什麼叫計容和不計容面積
最新的規劃顯示，美的廣場的總建築面積，已經由30。3萬平米，調整增加到35。59萬平米。其中“計容面積”都沒變化，唯一變化的是，“不計容面積”由8。19萬平米，增加到了13。49萬平米，增加了接近5。3萬平米。
樓都是向天上蓋的，有房企卻挖空心思往地底下淘金。
一
一直在地產圈悶頭狂奔的美的置業，爆出了這兩年最慘重的房地產開發傷亡事故。
10月28日下午16點21分，貴陽，觀山湖區，美的置業旗下美的廣場施工工地發生垮塌，10人被困。截至29日凌晨3點，10名失聯人員已經全部找到，其中8人遇難。
貴陽，是一個神奇的城市，市區山丘起伏，溶洞暗布，但貴陽的工程事故並不多，因為，當地的工程師和包工頭，多數都已經歷過各種奇葩地形的洗禮。而這次出事的觀山湖區，其實是貴陽難得的平坦區域。
關於事故發生點，美的置業宣告稱：地下停車場區域性
擋牆
垮塌。事實情況是，垮塌時，該工地有14人上崗當班，事故發生後，3人自行逃出，1人被迅速救起，10人被埋失聯。
擋牆
，是用來支承路基填土或山坡土體，防止填土或土地變形失穩的一種構造物。擋牆垮塌，往往是因為承載的東西，超過了擋牆的承受力。一位貴陽本地的資深建築師告訴先機財經，美的廣場中並沒有山丘，擋牆垮塌，又發生在地下車庫層面，原因極可能是土挖得太深、堆得太高。
二
出事的專案，官方備案名稱是“美的廣場”，位於貴陽觀山湖區觀山東路與長嶺南路交匯處，目前的規劃是一個商業綜合體，規劃有8。3萬平米的的購物中心，13萬平米的SOHO、LOFT公寓、星級酒店。
這個專案，原本是由永貴能源開發有限責任公司在2010年以1。6億元競得，歷時多年，最終2017年美的置業入主。目前專案公司貴陽國龍置業中，美的西南房地產發展有限公司佔90%股權，永貴能源佔10%。專案名稱也由當初的龍宇城市廣場，改名為美的廣場。
關鍵問題是，在美的獲得控股權後，美的廣場改變了專案規劃。
美的廣場專案的原始建築面積是30。3萬平米，其中計容面積22。1萬平米，不計容面積8。19萬平米。
2018年11月15日，美的廣場專案進行了一次該規劃公示，詭異的是，增加了建築密度和限高，但是用地面積和容積率並沒有變化。
在整體容積率不變的情況下，美的廣場實際進行了一場地底下的乾坤大挪移。
最新的規劃顯示，美的廣場的總建築面積，已經由30。3萬平米，調整增加到35。59萬平米。其中“計容面積”都沒變化，唯一變化的是，“不計容面積”由8。19萬平米，增加到了13。49萬平米，增加了接近5。3萬平米。
不計容面積，是不用加入容積率計算的，在土地出讓金分攤和土地增值稅方面都有巨大優惠，甚至有時等於是白拿了一塊麵積。
三
通常來講，不計容面積的往往是停車場、人防、儲藏室、裝置機房等非商業用途空間。但是，貴陽的美的廣場沒這麼簡單。
美的廣場在專案申報中，花巨大筆墨，在專案審批材料中，做了一個關於新增不計容面積（車庫面積）的情況說明：
“本專案在設計初期為減少土方開挖，對基地建設影響小的大背景下，將地下車庫設計為平層車位與機械車位混合設定。地庫只做到地下二層，總停車數滿足規劃要求。但在經過多輪方案最佳化後，建設方充分考慮未來實際使用情況，將原來機械車位取消，全部改為平層停車，此舉可以大大提高停車效率，因此本輪調整時將地下車庫多做一層，區域性做到地下三層，並在地下一層上空區域性加設一層夾層車庫，總停車數仍為1900輛，滿足規劃要求。”
對於這段說明，先機君的總結，就是
睜著眼睛說瞎話
。
地下由只有二層做到三層半，不計容面積由8。19萬平米增加到13。49萬平米，增加了5。3萬平米，64%。難道新增的全是車庫面積？
