89平米小三房好賣嗎
業內人士都很清楚，近兩年鄭州房市的成交結構已經發生了巨大變化：
剛需萎靡，剛改、改善產品逆勢崛起。
有錢人好說，可以賣掉原有的剛需房，進軍改善甚至豪宅市場。
手裡的剛需房，賣掉賣不掉，都不影響他們搶得熱鬧，買得利索。
但曾經幻想先買個小三房住幾年，再去換大房的剛需族，卻沒那麼輕鬆。
他們突然發現：現在的經濟、就業形勢，賣了小的也換不起大的。
最現實的，是實現這個想法，還得面對一個前提，先賣掉小的。
但眼下這形勢，賣掉賣不掉，他們也不知道。
如今，鄭州80-100平米小三房的成交佔比正逐漸走低，100-120平米的剛改產品卻逆勢崛起。
當大戶型改善房成為房市主流，鄭州主城內89平米的小三房有沒有未來？
如果你現在出手，你會怎麼辦？面對小三房，你還會不會出手？
是迫於無奈，為了眼前先買個小三房住著？
還是放眼未來，狠狠心一步到位，避過將來“小難換大”的尷尬？
01
住小三房得習慣擠和搶
不住不知道，一住就後悔。
這是前幾年小三房興起時，一些業主為當時情況所困，無法長遠考慮匆忙入手，如今腸子悔青的切身感受。
談起居住的感覺，這些業主能說的也就倆字：憋屈！
其實，這也是89平米小三房的最大痛點。
按照89平米小三房計算，得房率如果是75%，室內實用面積剩下的，也就是67平左右。
在這樣的尺寸約束下，每一個房間都顯得格外逼仄。
這樣的房子，主臥面寬一般能做到3。4米或者3。2米。
除去牆體，最多隻能容得下一張2米的大床，一個50公分的衣櫃。
在這樣的空間裡，想床頭豪華一點？抱歉，床頭櫃扔掉吧！
或許，那些帶飄窗的主臥稍微好些，“窮”則思變，讓飄窗跟床連到一起。這樣，也總算給臥室裡擠出個小過道。
主臥已經如此，次臥和書房就更不用說。
次臥放個1。5米的大床和定製衣櫃，其他就別想了。
至於書房，常規的床也別去想，想也是瞎想：要麼特別定製尺寸，要麼就挖空心思來個榻榻米。
其實，買了這樣的房子，在孩子分床之前，多數家庭的書房，也就是雜物間。
整體空間所限，客廳，自然也是緊湊：沙發、茶几、電視櫃往那兒一堆。
其他的，別奢望了，想想就好，也就是想想而已。
如果家裡有個孩子，想鋪個爬爬墊，咋辦？讓茶几讓位兒吧！
就這還是一個孩子的家庭，倆孩子？對不起，實在沒太多的地兒，鋪一個，搶去吧！
02
樣板間和居住是兩碼事
當初看樣板間時，感覺還行啊，咋住進來，就沒那味兒了呢？
這些想法，是買過小三房、入手並居住後的業主，普遍都有的一個感覺。
因為他們的89平米小三房，在真實入住後，卻發現客廳的會客功能，基本上已喪失殆盡。
生活中，家裡但凡多來幾個客人，他們就會發現站沒地方站，坐沒地方坐。
為了解決客廳狹小的問題，他們大多都是將南向陽臺，與客廳直接打通平鋪，以追求客廳空間利用的最大化。
但這樣的客廳，看著是大了不少，但是，洗衣晾衣又成了問題。
廚房和衛生間，由於受空間所限，也只能說是滿足功能所用而已。
廚房裡放不下冰箱，衛生間裡做不了乾溼分離，若真要硬著頭皮做了，在家洗個澡，恐怕胳膊腿兒的自由舒展都成問題。
如此，還僅僅是空間上的不方便，如果再遇到一些奇葩戶型設計，那就更憋屈。
小三房裡最常見的面積浪費，也就是餐廳。
因為廚房太小放不下冰箱，留給餐廳的地方只能用來放冰箱。如果真要在餐廳的位置擺上桌椅，就別想順順當當進出廚房，而且嚴重影響室內動線。
