辦理按揭需要樓房封頂嗎
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序言：買房是國人的“頭等大事”，房貸的利率政策和價格水平也是消費者在辦理房貸時關注的重要因素之一。個人住房貸款業務受房地產行業調控的影響較大，銀行也會依據不同時期的房貸政策及本行信貸業務結構的變化，對個人住房貸款業務的准入和利率進行動態調整。由於借貸雙方所掌握的資訊和所處的交易地位不同，消費者與銀行關於貸款利率和放款的爭議糾紛時有發生，不少消費者有類似的困惑，為什麼明明通知貸款已經審批通過了，但卻遲遲等不到放款。
一、案件背景
消費者L女士於2019年6月初向某銀行申請辦理個人住房按揭貸款，6月中旬該筆貸款申請透過審批，待樓房主體結構封頂後可安排放款。該幢樓宇於8月份主體封頂後，劉某多次向銀行催促放款，銀行工作人員告知由於信貸政策調整與市場貸款利率水平變動，目前暫無放款規模需要等待上級通知，但無法承諾確切時間，如果願意接受利率上浮則可以儘早放款。L女士對此強烈不滿，經與銀行溝通交涉未果後，向福建省銀行業保險業消費者權益保護服務中心（以下簡稱“省消保中心”）投訴，提出按照合同約定利率下浮5%並立即放款的訴求。
二、案例分析
本案的爭議焦點在於銀行向消費者提出上浮利率的要求是否恰當，L女士提出按照合同約定利率下浮5%的訴求是否合理。
L女士認為，其在貸款已經具備放款條件後多次要求貸款經辦行儘快放款，銀行則以“需要排隊”“沒有規模”為由一再失信，自己為此付出了大量的溝通時間和成本，故要求銀行下調利率並立即放款，否則將會向法院提起訴訟。
銀行則表示，此舉實屬無奈，由於受信貸政策調整與利率管控影響，該行按揭貸款規模趨緊，客觀上確實無法滿足立即發放貸款的要求，這才向L女士提出了上調利率的建議。
三、調解情況
接到L女士調解申請後，省消保中心成立了調解小組，第一時間約見了貸款銀行調查瞭解情況。經調查，L女士的貸款申請審批通過後雙方簽訂了借款合同，合同中已經約定了借款總額、借款利率和還款方式等相關要素，隨後向房管部門辦理了抵押登記手續並已經取得了抵押權證。在瞭解了爭議的基本事實後，調解小組通知雙方進行現場調解。現場調解過程中，調解當事雙方分別作了事實陳述，並就本方主張的事實提供了證明材料。在充分聽取雙方意見後，調解小組提出了調解觀點，L女士與銀行簽訂的個人住房按揭貸款合同不違反法律、行政法規的強制性規定，系雙方真實的意思表示，合同自雙方簽字蓋章之日起生效，雙方均應按照合同的約定全面履行各自的義務。由雙方合同中已經對利率作出約定，因此，銀行應當依照《中華人民共和國合同法》和《個人貸款管理暫行辦法》有關規定，及時向L女士發放貸款，如發生政策調整或規模緊張等情況需要調整合同約定的條款，雙方應透過協商達成一致並簽訂補充協議；而L女士遵守合同的約定雖然沒有錯，但由於合同實際履行過程中發生了因政策調控而產生的重大情況變化，也應給予銀行一定的理解，雙方友好協商解決問題。經過多輪耐心溝通、說服，雙方最終認可並接受了該意見。調解結束後不久，銀行積極調配貸款額度並按合同約定發放貸款，至此雙方房貸利率糾紛取得圓滿的解決。
四、案例啟示
1、查明事實，釐清是非是調解的前提。本案是常見的個人房貸利率糾紛投訴案件。這類案件由於銀行與消費者均簽訂有個人住房按揭貸款合同，合同條款約定清晰，舉證相對簡單，在調解中只要對雙方舉證的合同及相關材料進行認真的比對、梳理和分析，就能快速查明事實，瞭解情況，從而針對爭議焦點提出調解方案。
2、以法明理，以理解紛是調解的關鍵。本案雙方當事人在合同履行過程中，因發生信貸政策調整及利率管控的重大情況變化，給繼續履行合同造成一定的難度，銀行方提出上浮利率繼續履約的要求，而消費者由於對方推延放款付出了時間成本而提出下浮利率繼續履約的要求，這些要求都違反了原合同的約定，如若協商不成，只能解除合同，這樣給當事雙方都會帶來更大損失。調解中心透過釋明法理、闡明利害，促成雙方達成和解，繼續履約。
五、結語
房貸利率及放款糾紛屬於貸款業務常見糾紛。受政策調控和市場變化的影響，銀行信貸投放的結構和規模也處於動態調節的過程，借貸雙方由於資訊不對等，易產生誤解糾紛，但此類糾紛一般事實清楚、權利義務關係明確，並非一定要透過司法訴訟解決。本案中，調解組織依託第三方的公信力，以公平、公正的立場介入調解，在查明事實、釐清是非的基礎上，透過以法說理，以理服人，引導雙方理解互讓，共同遵守契約精神，最終促成雙方和解，既為消費者爭取了合法合理的權益，又為銀行挽留住了客戶，提示了風險，有效潤滑了銀行與消費者的關係，充分發揮了第三方非訴調解組織在銀行機構與消費者之間的橋樑紐帶作用。
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原標題：《房貸已透過審批，銀行突然提出上調利率怎麼辦？——個人房貸糾紛調解案例》