“總停車數
仍
為1900輛”，這個“
仍
”字，就表明，大費周章的向下延伸一層半，停車容量並沒有增加。
原本就可以達到1900個車位，美的廣場花費巨大成本、出了8條人命，真的是為了改善停車環境？
四
美的廣場分三期開發，第一期和第二期的公示檔案，其實包含著真相。
2019年美的廣場報送的第一期專案（T1、T2、T3公寓塔樓C1、C2-1、C3裙房及地下室商業），這部分總建築面積為14。79萬平米，其中計容面積11。97萬平米，
不計容面積2.82萬平米
。具體又分為，公寓9。86萬平米，地上商業面積2。3萬平米；
地下車庫面積1.25萬平米，地下商業面積1.36萬平米
，配套物業用房101。44平米。
以上資料初步相加，公寓加地上商業面積，比計容面積11。97萬平米略多一點零頭；
地下車庫面積與地下商業面積合計2.61萬平米
，接近
不計容面積2.82萬平米
的總數。
造成細微數字差異的原因，是公寓與地上商業中通常有部分不計容面積。但可以看到的是，在美的廣場一期的
地下商業面積，高達1.36萬平米，比車庫的面積要多
。而這部分，按他們的申報意圖，是不計算容積的。
再看美的廣場第二期的申報公式檔案。第二期是T4棟及地下室，C2-2棟商業。
這部分總建築面積14。3萬平米，計容面積6。13萬平米，
不計容面積8.17萬平米
。其中，也是5個子項。地上商業面積3。62萬平米，公寓面積2。53萬平米；
地下商業面積2.06萬平米，地下車庫面積6.03萬平米
，配套物業用房面積556。14平米。
公寓面積加上地上商業面積合計6。15萬平米，也是比6。13萬平米的計容面積多一點零頭。
地下商業面積加地下車庫面積和配套物業用房，為8.14萬平米
，與
8.17萬平米的不計容面積
接近。可見，美的廣場二期的
2.06萬平米地下商業，依舊是不計容面積
。
五
美的廣場目前最終規劃的13。49萬平米不計容面積中，一期與二期的不計容面積，合計為約11萬平米。其中，地下商業面積，合計已經達到3。42萬平米。
還有2。49萬平米，其中有多少是留給車位的？
美的廣場二期的申報資料顯示，地下車庫面積60336。60平方米，對應車位是1404個。平均下來，42。97平米對應一個車位。
一期的地下車庫面積是12569。74平米，按照同樣的42。97平米標準，對應的約292個車位。
總計車位數是1900個，去掉一期的292個和二期的1404個，還剩需要204個，對應約8766平米，但留給三期的不計容面積，高達2。49萬平米。也就是說，去掉8766平米的車庫，還多了1。61萬平米的面積。這1。61萬平米，能用作什麼，還要多想麼？
再回過頭來看，美的廣場規劃的1900個車位，按照42。97平米一個車位的標準，對應
車庫總面積約為8.16萬平米
。初始規劃的
不計容面積8.19萬平米
，剛好能滿足停車需要，根本不需要什麼機械車位。
如今，美的廣場透過改規劃，車位一個都沒增加，卻多了5。3萬平米的不計容面積。美的方面已經白紙黑字的承認，其中有3。42萬平米，用於地下商業面積。這部分，等於是透過改規劃賺的。第三期還有1。61萬平米，不出意外也將作為地下商業。
貴陽美的廣場商業部分半鳥瞰圖
其實可以理解，商業綜合體用地下層做餐飲和商鋪，是聚攏人氣、增加收益的手段，也是近幾年的趨勢，北上深不少知名地標的地下商鋪，已經做到了地下三層、四層。
透過改規劃多出的5。3萬平米，如果全用於地下商業，無論是收租還是轉讓，那價值大概是好幾個小目標。
不過如今也看到了，天底下沒有免費的東西。美的置業要給出的對價，是8條人命。