天津中心城區是哪幾個區
隨著天津城市版圖越拓越大，市內六區的概念似乎逐漸被淡化，取而代之的，是“中心城區”這一新概念。這裡說的中心城區，除了和平、河西、南開、河北、河東、紅橋六區以外，還包括了環城四區中部分外環內的板塊。
從樓市角度出發，這種“新概念”愈發成熟。
隨著天津市區房子趨向高階化、豪宅化，動輒五六百萬的置業門檻早已將大部分新天津人擠向了環城甚至遠郊。
在天津城市版圖擴建、城區規劃改善、地鐵密織成網的背景下，環內也湧現了許多備受購房者青睞的宜居板塊。如宜興埠、津濱大道、水西公園板塊，不僅位置上與市區相鄰，還坐擁兩條地鐵線。
本期，血拼哥就深挖一下這三個“潛力股”，到底誰最具優勢！
PART 01：區位PK
宜興埠
位於天津北部，與河北區接壤，其南部地區與河北區僅一河之隔。
尤其是在天津外環線補圓以後，大型車將禁止通行，城市介面大幅改善，而宜興埠板塊是受益最大的地區。
津濱大道
從區位上來看，與市區聯絡更為緊密，其板塊面積非常大，西側連線天津站交通樞紐，東側連線天津濱海國際機場，總面積約20平方公里，且跨越了河東與東麗兩大區域。
作為河東區與東麗區的交界，津濱大道已經成為了天津東部炙手可熱的置業區域。
水西公園
實屬西青區侯臺板塊，但是其與南開的關係更為緊湊。
板塊東臨南開區，西鄰中北鎮居住區和環外海泰產業園，南至華苑科技園，北接西營門片區，是天津西南城區的核心區域。
PART 02：交通PK
俗話說，買房看配套，地鐵最重要。
的確，地鐵出行已經成為天津人通勤、上學的重要方式，地鐵也只是一個交通工具名詞，而是代表著被瞬間縮短的距離，節約的時間成本與精神成本。
血拼哥查閱發現，宜興埠、津濱大道、水西公園這三個板塊均有兩條地鐵線覆蓋，究竟哪個板塊受益最明顯呢？
宜興埠板塊有地鐵3號線、地鐵5號線通達，目前兩條地鐵線全部已運營。
地鐵3號線開通較早，在宜興埠設天士力、宜興埠、張興莊站。2018年10月，地鐵5號線建成通車後，宜興埠板塊更加受益。
5號線北起北辰區北辰科技園北站，南至西青區李七莊南站，途徑北辰區、河北區、河東區、河西區、南開區、西青區6個區域，能與6號線、3號線、1號線、9號線實現換乘。
津濱大道地鐵網路更加發達，除了已運營多年的地鐵2號線、津濱輕軌9號線之外，還有在建地鐵4號線、地鐵10號線。
地鐵4號線貫穿天津東部，途徑北辰、南開、和平區，線路及設站沿著津濱大道排開，未來將於地鐵10號線在沙柳南路站實現接駁換乘。
水西公園規劃有地鐵8號線和地鐵11號線。
其中8號線由河西區、南開區經由水西公園通往中北鎮，在水西公園設西營門、侯臺站。
11號線由東麗區、河西區、南開區經由水西公園，通往海泰、高泰路區域，在水西公園設侯臺花園、文潔路站。
這兩條線路將是連線東麗區、河西區、和平區、南開區的重要動脈，承載中心城區外溢，未來也將為水西公園板塊帶來人口紅利。
三者比較，血拼哥認為宜興埠有兩條已經運營多年的地鐵3號線、5號線，出行便利，而津濱大道板塊以更為密集的地鐵路網更勝一籌。
PART 03：規劃PK
熟悉北辰的人都知道，早期的宜興埠拆遷房屋眾多，幾乎沒有新建商品房。
自2018年，宜興埠大力啟動還遷計劃，拆遷任務幾乎清零。2019年底，宜興埠板塊接連公示規劃，意味著板塊的發展即將上軌道。
根據規劃，宜興埠板塊未來將形成健康產業集聚區。
