個專案擴大了一倍。
綜上所述，快週轉給房企安全感，而對安全的追求，是人性的基本需求，也是老闆的基本需求；而企業的源動力就是對利潤的追求。
所以，房企被逼著做快週轉，也就好理解了……
那麼，快週轉有沒有可能誕生“好產品“呢？
2
慢不一定好，快不一定壞
關鍵在於價效比
有人可能不同意明源君“慢不一定好“的說法，認為”慢工出細活“。
其實地產行業最慢的，是爛尾樓，一慢下來，就是10年。你會買嗎？
你認為明源君偷換了概念？你說的是正常狀態下的？我們來看下常態……
在一個四線城市，面對面的2個專案，甲專案是品牌開發商開發半年就開盤的，乙專案是本地小開發商修了2年開盤的。甲專案比乙專案每平方還貴500。可是甲專案很快賣光了，乙專案還剩了一半。
要知道，買房子的都是本地人，他們不知道哪個盤花的時間更多麼？他們是傻子麼？當然不是，他們是覺得甲專案更好。
問題來了，甲專案為什麼給人感覺更好？
因為，它複製了之前幾百上千個專案的成功經驗。從園林到戶型再到動線，都是直接複製成功專案，施工過程管理經驗也都是複製的。而乙專案，從頭開始，水平當然有限。
你認為明源君又偷換了概念？
你說的是同一個開發商，如果肯花更多時間，一定能做出更好的產品？
你認為，複製之前的成功產品，雖然沒有風險，但是也沒有個性，太單調？
你說的是對的！
可問題在於，客戶真的願意為更好、更個性化，但是也更貴的房子買單麼？
前2年，地產行業曾經流行“戶型眾籌“的概念，也就是說，一棟樓裡，每家都自己提設計需求，然後房企去實現。
有的房企真的去嘗試了，最後發現：
在同一棟樓裡裝50個戶型，理論上是可以的。但如果這樣，每家的房子都很貴，是一般房子的2倍……最後前期參與戶型眾籌的人最後都不願意買單。
每家設計自己的房子，看上去很美好很藝術，但是也很貴，大多數客戶看重的還是價效比！
某以品質著稱的房企，進入東北某城市，花1萬/平方的成本做專案，精雕細琢，開盤想賣1萬3的價格，結果客戶都認為產品很好，卻都不願意買。為啥呢？周圍平均房價才5000多，最終，這個專案以7000/平的價格甩賣了2年才賣完！
所以，產品再好，也要市場買單才行。
明源君認為，對於房子來說，沒有絕對的好壞，只有價效比的問題。
最後的問題也並不在於3個月開盤的快週轉，而在於：
為什麼沒有人做建造週期更長、價效比更高的房子，來打敗3個月開盤的專案？
3
殺死快週轉的4個前提
其實，殺死快週轉的可能性，之前在某一線城市是出現過的。
當時，房價已經到了一個高位，而高階需求也大量湧現。於是出現了與快週轉完全相反的一種模式：
放慢速度，多花時間和精力，充分挖掘土地價值，只要客戶能夠接受，就敢多投入時間和錢做好專案。
以一個專案來舉例，這種模式的核心如下：
如果做快週轉，6個月開盤，這個專案能賣到每平方5萬，毛利1萬。
放慢節奏，仔細琢磨，提高專案品味，2年以後開盤，專案可以賣到每平方10萬，覆蓋掉財務成本等之後，每個平方還能有毛利4萬，是快週轉的4倍，即使算上週轉次數等因素，也還是多賺了。
但是，隨著限價政策的推出，上面這種模式消失了，因為：
既然不管多久以後開盤，能賣得價格都一樣，那當然越快越好。
那麼，以後，快週轉模式會被消滅麼？明源君覺得，在一個城市，如果同時實現了以下4個前提，就有可能：
1、現房銷售
。
目前已經有部分省市在試點現房銷售。
預售制下，開發商提前拿到預售款，可以用1個億的資金撬動10個億甚至更多的資金，滾動開發。現房銷售後，開發商沒法這麼玩了，資金週轉和使用效率也將降低，開發資金使用成本相應提升。
2、買房人越來越成熟，願意為雕琢的時間買單
如果買房人越來越專業，就一定能發現1年開盤和3個月開盤的房子的區別。並願意為更好的房子花更多錢。
如果“慢週轉“投入的時間和成本，都有回報，房企也就不會再糾結於”快週轉“了。
3、限價令部分取消
這是2實現的前提。
4、本地房屋供給充足
只有供給充足，客戶才有選擇權。
如果房子本來就不夠，那麼，不管做啥專案，用幾個月來做，都會被搶光的。
