北京商住需要交5年的稅嗎
在“3·17新政”加大住宅限購力度後，為防止投機需求流向商辦類物業，2017年3月26日北京對商業、辦公類專案進行了限購、限售、停貸，從而在需求側切斷了針對商住公寓的炒房通道。政策出臺後，北京商住公寓市場迅速冰凍，經過兩年的政策消化，商住公寓市場怎麼樣了？
一手商住房源成交大跌93%
2017年3月26日，北京多部門聯合發文明確規定商辦類專案不得作為居住使用，新建專案不得出售給個人。已入市的二手專案可以出售給個人，但需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時商業銀行暫停對個人購買商辦類專案的個人購房貸款。政策出臺後，北京商住公寓市場迅速冰封。
在“3·26政策”基礎上，2017年4月19日，北京釋出《關於進一步加強產業專案管理的通知》，嚴禁擅自改變專案規劃用途作為居住使用，未經批准不得轉讓和分割銷售。至此，商業辦公類專案以及涵蓋科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別的產業專案都已經被明確要求不得擅自變更為居住用途。對此，業內人士稱，這一做法徹底斷絕了“非住宅專案改作住宅”的“擦邊球”式玩法。
調控組合拳之下，北京商住市場降溫明顯。據中原地產研究中心統計資料顯示，從2017年“3·26新政”開始，截至今年3月25日，商住公寓網籤僅6550套，而2015年3月27日至2017年3月26日，商住公寓網籤量為94551套，成交量暴跌93%。而在成交金額上，過去兩年，北京商住公寓合計成交金額約167。89億元，而在調控前的兩年，則高達1943。99億元。
另據我愛我家研究院的統計，在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）裡，北京全市新建公寓類房產共網籤 67673套，而後一年，這一資料“速降”至3366套，降幅達95。0%；第二年雖同比回升57。4%至5299 套，但仍比政策實施前下降92。2%。
部分二手商住專案價格下跌超四成
2017年“3·26 新政”後，北京二手商住公寓因政策原因出現交易空檔期，2017年底恢復交易，價格較政策實施前出現不同程度的下調。據中原地產研究中心的統計，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超三成，部分二手房商住專案價格下跌超四成。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，目前商住政策最大的問題是，個人可以購買的資格要求太嚴格，而且不可以貸款。北京這一針對商辦類物業的調控可以說是3·17一系列樓市調控後的又一重磅升級，處於全國最嚴格調控措施。但對於部分位置較好的商住房，價格跌幅過大，對比租金，商住的持有價值在提高。目前市場成交，不論是二手房商住還是開發商手中的商住，基本上100%都是註冊企業在購買。
而在商住專案的租金方面，在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，相比於住宅，目前一線城市的商住類租金一般會稍低於同地段同等檔次的住宅。究其原因，水電煤費用的商業標準以及內部存在辦公等情況是影響租賃的兩大因素。不過，一些透過長租公寓方運營的商住類專案租金相對較高。
業內：商住市場很難有大起色
值得注意的是，“3·26 新政”後，北京商住公寓市場供應明顯減少。據我愛我家研究院統計，在“3·26 新政”前一年，公寓類新增供應45144套，“ 3·26新政”後一年則降為1041套，新政後兩年進一步下降至925套，房企公寓類開發意願大幅降低，市場存量逐年減少，當前銷售主要以消化庫存為主。這主要由於新政後新增供應面積及銷售物件要求均無法滿足個人居住需求，在當前政策不改變前提下，新建商住公寓這一產品形式將會逐漸退出市場。
而從購房者角度來看，安居客線上的資料顯示，近期商業產權類住宅的關注度並未出現明顯變化。但由於目前商住公寓在很多城市不能強調住宅屬性，房源的釋出量以及使用者的關注度，自2018年開始就處於相對低點。
此外，商辦類土地市場也出現了明顯的退燒現象。商辦限購後出讓的數宗商辦地塊，溢價率明顯下調。中原地產研究中心統計資料顯示，限購前商辦土地平均溢價率115%，而最近一年，溢價率只有5。7%。此外，還出現了多宗土地流標現象。
那麼，商住公寓市場未來的走勢如何？對此，我愛我家研究院表示，北京樓市嚴控兩年來，普通住宅市場價格穩定，成交量逐步回升。但商住公寓這一特殊業態有可能逐漸消失於新房市場。而在存量房市場，因其市場價格比普通住宅低兩到三成，區位條件多數較好，仍將有一定的受眾群體，但其交易管理模式與普通住宅也基本一致，比如限購要求。雖然房地產整體政策環境有望寬鬆，但規範管理的方向不會變化，合理合規是各種產品型別在市場上存在的首要條件，因此“3·26 新政”中關於購房人是企業的要求短期內應不會放鬆。不過，有些規定或可微調，比如商業辦公房產的面積也不一定非要500平方米以上，個人購買二手商住公寓也可貸款等。
而在張波看來，在商住房源政策不調整的前提下，市場無論是交易還是租賃，行情都很難有大起色。
新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 李立軍