即：除現狀保留天士力研究院、天士力花園、安捷醫院等部分公共服務設施外，將規劃區內用地修改為公共管理與公共服務設施用地、商業服務設施用地、居住用地和公園綠地等，主要用於健康產業。
此後，規劃局又公示了《北辰科技園環內部分13-13、13-12單元部分用地控制性詳細規劃》。整體規模超過235萬平米，其中居住用地67。94萬平米，佔比28。8%，商業用地87。77萬平米佔比約37。2%。
位置上，地塊位於宜興埠板塊北側，靠近鐵東北路方向，但是兩個板塊比較來說，宜興埠板塊更靠近市區，而環內樓市基本都是承接市區外溢，總體來看，宜興埠板塊受益明顯。
再者是津濱大道。在這三個板塊之中，津濱大道板塊發展最早。
2003年，津濱大道板塊的前身，張貴莊板塊的概念被提出；2005年，松江和天津市濱海市政建設發展有限公司（後更名為天津濱海發展投資控股有限公司）進行土地一級整理開發，統一規劃、統一建設的超大型居住社群。
2007－2015年，津濱大道板塊才真正進入起步期，松江、萬科、金隅、遠洋、和泓等房企相繼進駐，開發金色雅筑、金隅悅城、遠洋風景等專案。
在津濱大道板塊多項規劃之中，“萬新科技智慧新城”的落戶備受關注，其以津濱大道為橫軸，攬括“北區”和“張貴莊地鐵站區域”兩大發展區。
其中，位於津濱大道以北、外環線以內的萬新科技智慧新城北區定位於“高新產業開發區”，是目前天津中心城區唯一一個千畝級待開發產業園區，開發量超 600 萬平米，規劃居住人口、就業人口合計超 7 萬人。
如此大規模的產業與人口的聚集，為津濱大道板塊帶來的區域發展不言而喻。
與之相比，水西公園板塊的起步是近幾年發生的事。
從2018年板塊首宗土地出讓至今，僅有2年時間。但後浪更比前浪強，水西公園板塊的崛起速度之快，令人震驚。
眾所周知，水西公園板塊的定位一直是“改善”，但一個區域，從剛需到改善板塊的轉變是很難的，需要規劃、投入大量的城市配套與公建，才會持續不斷的有人口流入。
在這一點上，水西公園做到了，“規劃與配套先行”更是其發展的重要特色。
2019年11月份天津市規劃和自然資源局網站釋出《候臺片區（水西公園周邊地區）城市設計》，標誌著水西公園周邊整體開發的明確方向，意味著，下一步水西公園就要進入大刀闊斧的建設程序中。
根據規劃，水西公園周邊地區，規劃定位為以水西公園為核心的創新型商務商業活力中心、宜居生態的開放園林社群；突出“一心、兩社群、雙軸、多組團”的規劃結構。
一心：水西公園；兩社群：公園南、北社群；雙軸：保山道生活發展軸、凱苑路商務商業發展軸；多組團：西南地區高新產業服務及時尚活力中心、康養街區組團、濱水風情小鎮組團、創智街區組團、安居街坊組團。
文章第二部分所說的水西公園板塊2條地鐵線、4個地鐵站點的位置，也是在該設計方案中具體明確的。
PART 04：樓市PK
宜興埠
早期樓市發展速度並不算快，板塊內許多老舊房屋拆遷進展緩慢。但是從2017年一始，宜興埠土地整理速度加快，這裡不僅僅是還遷房，包括新建商品房的推進速度也明顯提升。
板塊代表樓盤未來城（未來城_樓盤詳情-天津手機搜狐焦點網），是遠洋五礦聯手打造的300萬平米巨盤，也可以是開啟宜興埠樓市崛起大門的一把鑰匙。
目前未來城四期4C地塊在售，90、88、115平米戶型，均價18500元/平米。