年輕小夫妻倆人還好，要是三代同堂居住，大家只能選擇到客廳茶几上吃飯。
03
為人建房還是為牆建房？
其實，小三房面世，最初是為了滿足剛需所生。
它的存在，自有它存在的道理。在一定程度上，也確實解決了一些剛需家庭的居住問題。
但問題是，設計房子的目的，最終還是讓人方便居住，也是改善人們生活環境的。
但所建的房子，為生活帶來諸多不便，也就遠離了設計的初衷。
這些小三房，本來空間就不足，而由於個別設計方面的缺陷，導致空間的浪費，讓宜居這個願望離我們的生活漸行漸遠。
近年來高層小三房，最為流行的經典戶型，總是在幾個臥室門前留個走廊，這幾個平方的面積，往往都構成了浪費。
還有目前一些被吹上天的小三房神戶型，竟又設計上了雙衛或者1。5衛。
說白了，也就是89平米小戶型加了個衛生間。這樣做，雖然解決了衛生間不夠用的問題，但每個房間的逼仄程度，反而在居住空間的浪費表現得更加嚴重。
進到這種戶型，滿眼望去，到處都是牆，總之沒有一個房間，住著是寬敞的。
有時候想想，現在的築房者，究竟是為人建房還是給牆建房？
如此種種，眼下百平米以下小三房，值得被吐槽的地方，也實在是太多太多。
04
小三房僅解決眼下無奈
儘管小三房存在諸多弊端，但就目前來看，鄭州89平米的小三房，依然是受購房者青睞的產品型別。
根據相關資料統計，鄭州市80-100平米小三房的成交量佔比，始終是鄭州住宅產品所有面積段中成交量最大的一類，且霸主地位一直持續至今。
2013年，鄭州80-100平米小三房成交量佔比達到頂峰，以46%的成交佔比，成為鄭州賣得最好的產品型別。
直到今天，鄭州80-100平米小三房的成交量佔比始終在40%左右徘徊。
這意味著，在鄭州買房的人裡，幾乎一半人都選擇了80-100平米小三房。
小三房住著憋屈，為何還能常年霸榜呢？
1、年輕人的無奈之選
購買小三房的主力客群是年輕的剛需一族，小三房總面積不大，總房款親民，可以讓剛需一族從漂族變成市民，從租客變成業主。
誰都知道二三百平的大三房大四房住起來舒服，但是兜裡的銀子，才是決定選擇的最關鍵因素。
2、功能性強，暫時解決痛點
小三房面積不大卻功能齊全，從二人世界到三口之家，再到三代同堂，雖然住起來擠了點，但總能滿足居住功能。在這個面積段的住宅產品裡，功能性是為了解決住幾口人的問題，而不是解決居住舒適度的問題。
3、市場流動性好，投資客湧入
小三房因為總價門檻低，二手房市場流通活躍，且在租房市場也有不錯表現，在一定時期，的確會吸引大批投資客進場。
05
漸漸失寵理所當然
小三房的銷量佔比雖然高，卻已經開始走下坡路。
到了2021年，鄭州80-100平米小三房成交佔比已經從2013年最高點時的46%，下跌到37%。
與之相對應的則是100-120平米的剛改產品，銷量佔比連年攀升，2021年已經突破25%。
按照這個趨勢發展，小三房的市場霸主地位恐將不保。
火了這麼多年的小三房，為何開始失寵？
1、剛需沒錢買，改善成主流；
現在有能力買房的，更多的是有房有錢一族，剛需買不起或者持幣觀望情緒濃厚，導致剛需小三房銷量走低。
2、房住不炒，小三房投資價值降低；
房地產去金融化，房產的投資屬性正在降低，在買房賠錢機率更大的城市裡，小三房即使門檻再低也沒有投資客敢於進場。
