重慶首付20萬能買房嗎
就像是五雷轟頂一樣
房子好像也不屬於我們了
隨時可能被法院拍賣
我們就無家可歸
沒想到一輩子買一個房子
就遇到這樣的事情
“陰陽合同”價格相差懸殊
江蘇南京，朱先生名下有一套拆遷安置房。2016年，由於朱先生急需用錢，希望透過中介快速將此房售出變現。
但此房屋是拆遷安置房，未滿5年上市交易條件，暫時無法辦理過戶。因此，中介告知朱先生，這套房產的定價得低於市場價，最高只能給出33萬元的價格。朱先生欣然答應，並與中介簽訂了賣房委託協議。
雙方簽訂協議後不久，中介公司就為朱先生找到了一位意向購房人孫女士，並對孫女士開出45萬元的價格。對於低於市場價的價格，孫女士心中也有疑慮，但瞭解原因後，孫女士表示接受，自己可以等房屋期滿後再辦理過戶。
但當雙方準備籤合同時，卻發現中介準備的合同上，交易價格寫的是65萬元。對此，中介表示合同上的價格只是一個形式，實際還是按照45萬元的價格成交，價格這麼籤是用來約束賣家朱先生的。
孫女士聽後認為，這麼籤合同也是在保障自己的權益，如果朱先生不把房子過戶給她，那麼65萬元和45萬元中間的差價，則是賣房人朱先生需要賠給她的錢。雙方協商好細節後，最終簽訂合同。
而孫女士與朱先生不知道的是，他們都被中介套路了，簽訂的是“陰陽合同”。33萬元與45萬元中間12萬元的差價，被中介公司據為己有。
無法過戶的房子
2019年，房屋終於期滿可以辦理過戶，孫女士再次找到中介，讓他們通知朱先生協助辦理過戶手續，但得到的答覆卻是朱先生要求加價20萬元。
孫女士十分氣憤，她認為根據當初合同中的相關要求，朱先生無權要求加價。孫女士再次找到中介要求幫忙協調解決，但中介表示，在整個房屋買賣過程中，他們的義務已經履行完畢，對於賣房人變卦，他們也無能為力。
無奈之下，孫女士將朱先生與中介一併起訴至江蘇省南京市棲霞區人民法院，要求朱先生履行協議，中介承擔連帶責任。
法院立案後，孫女士在律師的幫助下對購買的房屋申請財產保全，並對房屋情況進行查詢。
查詢結果顯示，這套房子不僅無法保全，甚至涉及多個案件，在網上處於查封狀態。朱先生由於沒能及時支付交通肇事以及其它案件的相應款項，房子被法院多次查封，孫女士過戶的想法破滅了。
孫女士十分無助，既然房子已無辦理過戶的可能，她和家人商量過後決定撤銷此前要求朱先生履行合同的訴訟。而後，另行提起新的訴訟，要求朱某解除房屋買賣合同，返還已支付的全部購房款，並且賠償損失。
同時，孫女士透過與朱先生微信聊天，得知了中介從中賺取12萬元差價的事實。因此，主張中介公司應當退還差價和中介費，並且朱先生和中介還要一同賠償她三年間因房價上漲帶來的損失40萬元。
法官經過與原被告的初步溝通，發現雙方分歧很大，問題集中在以下三點：第一，房屋已經交付給原告孫女士居住，是否應當解除合同？第二，如果解除合同，房款應該由誰來返還？第三，額外損失的金額是多少？怎麼來確定？
因這套房子還牽涉其它兩起案件，而另案當事人此前也都向法院提出執行申請，要求拍賣房屋拿回錢款。鑑於此種情況，案件審理需綜合考慮。
一套房子，牽涉三起案件
除孫女士的案件外，這套房子還牽涉一起交通肇事案和一起追償權糾紛案。
2014年11月2日，朱先生駕駛小客車將張女士撞倒在地，朱先生酒駕且肇事逃逸。2015年，張女士將朱先生起訴至法院，2016年經法院調解，雙方達成和解，法院出具的民事調解書中記載，被告朱先生賠償原告張女士因本起交通事故造成的各項損失共計15萬元，分三次支付。被告如有一筆款項未按期履行，原告可就剩餘全部賠償款項申請強制執行。同時，被告向原告支付違約金10萬元。
朱先生按期支付了前兩筆款項，但第三筆賠償款到期未還。因此，張女士向法院申請強制執行，要求朱先生償還她剩餘賠償款和10萬元違約金。朱先生因拿不出錢，名下房子被查封，查封的正是他之後賣給孫女士的那套房。
這套房子涉及的另外一起案件也與2014年的交通肇事案有關。案件原告是某保險公司，要求朱先生支付理賠款和逾期保費合計一萬餘元，這是保險公司在朱先生髮生車禍時替他賠給被撞人的款項及產生的利息。
