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土地流拍、多城出“限跌令”,這一系列背後,究竟發生了什麼?

作者:由 老潘聊地產 發表于 曲藝日期:2022-05-13

土地流拍有什麼後果

據不完全統計,2021年6月-8月,全國土地市場流拍612宗土地,其中,一二線城市流拍99宗,三四線城市流拍513宗!

這完全與2021年上半年的拿地風格不一樣啊!

筆者2021年上半年參加過多宗土地的網上競拍,一宗土地沒有競拍200多輪,根本就停不下來,土地競拍結束,土地成交價溢價30%,那是妥妥的事。

那半年過後,土地市場畫風大變,這是怎麼回事呀?

除此之外,房市也不好過,房價往下跌的預期也越來越強烈,以致全國各地紛紛出臺“限跌令”,繼瀋陽、昆明這些城市出現“限跌令”後,就連經濟發達的城市,全國百強縣排名第二的江陰市,其住房和城鄉建設局也於2021年8月31日出臺《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》,明確規定:

嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰、堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

土地流拍、多城出“限跌令”,這一系列背後,究竟發生了什麼?

答案仍然還是各家房企資金短缺這個導火索引起的。

大家都知道,在2020年之前,很多房地產公司都是透過高槓杆、高週轉將公司規模做大的。高槓杆就意味著高負債,而在高負債之下,房企都需要透過借新債、還舊債這種操作,來使房企得以繼續運轉下去。

2020年後,國家為了確保房地產市場健康發展,出臺了三條紅線(即剔除預收款後的資產負債率不得超過70%,淨負債率不得超過100%,現金短債比不得少於1)和貸款集中度管理(即房地產貸款不得超過40%,個人按揭貸款不得超過32。5%)的調控政策。

如果三條紅線都觸碰了,那麼房企就不得增加有息負債;觸碰兩條紅線,有息負債增長率不得超過5%;觸碰一條紅線有息負債增長率不得超過10%;一條紅線沒有觸碰的話,有息負債率也不得超過15%。

這一政策出臺,很多房地產公司不是觸碰了三條紅線,就是觸碰了兩條紅線,因此,房企融資受到很大的限制,而房企融資受到限制,反映到土地市場,就是房企的拿地資金緊張,很多過去很激進的房企多不敢投資。

房企是一個資金密集型企業,資金就像房企的血液一樣不可缺少。房企的融資受限,那麼很多房企就透過提高經營性收入來輸血,而這個經營性收入的提高就要求快速回籠銷售資金。

因此,在2021年下半場,回款就成為每一個房企重中之重的核心業務。

為了快速回款,唯一的目標就是多銷售,快去化。但是,在今天的貸款集中度管理之下,銀行按揭回款的放款速度,因放款條件和銀行額度等等原因的影響,也是非常的緩慢,即使按揭款放下來,也是需要監管的。因此,僅僅依靠購房客戶的首付款,根本滿足不了房地產公司的巨大而又強烈的資金需求。

於是,各大房企紛紛把法寶放在透過加大銷售優惠力度,提高購房客戶首付比例上。而一旦加大銷售優惠力度,甚至有些房企連加大銷售優惠力度也懶得做,直接降價銷售,以求快速回款資金。

這樣就導致房企低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰等等惡性競爭出現。因此,出臺“限跌令”還是非常有必要的。

土地流拍、多城出“限跌令”,這一系列背後,究竟發生了什麼?