相反，鄭州主城區大戶型的價值卻始終堅挺，正在成為自住舒適+資產保值的最佳選擇。
3、租金市場遭遇衝擊，小三房租金雖穩，但已不見漲幅；
鄭州房市在分化，租房市場也在分化，豪宅、高階盤的租金穩健，而普通剛需房的租金連年下降。小三房雖然比大多數安置房、老家屬院租金穩，但是也很難出現漲租情況。
4、換房難，買房只求一步到位，不再買小三房過渡；
以前剛需買小三房總覺得可以過渡一下，住上十年八年就能換房，現在發現維持收入已是難事，換房更是難上加難。沒錢的年輕人選擇不買房，家裡有錢的年輕人選擇一步到位買大房子。
5、二胎三胎政策，小三房不夠住了。
一孩家庭住小三房勉強還行，二孩、三孩兒家庭尤其是兒女雙全的家庭，小三房已經明顯不夠住。
06
主城房市正在排斥小三房
從資產保值增值的角度來看，小三房確實需要及時進階為大三房、大改善了。
1、從新房供應方面看，鄭州主城區內百平米以下小三房的供應量在減小。
鄭州主城區內近兩年入市的新樓盤中，90平米以下小三房越來越少，一些想要提高產品調性的樓盤，甚至已經開始放棄百平米以下小三房，比如高新區保億豫景晨園直接以110平米起步；楊金正弘璟雲築直接105平米起步；常西湖華瑞紫韻城天園直接101平米起步；二七區萬科航海未來城首開的2棟樓，直接奔向114平米……
受容積率控規影響不得不做百平米以下小三房的樓盤，也在儘量將該面積段產品佔比做到最低，但是起步面積也都在90平米以上。
比如管南的新盤電建洺悅融園，直接99平米起步；二七區萬科理想拾光，起步面積95平米；上半年開盤的金水保利大都匯雖然最小面積有98平米戶型但佔比不高；管南金岱即將入市的龍湖熙上，直接94平米起步……
至於那些單價2萬以上的改善盤、豪宅盤，比如萬科古翠隱秀、華潤幸福裡等專案，更是直接140平米起步了。
趨勢正在形成，主城內新樓盤都在努力做高階，面積越做越大，而小三房供應只能仰仗三四環之間或者近郊的剛需盤。
同樣是三房戶型，主城區內從89平擴大到95平甚至100平米以上，面積增加十多個平方，意味著總價也大大提升，如果以均價1。4萬/平來計算，那總價就多了14萬，想要在主城買房的剛需，一輛私家車或者一個車位就沒了。如果真的手頭太緊，那就得考慮考慮遠離出征了。
2、從二手房存量市場來看，鄭州主城內百平米以下小三房優勢也在降低。有些小區內，大戶型比小戶型單價甚至能高出近萬元。
比如金水區英地天驕華庭二期，140平米、160平米二手房單價普遍在3-3。4萬/平，而89平米小三房單價普遍在2。4-2。8萬/平。
二七區康橋金域上郡1號院140平米戶型，二手房單價普遍在2。2萬/平左右，而89平米小三房單價普遍在1。5-1。8萬/平；
綜合而言，無論在新房市場還是二手房市場，鄭州小三房的頹勢都已經開始顯現。
確實有不少讀者也感受到小三房正在失寵的市場情況，甚至有人擔心自己手裡89平米的小三房未來不好賣。
這種擔心並不多餘。
的確，百平米以下的小三房，能用最低的門檻，讓無數人在城市裡有了溫馨的家。
但這只是一定時期內的需求，不同的發展時期，其需求也一定會慢慢改變。
雖然從某種意義上來說，房住不炒之後的小三房，其對標的客群為新進人口。
只要城市在發展，人口在流入，小三房還會有它的一部分空間。
只是，這個空間，將會越來越小。
畢竟，對於眼下的剛需族來說，小三房再也不是當年的香餑餑。