什麼是物業公建專案
今天市場繼續維持震盪走勢，指數跌幅不大，上證指數下跌0。57%，創業板跌0。78%，但個股跌幅不小，1500家個股跌幅超過3%，兩市漲跌幅中位數 -2。1%。
最近指數雖然不錯，但從個股來看的確機會寥寥。剛看了一組資料，算上新股，目前A股有4126只股票，這4126只股票今年漲跌幅中位數為0，一半的股票是漲的，一半的股票是跌的。
今天也和一個券商營業部的朋友做了交流，據他說今年普通投資者虧錢者眾，很多人在今年都沒有賺到錢。
但在機構的圈子裡，據我瞭解今年賺20%的算平庸，50%算正常，70%以上才算的上優秀吧。。。
今年公募基金中的股票型基金平均收益也高達40%。
A股結構化的情況越來越嚴重，可能在未來，我們不會再有什麼熊市，牛市，只會有部分股票的牛市和部分股票的熊市。
深度研究基本面，尋找個股漲跌的邏輯，理解市場的預期差，這些工作將會越來越重要。也會越來越關鍵。
在平安夜裡，雨軒沒法送每個讀者朋友一個蘋果，只能送大家一個可能不那麼貼心的小建議。
樹立正確的投資觀念，關注價值，踐行長期投資，恪守能力圈，做複利的朋友，慢慢變富。
公建物業
和大家聊到了物業股，分享了住宅物業比較苦逼的商業模式。
我個人是認為住宅物業的投資價值相對沒那麼高，類似碧桂園服務這種住宅物業可能會利用增值服務創造一定的機會，但目前看的沒有那麼清楚。
今天再來聊聊公建物業，所謂公建物業，其實就是管理一些公共服務設施的物業。比如管理公園，學校，醫院，景區。
公建物業的下游往往是政府，國企，所以這是一門to g，to b的生意。由於下游是政府，國企，公建物業現金流肯定是比住宅物業更差的。
公建物業也有兩個優勢，一個是具備一定的提價能力，另一個是拓展速度快，應用場景多。
從提價來看，目前國內公建物業幾乎都是以招標形式選擇物業公司的，而且是按年限簽約，一般簽約2-4年，之後再進行招標，這意味著每2-4年物業公司都有一次議價的權力，不會出現像住宅物業一樣，幾乎永遠不能提價的情況。
但公建物業的提價能力也沒那麼強，畢竟目前物業公司太多，行業競爭格局過於分散，每次招標也是競爭激烈，往往也很難獲得大幅度的提價，特別是在一些大的專案上，想提價是很難的。
公建物業最大的優勢還是在快速擴張，過去國內有很多沒有物業的地方。比如很多大國企，事業機關都有後勤管理部門，但隨著社會的發展，大家幾乎都認識到外包的物業效率更高，成本更低，因此越來越多公司開始把後勤部門裁撤，改為物業外包。
在公園，醫院這種情況已經越來越多，這兩年也已經出現了公司廠房物業外包，銀行，學校後勤服務外包等情況，公建物業對後勤的替代速度是越來越快的。而且很明顯這個趨勢是可以持續的，畢竟這是用效率高的替代效率低的，是社會發展的必然趨勢。
因此從事公建物業業務的企業今年來的確是站在了風口上，未來相關公司這塊業務增速會很快。
商業物業
商業物業其實是物業中最好的賽道。
商業物業我們常又分為寫字樓物業和商場物業，這二者有一定區別。
從寫字樓物業來說，收費是面對寫字樓房東的，但實際使用寫字樓交錢的往往是租客，因此寫字樓物業話語權是比較強的，畢竟收費也是面對租客，房東會擔心租客不交物業費，也會幫助物業催繳物業費。
因此寫字樓物業收費率還是很高的，甚至有一定的提價能力，畢竟提價只需要房東同意，實際交物業費的租客沒有議價能力。
而且大家擔心的寫字樓空置並不影響寫字樓物業的收費，寫字樓空置房東同樣需要繳納物業費，除非這個房子未來再也不打算租了，要不在下一家租客入住前，寫字樓方依然會要求房東補齊物業費。
寫字樓物業最大的問題是國內沒有優秀上市公司，過去海外有五大行物業（仲量聯行，第一太平戴維斯等），這些物業公司在前些年拿到了很多高階寫字樓的物業服務訂單。
這兒幾年來，隨著國內百姓崇洋媚外心理下滑，這些所謂的五大行都還是面臨了一定的經營壓力，目前五大行之一的戴德梁行在國內已經選擇了和萬科旗下的萬科物業戰略合作（同時被萬科入股），發展國內市場。
如果萬科物業能上市算是非常好的寫字樓物業的投資標的，但目前沒有看到其有上市計劃。
至於A股的招商積餘，就是招商物業+中航物業，招商物業我不瞭解，但我曾經在有中航物業的寫字樓裡工作過，我覺得這樣的物業公司是沒有價值的，物業糟糕的服務使得我們最後選擇了搬辦公室。。。而我們那棟寫字樓的租金也因為糟糕的物業逐步成為了周圍最便宜的寫字樓。。。
物業創造價值的方式其實是使業主得到良好的服務，從而實現資產的增值，好的物業能使住宅賣的更貴，寫字樓租金更高。因此物業的服務和品牌一定會是其未來最核心的競爭力。
在目前這個野蠻發展的階段可能區別還不太明顯，但在存量競爭的未來，能否創造優質的服務，是不是有優秀的品牌力，將是物業公司的生存之本。
商場物業也是很好的賽道，如果商場經營的好，商場的商鋪位是不愁租的，更是可以提價的，因此對於好的商場來說，商場物業面對客戶話語權和議價權是很強的。
比如剛在港股上市的華潤永珍生活，背靠永珍城。由於永珍城經營情況很好，商戶蜂擁而至，華潤永珍生活經營情況也非常好。
因此這類具備優質經營能力的商場物業算是物業股中最好的賽道，不僅能提前佔款，還能提價，還能擴張。
從二級市場給的估值也能看到，華潤永珍生活估值超過百倍，遠高於所有物業公司，可以說是國內目前最稀缺，最優質的物業標的。
……
對物業股的理解就寫到這兒啦，我研究了物業股後，我的感受是，物業股前兩年的上漲，完全是市場認知偏差導致的，物業股從商業模式上還是有很多問題，優質的物業股並不多。
而物業股的認知偏差很大程度上源於市場對於能佔款商業模式的偏好，畢竟能提前收錢，坐地收租的商業模式很好，過去的物業，A股的saas都是被炒上天的品種。如果大家還能挖掘到這種品種，可能背後會有很大的投資機會。