房貸基點是銀行自己定的嗎
如果你最近打算買房，可能會發現一個現象：房貸，越來越貴了。
據央視財經5月8日報道，建行深圳分行從5月7日起對房貸利率進行調整，首套房貸款利率執行LPR+45BP，二套房貸執行LPR+95BP。
調整後，該行在深圳的首套房、二套房貸利率分別相當於5。1%、 5。6%，相比之前分別上調15BP和35BP。
深圳並不是孤例。
在深圳之前，廣州今年以來已三次調整房貸利率。目前首套房貸利率最低為LPR+75BP，二套房貸利率最低為LPR+95BP，分別相當於5。4%、5。6%的水平。
在北京，首套房貸利率最低為LPR+55BP（相當於5。20%），二套房貸利率最低為LPR+105BP（相當於5。70%）
事實上，北京、廣州、深圳只是縮影，房貸利率全線上漲，已是2021年樓市的主基調。
根據中國經營報5月7日的報道，南寧首套房貸款利率，全面破6%，中山的首套房貸利率最高從5。35%漲到5。65%。蘇州、濟南也都上漲了15-20個BP。
根據澎湃的報道，對全國42個重點城市房貸利率的監測資料，4月份全國首套房貸款平均利率為5。31%，環比上漲4BP（1BP為0。01個百分點）；二套房貸款平均利率為5。59%，環比上漲2BP。
注意：這是全國房貸利率連續3個月環比上漲，且上漲幅度逐漸增大。
要知道，目前5年期LPR報價依然是4。65%，而房貸利率的計算方式，是銀行在5年期LPR報價的基礎上自行加點，現在全國各個城市、各家銀行紛紛選擇“加息”，可見風向已經完全轉變了。
很多朋友可能對這些數字沒什麼感覺，首先我們要搞清楚一個問題：房貸利率上漲，對樓市有何影響？
對2021年樓市而言，是景氣度下降的前兆。
利率，是反映樓市走向的重要參考指標。
比如，降息後，房地產會迅速“復甦”。
2008年央行降息降準，並下調首付比例，隨後2009年房價大漲，銷售額、銷售面積同時起飛，使得2010年我國房地產開發投資增速達到了2000年以來的最高值，同比增長33%。
2015-2016年，央行先後6次降息，彼時房貸利率打折的城市比比皆是，深圳先起漲，京滬隨後跟漲，蘇州、南京、合肥、廈門等城市補漲，到2017年直接波及全國的三四線城市。
反之，加息會對樓市形成極強的“壓制”作用。
因為政策調控是“逆週期”的，房價過熱的時候祭出“加息”手段，各大銀行在基準利率的基礎上大幅加基點，往往是樓市開始“由熱轉冷”的前兆。
對個人來說，是購房成本上升的表現。
舉個例子，商貸100萬，30年等額本息來計算，按5年期LPR報價的4。65%來計算，月供是5156元，利息需要還85萬元。
如果按5。6%的房貸利率，相當於大幅加了95個基點，月供就變成了5740元，利息總額高達106萬元。
要知道，在大部分一二線城市，房屋總價動輒數百萬，貸款總額絕不止100萬這麼低，對一個普通工薪家庭來說，利率的變化，會使購房成本大幅上升，每個月多出上千元的負擔，不是那麼容易承受的。
銀行加基點還在其次，在房貸額度日益緊缺的二季度，二手房拒貸，已是不少城市的“家常便飯”。
據廣州日報此前報道，有訊息稱包括中國銀行、郵儲銀行、交通銀行、平安銀行等多家銀行的廣州部分網點暫停了二手房貸業務，經過記者求證瞭解，前述銀行並未全面叫停，但不排除部分支行網點暫停二手房貸。
這意思已經很明顯了，並不是所有銀行都直接把二手房貸款業務給停了，但確實有“拒貸”的現象出現。
在南京，很多銀行額度都十分緊張，有部分銀行還積壓著今年1月份的貸款業務未放款，甚至工商銀行、平安銀行、南京銀行等銀行都因為額度不足，或是支行暫停房貸業務、或是全面暫停二手房業務。
東莞的政策更徹底，在目前的調控新規下，將對在全國範圍內有過2套及以上住房貸款記錄的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。
房貸越來越貴，銀行又大幅加基點，甚至出現了二手房、二套房拒貸的現象，原因何在？
要知道，銀行賺的是息差，本質就是個“貨幣中介”，像中期借貸便利MLF、準備金、再貸款、SLF、存款都是它的負債，而放出去的貸款，還有債券、同業投資就是它的資產。
現在放出去的房貸越來越少，利率越來越高，只能證明一點：銀行的房貸額度越來越緊張了。
這是有背景的。
很多朋友都有了解，今年央行、銀保監會給全國銀行設定了兩個指標，分別是“房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。”
這兩個指標，名字叫“房地產貸款集中度管理制度”。
名字挺長，看起來很複雜，其實執行起來很簡單，像工農中建交幾家大型銀行，兩大指標分別是40%、32。5%，相關貸款指標的上限不能高於這兩個百分比。
央行這麼做的意圖，是想從樓市中把“水”給抽出來，過去這些年，貨幣不斷流入房地產，不斷推高資產定價，居民不斷加槓桿，金融體系已經有了一定的壞賬風險，必須果斷“抽水”，才能維持經濟執行的穩定性。
資料顯示，從金融機構人民幣新增貸款資料來看，房地產行業貸款佔金融機構總貸款的比例，從2012年以來持續走高，到2019年，佔比已經提升到了33。97%。
在今年舉行的博鰲亞洲論壇上，央行副行長李波說：我國現在的居民儲蓄大量集中於銀行賬戶和房地產上，這不夠健康。
這句話的背後，是央行對於居民資產過度集中的擔憂，也是持續從樓市“抽水”的目的所在。
這樣說來，邏輯就很清晰了：央行給各家銀行定下了硬性指標，限制信貸資源流入房地產，銀行手中的房貸額度不夠，房貸利率必然會上調，停貸、拒貸、審批延期也是理所當然的事。
如果你打算今年買房，現在這個“銀行惜貸”的階段，並不是最優時機。