廉租房子女可以繼承嗎
北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。
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原告訴稱
趙某文
上訴請求：
1。撤銷一審判決；2。依法改判位於北京市
一號房屋
（以下簡稱
一號房屋
）歸我方所有，
二號房屋
（以下簡稱
二號房屋
）按照法定繼承，由各方當事人平均分配；
3。改判
趙某武
給付我和
李某
、
林某
、
趙某英
、
趙某傑
、
錢某
、
趙某仁
、
趙某逸
各
18萬元。4。一、二審訴訟費由
趙某武
承擔。
事實與理由：
1。拆遷針對的是所有被安置人，我方是戶籍在冊人口，也是實際居住人，一審未認定我方是在冊人口，與事實不符。公房的拆遷安置補償是對承租人和同住人居住利益的補償，拆遷中的貨幣補償款、安置房屋歸承租人及同住人共有。2。一審法院否認用拆遷款購買的房屋是拆遷款的轉化，堅持認為
一號房屋
和
二號房屋
均為吳某的遺產，無法律依據及事實基礎。拆遷補償款歸吳某和我二人共同所有，吳某用拆遷補償款購買安置房、交契稅、專項維修基金花費
1141134。19元，其處置行為所導致的結果是將拆遷補償款由貨幣形式轉化為物權，應當認定我方對於用拆遷補償款購買的兩套房屋及剩餘拆遷款享有共同權益。
3。我方作為在冊人、實際居住人，應當分得拆遷補償款、補助費的1/2，而不是一審法院認定的104房屋拆遷款的三分之一。4。兩處房屋都是吳某在世時已經購買，雖未辦理房產證，但產權已經很明確，從不浪費訴訟資源的角度，法院應當確定共有人的產權比例。
被告辯稱
趙某武
辯稱，不同意
趙某文
的上訴請求。
1。登記戶口僅是為了
趙某文
落戶，但
趙某文
沒有實際居住，不應取得拆遷利益。
2。關於租金和投資理財利息的計算問題認可一審判決。
李某
、
林某
、
趙某英
辯稱，同意一審判決，同意
趙某文
上訴請求中關於錢款分割的部分，不同意關於
一號房屋
由
趙某文
一人所有。
A號
、
B號
房屋是
趙父
與吳某的公租房，
趙父
去世後給了吳某，吳某去世後應當由所有繼承人分割。
錢某
、
趙某逸
、
趙某仁
辯稱，同意一審判決，具體理由與
李某
的意見一致。
趙某傑
辯稱，不同意一審判決，因為身體原因沒有上訴。
1。關於房屋的分割，不同意
趙某文
的請求。吳某的房屋是單位的福利分房，以前是因為
趙某文
離婚了，吳某幫她解決落戶問題。
2。關於錢款分配，我同意
趙某文
的上訴請求。
趙某武
上訴請求：撤銷一審判決，依法改判認定代書遺囑有效，
一號房屋
和
1403號房屋由
趙某武
、
趙某聰
、
趙某英
、
趙某傑
共同共有，一、二審訴訟費用由對方承擔。事實與理由：
1。吳某2011年8月1日所立遺囑為有效遺囑。該遺囑符合代書遺囑的形式，有兩名見證人見證，並且由吳某本人捺印，遺囑是吳某本人的意思表示，應當按照遺囑內容進行繼承。2。本案中
齊某
系代書人，代書前已經核實身份，沒有法律規定的不能作為遺囑見證人的情形，且全場觀察了遺囑訂立過程。
趙某文
辯稱，不同意
趙某武
的上訴請求。
趙某武
提交的代書遺囑均為影印件，沒有立遺囑人簽名，從錄影中都是見證人向吳某發問。代書人
齊某
是
趙某武
的乾兒子，與
趙某武
有利害關係。遺囑草稿的來源不詳，吳某並沒有表態，所以遺囑不是吳某的真實意思表示。錄影並不能反映出見證人並非全程在場，所以見證過程有瑕疵，遺囑不應認定為有效。
李某
、
林某
、
趙某英
辯稱同意一審判決，不同意
趙某武
的上訴請求。代書遺囑不是吳某的真實意願，是由他人寫好然後問吳某的。
錢某
、
趙某仁
、
趙某逸
辯稱，同意一審判決，不同意
趙某武
的上訴請求，遺囑並非老人的真實意思表示。
趙某傑
辯稱，不同意一審判決，不同意
趙某英
的上訴請求。房屋是單位分房，分給
趙父
所有，在
趙父
去世後歸吳某所有，
趙某英
僅在此居住，不應當分得拆遷利益。同意
趙某武
的上訴請求，遺囑是吳某的真實意思。
法院查明
趙某文
向一審法院起訴請求：
1。依法對登記在被繼承人吳某名下的房產進行析產，其中位於北京市
一號
