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一盆涼水潑楊金,鄭州拍地熱?醒醒!

作者:由 核桃找房鄭州站 發表于 易卦日期:2022-06-17

何為淨地出讓

一盆涼水潑楊金,鄭州拍地熱?醒醒!

樓市下半場,第一場土拍小浪潮來了。

昨日,楊金23號地開拍,建業、正商、康橋、華潤、藍光、華髮、保利等房企紛紛上陣,據說共有70多個馬甲參與了前期的報名。

10分鐘激戰,最終花落碧桂園。

一盆涼水潑楊金,鄭州拍地熱?醒醒!

總價84208萬元,摺合樓面價7670元/㎡,每畝單價1278萬/畝,溢價率70。65%。

這塊地被多家房企盯上不足為奇,因為,搶到就是賺到!

1. 淨地出讓,場地平整,路網完善,可以快速進行施工;

2. 位置好,臨河,臨地鐵,臨學區;

3. 周邊售價2萬左右,樓面價7670元/㎡,即便是要求裝配式建築、配建幼兒園,建安成本加大,但仍舊利潤空間充足。

最大戶型不超過144平方米,剛改定位,位置好,有環境有地鐵,還想啥?

01

這是楊金2020年來的第一次“火花”,楊金,要翻身嗎?

提到楊金,噓聲總比叫好聲要大。

除了一個北龍湖是正面詞彙,其他:噪音、馬頭崗、編組站、汙水廠、內購。。。。。都稱不上什麼好詞。

一手好牌全打爛,前期內購房一地雞毛,小開發商們爛尾的爛尾,跑路的跑路,美商龍湖一號最為代表。整體規劃更改多次,次次不如人意,最後除了北龍湖,再無其他牌可打。對於楊金,我們總是哀其不幸,怒其不爭。

楊金片區如今應該叫做鄭東新區北部片區或是金水教科園區。區域南接鄭東新區北龍湖、龍子湖區域,西起中州大道,東至金水區界,南起連霍高速,北至黃河南岸。

是距北龍湖最近的區域,從楊金到達北龍湖副CBD中心約3公里左右,離龍子湖湖心島直線距離約4公里,目前沿東三環往南到達高鐵站也非常近。

擁有賈魯河索須河+北龍湖的天然優勢,楊金自然是要把自己打造為僅次於北龍湖的改善居住區。控規住宅容積率2。5以下,限高50米,甚至部分地塊要求容積率2。0以下。

這些優勢,隨著馬頭崗機場即將搬遷的訊息,讓楊金乘著當年樓市火熱的東風直上2萬+,被稱為 “鄭州房價第二高地”。

這些優勢,也自然隨著馬頭崗不再搬遷的訊息,成了楊金的一根刺。

假改善、價虛高、為溢價買單。

02

除了以上這些老生常談的話題,如今的楊金,仍舊有太多的痛點未被解決。

道路問題

要致富,先修路。各個片區已經深諳此道,別說配套建設得怎麼樣,路網先漂漂亮亮,讓前來買房的人一路通暢,看著舒心,自然好成交,看看港區看看濱河就知道。

而楊金片區目前還是主要靠楊金路與市區連通,也只有這一條主幹道能夠順暢通行。南北縱向各支路都有斷頭路。南北主幹道金城大道、中央大道、慧城環路等依然處於規劃建設中。

在公共交通上,目前楊金只有275和131路兩路公交車,且等車時間非常長。目前沒有車想去楊金看房,可能比你找物件都難。

許多新區已經陸續開通了地鐵,即便沒有開通,現在大多數的地鐵也已經開建。之前出現過地鐵變鐵路事件,再加上現在多數的房產都是準地鐵盤,誰還會選擇楊金這般縹緲虛無的20號線?

配套問題

幾乎楊金所有的置業顧問都會說的一句話就是:一步之隔北龍湖。

確實,楊金距離北龍湖最近的專案如果通車中央大道,幾乎能夠實現五分鐘通勤北龍湖金融島的夢想。

北龍湖自身的資源,也基本都是集中在北龍湖北側。在楊金的居民,可以享受到北龍湖的一些配套。

教育配套:清華附中·啟迪科技城、楓楊外國語中學、上海師範大學附中;

醫療配套:鄭州大學第一附屬醫院;

商業配套:龍湖北里、龍湖新天地、龍湖六星級酒店群、龍湖國際會議中心。

再走遠些可以到達鄭東新區的熙地港、丹尼斯七天地等已經投入運營的大型商業購物中心。

雖然現在中央大道連通還需要些時間,但是未來居住在楊金的居民確實可以非常便利地享受到北龍湖頂尖的商業和醫療資源。

但,問題出在:

1、教育真能享受到嗎?

2、片區自身的商業,能滿足日常的生活嗎?

在教育上,這些學校確實是非常頂級的教育資源,且不說這些學校都是需要劃片+嚴格的考試才能進入,或許還需要高額的學費和過硬的關係。

北龍湖的專案雖然容積率低,但住宅地塊並不少,這些名校名額也必定緊俏,部分還簽約了相應的樓盤。楊金片區的普通居民想享受到這些教育資源,有多困難,大家懂得。

打鐵還需自身硬,楊金的學校雖不缺,但名校的確寥寥,除了剛落地不久的緯五路一小,楊金規劃的幾所小學,均是資質平平的小學,初高中更是毫無名校坐鎮。可以想像,在這裡安置房大批入住的時候,本就不多的學校將會被安置居民佔滿,商品房購房者的孩子,在教育質量上可能就會比較擔憂了。

在商業上,目前為0。別說商場,連個底商小賣部都難看到,而且很多專案也沒有相應的大型配套商業,未來可能還是主要靠北龍湖的商業支撐。即便有了北龍湖,日常購買生活必需品也需要有保障,沒有哪行?

產業過剩

我們常說,一個片區有沒有潛力,要看有沒有產業。可慘的是,產業都有了,沒人來。

目前沿楊金路兩側分佈有嘉陽電子科技園、聚方科技園、河南外包產業園、中部港、新科技市場、河南省地理資訊導航產業園、啟迪科技城等數十家產業園。多半是即將建成或者已建成的狀態,但是給人感覺空置率頗高,無人使用。

可以看到,楊金、北龍湖CBD、如意湖CBD,再往南是高鐵片區。這樣一條軸線上,有三個商務為核心的地區。

人們的幻想中,楊金會承接北龍湖CBD外溢的入口,資源,享受北龍湖的配套。。。

然而現實是,僅東區的寫字樓就需要近十年的時間進行去化,在東區大量寫字樓空置的情況下,市場還在不斷投入寫字樓的供應,那麼北龍湖CBD是否會真的外溢位大量人口?而進入到楊金大片大片的產業園內?

一盆涼水潑楊金,鄭州拍地熱?醒醒!

(金水教科園區規劃產業園)

要知道,在鄭州以科技為定位的地區,除了金水教科園區,還有高新區、雙湖科技城區、白沙產業園和港區,再加上最新的北龍湖中原科技城,科技的政策紅利支援大頭會給誰,還用說嗎?

政策扶持不多的情況下,楊金又如何填滿近千畝的產業科技園?

並且,這些產業園區並不屬於商業用地,無法進行交易及貸款。這些處境尷尬的園區,又該何人去接手?

許多人選擇楊金,是追求改善。但有關楊金改善的幾點不利因素,就不多說了。

2萬+的價格,以前改善產品難找,現在卻是真的不難了。隨著主城改善產品逐步發力,三環內不乏有交通好、戶型大、配套優、環境美的樓盤。方方面面圍剿下,楊金的價格,還能那麼堅挺嗎?