一線城市多少年評一次
樂居財經 徐迪
9月15日，仲量聯行釋出研報指出，作為經濟創新和發展的重要載體，產業園區在近年來受到了眾多投資者的青睞。2021年全年，北京產業園區投資額同比上漲超過75%，上海同比上漲近60%。
仲量聯行近期的調研也顯示出了類似的市場趨勢，70%的投資人展現了對北上廣深及其周邊城市群產業園物業的極大興趣。該調研涵蓋了在中國大陸商業地產市場上最為活躍的投資機構，其中超過一半的投資機構規模在200億元或以上。
調研結果還顯示，區位價值、政策支援以及運營能力是決定產業園區投資、產業引導和園區運營是否成功的核心要素。
區位價值成優先考量因素，一線城市及周邊產業園受青睞
由於一線或強二線城市具有重要戰略地位以及擁有稀缺市場要素，多數行業的頂層產業資源都集中在這些城市，為其產業園區市場在模式、產品方面的迭代升級提供了良好環境，因此產業園投資基本集中於這些城市。
以首批產業園REITs專案為例，這些園區在全國處於領先地位，且均位於一線或強二線城市。同時，專案地理位置優越，毗鄰多個核心專案及主導產業群，能夠帶來有效的產業聚集效應。因此它們具備出租率穩定、租金穩健的基本面，能夠為投資者帶來持續的未來收益。
同時，資產證券化正在成為未來產業園區盤活存量資產，實現資金良性退出的重要途徑，也將促進新興的產業園區市場快速發展。從國家發改委對可開展基礎設施REITs專案所處位置的評定標準來看，只要具有成熟的發展戰略、定位及佈局等資源稟賦，這樣的專案就具備發展REITs的產業優勢及區位優勢。
據仲量聯行調研顯示，幾乎所有的受訪者都表示在投資產業園物業時會優先考慮其區位價值，而其中近60%的受訪者表示看重區位價值中區域整體規劃這一因素，即所在區域的產業環境及規模化集聚效應，遠高於對基礎設施及交通便利性的關注程度。同時，從投資人角度來看，國家政策重點發展行業所在的地區具備更高的區位價值，比如高科技行業聚集的北京中關村、上海張江，生命科學行業聚集的北京亦莊等區域。區位價值會反映在收入及出租率等關鍵資料上，直接影響投資人的決策。
鼓勵政策激發投資活力，財政支援最受關注
產業園區的發展十分依賴於政府支援所形成的外生驅動，包括在土地利用、財政補貼、招商體系、服務平臺等多維度形成切實有效的政策體系，有助於園區快速成熟。
據仲量聯行調研顯示，產業園區板塊中最受關注的政策支援毋庸置疑是政府提供的直接財政支援。88%的投資人最為關注政府直接對企業進行減稅或提供補貼等財政支援，其次受關注的是政府在產業引導措施上的落實，引導、參與合作投資。
其中，財政支援的主要目的是形成寬鬆的投資環境，吸引企業與資金流入。全國各地的財政支援主要包括稅收優惠、房租補貼、入駐獎勵、無償撥款以及貼息貸款等。同時也有財政安排專項資金給予支援。例如，在北京部分科技園區，高新技術企業可享受政府技術創新資金、風險投資公司和擔保資金的支援。
而產業引導措施的主要目的是形成完善的生態圈，促進產業鏈不同環節不同規模的企業良性互動，共生共贏。生態圈的搭建需要在前期有明確的建設規劃及引入機制的搭建。以深圳為例，深圳今年釋出了“20+8”產業政策，圍繞以先進製造業為主體的20個戰略性新興產業和8大未來產業，對深圳市先進製造業的發展佈局提出清晰的定位，政策在產業引導措施及財政獎勵上的明確，也吸引了大批關注大灣區產業園區市場的投資人將目光放向深圳的相關產業園。
此外，招商運營的政策支援是為了更有效更健康的實現產業集聚。透過發揮政府影響，在招商時序、企業篩選、投融資模式、定製化方案、服務平臺等角度全面落實園區的發展目標。
運營能力不可或缺，針對性服務日漸凸顯
區位價值和政策支援雖然是影響產業園區專案資產表現的核心因素，但具有一定的先天性和長期性，以及容易收到外部環境的干擾。而建立合理的產業園區運營、盈利模式等是在微觀層面可以提升專案資產表現的有效途徑。
據仲量聯行調研顯示，41%的受訪人表示產業園物業的運營能力也是投資考量重點之一，投資者傾向於直接參與投資運營模式與土地運營模式，但對於產業和服務運營的關注度也逐漸走高。
運營能力一方面體現在初期產業定位及後期把控。全國各個城市的產業基礎和結構不同，當地實際引導、重點發展的產業也不同。產業園區專案的運營前期定位方案中，需結合當地產業佈局和自身條件，設定某一或多個細分產業定位，規劃主要租戶結構，以最終形成區域化產業聚集效應。
另一方面，產業園區為產業提供針對性服務的能力和價值逐漸凸顯。在產業園區規模漸大、越來越多玩家進入該市場以後，園區的長期運營能力成了關鍵。近年，園區的運營已不再是提供製式服務就可以滿足的，而是要能為園區產業提供針對性的服務。以產業為圓心，園區圍繞其提供增值服務。例如，生命科學產業園區為醫療企業協調溝通藥物認證、提供中試平臺、共享實驗室及裝置等。依據園區產業的發展路徑和痛點，搭建自身的服務體系，才能針對性的滿足入駐企業的發展需求，使園區能夠塑造出自身的運營優勢及核心競爭力。
仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“在過去1至2年間，科技、電商以及生命科學行業的高速發展，大幅刺激了產業園的市場需求，生命科學產業園甚至至今仍為全國商業地產市場上最火的議題之一。受益於國家層面經濟轉型和發展新興產業的戰略規劃，投資人對中國產業園區市場的熱情不斷上升，這將助推產業園區開啟走向主流投資物業型別的道路。REITs的發展將引導更明確有效的未來退出路徑，產業園區市場將吸引更多社會資本的投入，迎來進一步發展升級。”
文章來源：樂居財經