房產歸
趙某文
所有；
2。依法繼承被繼承人的遺產；3。
趙某武
、
李某
、
林某
、
趙某英
、
趙某傑
、
錢某
、
趙某仁
、
趙某逸
承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：
趙父
與吳某系夫妻關係。婚後育有七個子女，分別是
趙某森
、
趙某英
、
趙某武
、
趙某清
、
趙某傑
、
趙某文
、
趙某聰
。
趙父
於
1998年初去世，吳某於2011年12月8日去世。
趙某清
於
2011年2月去世，有一子
李某
。
趙某聰
於
2018年1月28日去世，生前有兩段婚姻，分別是與
林某
於
1984年9月結婚，1998年7月30日離婚，有一女
林某
。後與
唐某
2001年5月15日結婚，於2009年3月26日離婚，婚後無子女。
趙某森
於
2019年10月10日去世，繼承人有妻子
錢某
、長子
趙某仁
、次子
趙某逸
。
趙父
在與吳某結婚後從單位調車輛廠承租兩套公房，位於北京市
A號
、
B號
。
趙父
去世後，房屋承租人變更為吳某。
2010年9月上述房屋進行拆遷。
2010年10月3日，吳某（被拆遷人，乙方）與北京市S公司
（拆遷人，甲方，以下簡稱
S公司
）就
103室和104室分別簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，具體內容如下：一、A號
房屋。居住情況：在冊人口
1人，實際居住人口3人，分別是戶主吳某、之子
周某
、之孫女
周某露
拆遷補償款：共計
671036元。二、B號
房屋。居住情況：在冊人口
0人，實際居住人口3人，分別是之女
趙某文
、之女
趙某傑
、之外孫
趙某仁
。拆遷補償款：被拆遷房屋補償款共計
206657元。拆遷補助費：甲方支付乙方獎勵及拆遷補助費共計613551元，以上共計613551元。
庭審中，各方均認可拆遷時吳某、
趙某聰
、
林某
、
趙某文
及其女兒曹某一家三口居住在被拆遷房屋。經法院詢問，
周某
、
周某露
、
趙某仁
均表示三人的名字是在拆遷此前臨新增的戶口本之上，在協議中沒有自身利益，也不主張拆遷利益。
2010年12月，北京C公司
（以下簡稱
C公司
）與吳某簽訂兩份《政府定向安置房屋買賣協議》和兩份《補充協議》，吳某從
C公司
購買兩套房屋，分別是
一號房屋
（房價款
470028元）和
二號房屋
（房價款
607545元）現房屋涉案未辦理產權證。雙方均認可使用拆遷款支付了購房款、契稅、維修基金和裝修款。庭審中，各方確認剩餘拆遷款共計14萬元，由
趙某武
持有，要求予以分割。
另查一，
2011年8月1日，吳某立遺囑一份。該遺囑大意是
房屋
由盡了贍養義務的
趙某武
、
趙某聰
、
趙某英
和
趙某傑
繼承，其他子女因未盡贍養義務且對我多有傷害，均不得繼承上述房屋。個人養老送終均由上述四個女負責。代書人為
齊某
，
還有律師作為見證人
。此外，
趙某武
提交了吳某立遺囑過程的影片，吳某在遺囑上按手印，本人未簽名。遺囑上的吳某的簽名由他人代簽。遺囑中記載的部分子女未盡贍養義務的表述，從影片記錄過程來看，吳某並未作出類似陳述。
一審法院認為：關於遺囑的效力。代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，註明年、月、日，並由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。合法生效的代書遺囑，除必須是遺囑人真實意思的表示之外，還要符合法定形式要件。本案中，遺囑內容是代書人比照列印的遺囑抄寫的，與吳某當場的表述不完全一致。代書人和見證人不一致，且遺囑人吳某本人未簽名，故遺囑不符合法定形式要件，屬於無效。本案遺產應當按照法定繼承進行分配。遺囑記載部分子女未盡贍養義務，但從製作遺囑的影片來看，吳某並未作出類似陳述。故遺產應在各繼承人之間平均分配。
李某
代位繼承
趙某清
的份額。
趙某聰
的份額由
林某
繼承。
趙某森
的份額由妻子
錢某
、長子
趙某仁
、次子
趙某逸
共同繼承。
關於房屋。吳某系被拆除房屋
A號
和
B號