原因是，當年事故發生後，保險公司先行替投保人朱先生墊付了傷者的醫藥費，但事故鑑定出來後，朱先生的行為被認定為酒駕，這種行為引發的交通事故不在理賠範圍之內，故保險公司認為朱先生理應把錢退回來。
2018年，法院開庭審理這起案子，法院支援了原告保險公司的訴訟請求，判令朱先生還錢。而後，因朱先生未履行判決，沒有還錢給保險公司，他名下的這套房產再次被查封。
協調各方利益，法院解決糾紛
2021年，法院在瞭解清楚事情的全部原委後，對此案作出判決。
首先，對於孫女士要求解除合同的訴求，法院表示，原告孫女士無法辦理相應的過戶手續，導致其不能實現合同目的，可以依法解除合同。那麼，孫女士付的房款就應當返還。法院認為，在買房過程中，朱先生和中介都各自收取過部分房款，因此誰收了相應的款項就由誰來進行返還。中介公司實際上隱瞞了其收取12萬元房款的事實，應當對其進行返還。
其次，對於孫女士要求朱先生和中介一同賠償其損失40萬元，法院依據情況確定了賠償人與賠償金額。
法官調查後，經過組織三方磋商，認可房屋現價值為70萬元，與當時孫女士購入的差價為25萬元。法院衡量後，關於賠償金額給出的建議是25萬，孫女士表示同意。而導致孫女士損失的過錯在於朱先生，法院將損失的賠償責任判給了朱先生。
對此判決結果，朱先生和中介均表示認同，沒有提起上訴。朱先生也將涉案房產委託法院進行拍賣。
2021年11月，房子以553991元的價格拍賣成交。扣除拍賣費和執行費後，要分給三位債權人。經過多輪探討，法院最終決定，本著兼顧各方略有傾斜的原則進行分配，並優先保留朱先生的安置費用，目的是為了朱先生房子被賣後，生活能夠得到基本保障。
最終，根據分配方案，交通肇事案中的張女士拿到87500元，保險公司拿到14581元，買房的孫女士分得345000元。另外，中介也依據判決將當初收取的12萬元差價退還給了孫女士，案件得到解決。
普法時間
Q1：
買房過程中，購房者應該如何避免風險？
A1：
我國法律規定了不動產的登記制度。我們交易之前，第一，要去查不動產的登記簿。有可能出賣人的房屋所有權上面設有抵押權，擔保了別人的債權等等這樣的現象，實際上都會體現在不動產登記簿上。根據《民法典》的規定，不動產登記簿和產權證書如果記載得不一致，則以不動產登記簿為準。所以，我們不能僅僅地去看一下產權證書，就相信對方能夠給我們辦過戶登記。第二，如果覺得這個房屋確實是合適的，是可以進行交易的，簽訂合同的時候，過戶之前可以只付一部分，甚至可以找銀行進行監管。在完成過戶以後，銀行再把這個款項解凍劃給賣房人。如果不能獲得房屋的所有權，那麼就可以把全款退回，不會出現損失。第三個，《民法典》規定了預告登記制度，也就是如果簽訂房屋買賣合同，但現在由於各種原因沒有辦法正式過戶登記，這個時候可以先進行預告登記，然後根據《民法典》第二百二十一條的規定，如果完成預告登記以後，原主就不能把房子再賣給別人，權利就能得到保障。第四，其實《民法典》還規定了多種擔保制度，在跟中介公司簽訂相應的擔保保證的時候，由中介公司來承擔相應的責任。如此，個人權益就能得到保障。
Q2：
孫女士一人出錢買的房，拍賣後的錢卻被分給了三位債權人，這是為什麼？
A2：
這種情況理論上叫區分原則，根據《民法典》第二百零八條的規定，對於動產要進行交付，比如買一個首飾，僅簽訂了買賣合同還不能取得這個動產的所有權，必須對方把物品交付給你的時候，你才能取得所有權。同樣，如果買賣的是不動產，如果要移轉所有權，僅僅有合同還不能移轉所有權，必須要辦理相應的過戶登記，只有完成過戶登記以後，才發生所有權的變動。
本案中孫女士因為沒有過戶登記，她實際上沒有取得房屋的所有權，她取得的是合同所產生的債權。根據民法的精神，所有的債權是平等的，不存在哪個債權優先於哪個債權。所謂的平等就是不論時間產生的先後，也不論產生的原因，只要是債權，大家都是平等的。
但如果債務人的財產不足以清償全部債務，人民法院就會按照債權的比例，將拍賣完的財產在債權人之間按比例進行分配。這就是為何在本案中，孫女士最後在執行的時候沒有獲得全部的執行款，因為朱先生沒有足夠的財產清償三個債權人，而拍賣房屋所獲得的價款，只能在這三個債權人之間按照債權的比例來進行分配。
（CCTV今日說法）