而後金地、萬科、中海聯手打造的成寧府專案（成寧府_樓盤詳情-天津手機搜狐焦點網），金輝中環雲著專案陸續亮相。
成寧府高層117平米，小高層129平米，洋房131平米，帶裝修，均價21500元/平米起。
金輝中環雲著高層97、106平米，均價22000元/平米；洋房121、133平米，均價25000元/平米。
多家開發商集結，逐漸讓宜興埠形成了品牌“互動”的效應，板塊樓市也產生了蝶變效應。
而
津濱大道
樓市上，如文章第三部分所說，在經歷了起步期，即松江、萬科、金隅、遠洋、和泓等房企進駐後，商業地產迎來蓬勃發展，萬達廣場、愛琴海、紅星美凱龍等大型商業陸續開業。
而後，從2015年融創強勢佈局開始，再到金茂以最高階的產品系“府系”帶來的上東金茂府，將津濱大道板塊推入樓市發展期，板塊新房市場更是走向高階化、豪宅化的道路。
當前板塊新房在售的有融創城、融創融園、上東金茂府以及尚未面市的天房首開地塊。
融創城小高層主推84、118㎡，均價31000元/㎡；平墅主推97、130、140㎡，均價36000元/㎡；洋房主推 97、130、140㎡，均價33000元/㎡。
融創融園小高層在售戶型134㎡，2梯2戶，均價31000-32000元/㎡；洋房在售戶型136、142㎡，1梯2戶，均價26000元/㎡。
上東金茂府主推130、148㎡戶型，高層均價30000元/㎡，洋房均價40000元/㎡。
而“神秘”的天房首開地塊在2017年天房和首開聯合14。6億拿地之後，一直非常低調，僅在2018年公示了地塊規劃，而後一直未有新進展釋出。
根據規劃，專案產品全部為高層產品，共計6棟樓，約為442戶。
以上樓盤和地塊全部是屬於東麗區的津濱大道板塊，而作為橫跨河東與東麗兩個區域的“特殊地位“，河東津濱大道板塊也有新房在售。
如天房萬欣城，位於津濱大道現代物流商貿區，目前高層、小高層在售，主力戶型為99-140平米，均價35000元/平米。
最後，說下
水西公園
樓市。
水西公園板塊，正如上文所說，以“配套與規劃先行“為人熟知。目前新房市場上，可以說是空白的，但今年的土地供應十分強勁。
在天津2020年供地計劃中，水西公園板塊涉及居住、商業、中小學、幼兒園用地共計82。66萬平米，其中有13宗住宅用地（包括住宅/商服）蓄勢待發，土地面積合計63萬平米。
但現實是殘酷的，水西公園板塊的土地熱潮並沒有如約而至……
這就要提到反反覆覆在“掛牌、延期、停牌、又掛牌“的津西青香（掛）2019-080號、津西青天（掛）2019-081號兩宗地塊了。
這兩宗地塊是正是位於水西公園板塊核心位置，於去年5月首次掛牌後，經歷了數次延期、叫停甚至降價之後，原本定於本月28日出讓，卻依舊難逃厄運，與本月14日宣佈再次“下架“。
不難看出，水西公園樓市並沒有“規劃“中那麼完美，如果想如規劃一般發展起來，恐怕需要很長一段時間去醞釀。
PART 05：總結
總體來看，無論是正在努力“私下”老城區、拆遷難的宜興埠，還是經歷了起步期、發展期，居住與商業並存的津濱大道，亦或是“規劃先行”的“新晉選手”水西公園，都在從剛需逐漸向改善轉變。
放眼環內，與市區為鄰的大型居住區並不算多，再之“雙鐵”的助力，這些“潛力股”更是在眾多板塊之中脫穎而出。
一場天津環內板塊的PK之戰已經打響，是選已落地的“目之所及”還是選規劃中的“潛力股”？你最看好誰？