家庭式私人會所合法嗎
左為原三十層裝置間，右為改建後。“小區的裝置間被佔用改成物業公司的私人會所，小區公共電梯也被佔用，只能直達會所。”近日，青島銀河金星小區業主向澎湃新聞（www。thepaper。cn）反映，自己所在小區的物業服務被原物業公司私自交接給另一公司，未經業主委員會允許入駐小區，並佔用小區公共區域，業主投訴未果。
對此，涉事物業公司青島眾鑫合物業管理有限公司工作人員表示，業主與物業矛盾多，部分事實不準確，“不存在私人會所，我們是裝修成辦公場地而已，電梯直達30樓是因為按鍵壞了，但業主不交管理費，我們也維修不了。”對於物業的交接入駐是否合規，該工作人員並未進行回覆。
負責調解此事的即墨路街道辦事處相關負責人則表示，針對該小區的問題已經多次召開會議協調，但均未解決，會繼續協調處理，也建議業主委員會和物業透過法律途徑解決。
業主稱電梯按鍵被物業破壞佔用
頂層公共區域被物業長期侵佔
涉事的銀河金星小區是一個位於青島市北區即墨路的住宅小區，小區只有一座樓，據該小區業主委員會業主代表陳先生介紹，該小區共有285戶，小區一層至八層為商業用房，八到二十九層為住宅商品房，在2006年出售，負一層、負二層和三十層至三十二層作為住宅的配套設施，屬於公共用房。
“原本我們小區的物業是銀河物業有限公司，但2020年時，物業私自將小區三十層、三十一層、三十二層的裝置間出租給經營者，被改建成對外開放的法式餐廳，經業主舉報消防安全問題後，餐廳才關門，這個物業公司也撤出了小區。”陳先生稱，原物業撤出後，私下與青島眾鑫合物業公司簽訂了協議，隨後眾鑫合物業公司入駐該小區。
陳先生告訴澎湃新聞，眾鑫合物業公司的入駐不僅沒有得到小區業主大會的表決同意，沒有與業主委員會簽署服務合同，也沒有向物業主管部門備案。
“他們入駐後，不僅小區很多設施沒有得到及時養護，而且他們更加變本加厲的佔用小區的公共區域。”陳先生稱，眾鑫合物業公司入駐後，就將小區三十層、三十一層的裝置房改建成了私人會所，用於物業公司招待使用，三十二層則被改作了廚房。此外，三十層的安全通道也被封閉，“如果發生火災，大家跑都沒有地方跑。”
陳先生表示，在改造成私人會所後，物業還佔用了一部公用電梯，透過破壞按鍵的方式，讓該電梯無法在其他樓層停留，只能直達三十層。
對此，陳先生提供了小區三十層至三十二層改造前後的圖片對比，可以看到，原本放置小區電梯、管道等裝置的公共用房，被封閉改建後燈火通明、裝修精良，牆上還掛著字畫。而該部電梯由於其他樓層按鍵被拆除，只能從負一層直達三十層，中間樓層無法使用。
根據陳先生出示的銀河金星小區的建設工程許可證，其中明確註明：地上三十至三十二層的房屋性質為“裝置間、公共用房”。
三十層的安全通道被封閉
“物業”迴應：用作辦公場地
對此，6月19日，澎湃新聞記者致電青島眾鑫合物業公司，該公司工作人員解釋稱，業主也物業矛盾多，部分事實不準確，“三十層至三十二層不存在什麼私人會所，這是上一個物業建的房子，我們現在裝修成辦公場地而已，電梯的按鍵確實壞了，但這是因為業主不交物業管理費，我們也維修不了。”
物業公司的入駐是否經過業主大會的表決同意？公共用房、裝置間等能否改作辦公室？該物業工作人員稱不方便回答，隨即結束通話電話。
陳先生稱，業主們確實沒有繳納物業管理費，是因為物業公司的入駐未經業主大會表決同意，也未向物業主管部門備案，“不合規入駐的物業公司，具有收費資格嗎？”
隨即，陳先生向澎湃新聞提供了一份青島北區即墨區街道辦此前在調解時出具的一份“關於小區現狀的情況說明”，其中寫明：“眾鑫合物業管理有限公司入駐銀河金星小區到目前為止未透過業主大會表決。經瞭解眾鑫合物業管理有限公司未向區物業主管部門備案。銀河金星小區業主委員會2022年2月28日上午在銀河金星小區一樓大廳與青島銀河金星物業有限公司、青島眾鑫合物業管理有限公司辦理物業管理交接手續及相關事宜。因相互之間沒有達成一致導致未順利交接。”
澎湃新聞記者瞭解到，按照《物業管理條例》和《民法典》相關規定，選聘和解聘物業服務企業，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。選聘後，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
而對於三十層至三十二層裝置間、公共用房被改建，《物業管理條例》中也有明確指出，改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意，物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
針對上述情況，6月19日，澎湃新聞記者致電青島市北區住房與城鄉建設局，該局辦公室工作人員表示，該小區的糾紛此前已經交由所在街道辦進行協調處理。
同日，青島市北區即墨路街道辦事處相關負責人迴應澎湃新聞稱，此前街道辦已經和區人民法院、區綜合行政執法局、區城管局等多個部門召開過物業聯絡會議，但均未解決該小區的問題，“這個小區的問題很多，而且情況比較複雜，很難進行判斷，我們會再進行協調處理的，也建議業委會和物業可以透過法律途徑解決。”
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