的承租人，也是《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》的被拆遷人及唯一的在冊人口，其他實際居住人不是被安置人範圍。以拆遷款購買的
房屋是
吳某以個人名義與
C公司
所籤，對故兩套房屋均屬於遺產。
趙某文
主張上述房屋有其份額，證據不足，法院不予支援。由於涉案房屋未辦理房產證，無法分割房屋的產權份額，法院認定涉案房屋暫由全部繼承人共同使用，各方繼承人可在房產證辦理後再行分割房屋份額。
關於拆遷款的分配。拆遷款應當在《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》記載的被拆遷人和實際居住人之間進行分配。拆遷補償是對確實受到拆遷影響的居住人的補償，因此，雖補償協議登記為實際居住人，但不在此居住的無權分得此款。
趙某仁
、
周某
、
周某露
認可其們僅是掛名，且明確放棄補償協議的利益。而
趙某傑
實際不住在被拆遷房屋，故其無權分得拆遷款。綜上，
B號
房屋的拆遷款全部屬於吳某的遺產。
A號
房屋的拆遷款應在吳某和
趙某文
之間分配，依據拆遷政策，提前搬遷補助費、工程配合獎、重點工程專項補助、軌道工程專項獎、臨時安置補助的三份之一屬於
趙某文
。
趙某文
實際居住在
B號
房屋，故搬家補助費、空調移機費、電話移機費、有限電視遷移費歸其所有，以上共計
141284元。A號
房屋的其餘拆遷款屬於吳某的遺產。在購買
房屋
後，剩餘拆遷款
14萬元和退稅
32327。19元，均屬於吳某的遺產。
趙某文
主張其應得拆遷款已經用於購買安置房，但即使用了
趙某文
的拆遷款購房也不能改變安置房系吳某遺產的性質。法院考慮安置房系吳某的遺產，故剩餘的拆遷款和所退契稅應當先扣除
趙某文
的應得部分，剩餘金額
31043。19元作為遺產進行分配。
本院二審期間，雙方當事人均未提交新證據。本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實無異。
裁判結果
一審法院判決：一、位於北京市
一號房屋
和北京市
二號房屋
由
趙某文
、
趙某武
、
李某
、
林某
、
趙某英
、
趙某傑
、
錢某
、
趙某仁
、
趙某逸
共同使用；二、
趙某武
於判決生效後七日內給付
趙某文
拆遷補償款
141284元。
二審判決
駁回上訴，維持原判。
房產律師靳雙權點評
主要爭議焦點有以下四點：
第一，關於本案中代書遺囑的效力問題。本案中的代書遺囑系律師見證的遺囑，故對於該遺囑形式及效力問題應當更加嚴格地按照法律規定加以認定，即代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，註明年、月、日，並由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。本案中代書人並非符合條件的見證人，且遺囑中未體現遺囑人的簽名，由此可見該代書遺囑不符合法律規定的形式要件，因此法院對於代書遺囑的效力未予認可並無不當。被繼承人吳某的遺產應當按照法定繼承的方式進行分割。
第二，關於本案中房屋的權屬問題。根據房屋拆遷政策，被拆遷人及安置人均為吳某，吳某以自己的名義簽訂購房協議，並支付了相關款項，故安置房屋應當歸吳某所有。
趙某文
僅以其系補償協議中的實際居住人主張享有房屋產權，缺乏依據，法院未予支援並無不當。考慮到涉案房屋未辦理房產證，法院認定涉案房屋暫由全部繼承人共同使用，各方繼承人可在房產證辦理後再行分割房屋份額，並無不當，第三，關於
A
、
B號
房屋的拆遷補償款及補助費問題，應結合《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》予以認定。在兩份協議中，僅
B號
房屋的實際居住人口
3人之中列有
趙某文
。因此根據拆遷政策、房屋來源以及上述合同約定，
B號
拆遷款中與補償協議中所列的實際居住人口相關的款項部分歸
趙某文
所有，法院計算上述費用總計為
141284元，符合本案實際情況。B號
房屋的剩餘拆遷款以及
A號
房屋的全部拆遷款與
趙某文
無關，屬於吳某的遺產。