保悅地產怎麼樣
摘要
：誰來回答這個問題（歡迎關注槓桿地產）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
連央企之間，也在買賣專案。
這2天，大悅城地產釋出公告，保利發展3。65億元購入大悅城地產重慶兩江新區專案。
大悅城地產的間接全資附屬公司澤悅實業及重慶悅升與獨立增資人訂立增資協議，獨立增資人同意向重慶悅升的註冊資本增資約3。65億元，相當於重慶悅升經擴大股權的49%。
增資完成後，澤悅實業及獨立增資人，將分別持有重慶悅升51%及49%的股權，重慶悅升將仍為大悅城地產的附屬公司。
公告顯示，獨立增資人保利（重慶）投資實業有限公司，為保利發展控股集團股份有限公司的間接全資附屬公司。
事情本身槓桿地產不想多評判，不久前保利發展、大悅城控股都發布了各自的半年度財務報告。
今天我們對照看一看，看看這2家同為央企的地產公司，經歷了一個怎樣的2022上半年。
1、保利發展：穩健得驚人
和多數房企慘淡經營的2022上半年不同，保利發展交出的財務資料是非常耀眼的。
如下圖，槓桿地產看到，2022上半年，保利發展錄得1107。2億元營收，比2021年同期的899。21營收，增長了23。13%。
不得不說，這真是夠厲害的。
同期，歸屬淨利潤108。26億元，和2021年同期的小103億元比，增長了5。11%。
然後毛利率為25。55%，同比下降6。95個百分點，與行業下行趨勢一致。
淨利率13。47%，同比下降2。85個百分點。
客觀說，利潤率有點下滑，這簡直太正常了。能盈利、還能盈利增長，這簡直是奇蹟。
另外，如上圖，和壓力很大的房企不同，保利發展無論歸屬淨資產還是總資產，都實現了略微增長。
這什麼意思呢？我們知道過去1年，地產公司經歷的壓力可以說是大到驚人，多數企業都是日子艱難，不僅不買地了，還處置資產，因此總資產、歸屬淨資產動不動就減少。
那麼看到一個資產還能增長的公司，是不是“另類”、“奇葩”——對了，這次又買入大悅城控股重慶兩江新區專案的部分權益，夠厲害。
良好的戰績，意味著保利發展的基本每股收益，也保持了同等的增長。
當然，加權平均資產收益率等指標，還是有一丟丟下滑。
半年報披露，2022上半年，保利發展實現簽約金額2102。21億元，同比下降26。29%；實現簽約面積1307。31萬平米，同比下降21。78%。
如果光看這一組指標，應該說保利發展的銷售和同行比，不算差了，畢竟很多房企實在太難看。
不過，槓桿地產注意到，同期，全國商品房銷售金額6。6萬億元，同比下降28。9%；商品房銷售面積6。9億平米，同比下降22。2%。
和全國比，保利發展基本同步，不算差、也不算好。
按照保利發展的分類統計，上半年一線城市月均成交面積61。5萬平米，同比下降33。6%，即使剔除上海有效成交週期不足的影響後，其餘三個一線城市合計成交面積，同比降幅也在29。6%；
二線代表城市表現相對堅挺，月均成交面積51。8萬平米，同比下降11。8%，表現優於全國平均；
三線代表城市市場表現冷淡，月均成交面積18。0萬平米，同比下降45。1%。
按照保利發展半年報所言，其核心城市貢獻度提升，38個核心城市銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。
這些核心城市，主要都是一二線為主。
那麼，反過來推導，保利發展上半年的銷售情況，基本和對應市場的大致行情一致，沒有很優秀也不算差。
具體到在二線城市的表現，應該說可能還不算很好，有待提高。
保利發展健康的是資產結構，截至6月末，扣除預收款的資產負債率為66。45%、淨負債率64。14%、現金短債比1。41，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。
一年內到期的債務佔有息負債比重21%，短期償債壓力可控。
資金回籠率，也還行。半年實現回籠金額1995億元，回籠率為94。9%。在手貨幣資金1571億元，佔總資產比重為11%。
最厲害的，槓桿地產覺得是還能發債、且超級便宜。
發行公司債65億元、中期票據75億元，平均融資成本3。09%。
其中，5月發行的3年期中期票據、8月發行的3+2 年期公司債票面利率均2。80%，分別創發行同類產品的歷史最低利率。
銀行端貸款利率下降，新增貸款平均成本較去年末下降37個基點。
截至6月末，有息負債規模3635億元，綜合融資成本約4。32%，較去年末下降14個基點。
不得不說，太優秀了，你說普通房企怎麼比？拿什麼比？
綜上，如果保利發展對未來有信心，出手接點地塊的權益，這應該說很正常。
2、大悅城地產：商業、酒店、寫字樓慘起哭
和保利發展比起來，大悅城地產的個頭要小太多。
2022中報披露，上半年，大悅城地產營收91。34億元，這是10來倍的差距。但是，增長方面大悅城地產要快很多，高達95。5%的營收增長。
這業績放在今天，真不知道有幾個公司可以比。
同時，毛利高達40。92億元，2021年同期為21。40億元，增長了91。2%。
歸屬淨利潤也達到8。67億元，2021年同期為6。14億元，增長也很好，達到了41。2%。
不過如上圖，槓桿地產看細節發現，大悅城地產營收的高增長，主要因為其收入結構和以前發很大變化。
此前，投資物業租金等、地產銷售板塊差距不大，而到了2022上半年，地產這塊業務從21億元出頭，增長到超70億元，增幅超230%。
而同期，投資物業租金等，反倒從2021年同期的近20億元，下滑了18。2%，至16。26億元。對了，中報披露，購物中心平均出租率93%，同比下降1個百分點。
主要商辦物業2022上半年的租金、出租率情況，如下圖。
此外，酒店經營收入從超4億元，下滑了34。6%，至不到3億元。管理輸出專案也有略微的下滑。
下圖是2022和2021年同期，大悅城地產旗下主要酒店的表現，看了應該會震驚吧。
這平均入住率，真的是降低太多了。
還有寫字樓租金2。35億元，同比下滑了17。5%。
簡單說就是商場、酒店、寫字樓慘死了。
為什麼？我想不用解釋，杆友都懂。
對了，大悅城地產的的融資成本很便宜啊，平均3。90%，比此前更低。真的是很厲害，不弱於保利發展。如上圖。
2022上半年，在商業綜合體輕資產品牌輸出上，大悅城地產還是比較有成績，比如廣州、成都都有簽約。
不過中報披露，2022上半年，大悅城地產銷售額163億元，和保利發展當然沒得比。
但是，同比增長33。4%。合約銷售面積403，013。0平米，同比增長約29。3%。平均銷售單價約為40438元/平米，同比增長約3。2%。
地產銷售的表現其實不錯。
其中，上海大悅中心、杭州大悅城成功實現寫字樓整售——對，沒有看錯，看來真是……
同期，在北京、杭州、蘇州、南京、重慶等地獲得40萬平米的土地儲備。
其他槓桿地產就不多說，你說大悅城地產該不該是一家優秀的公司，我覺得該。但是為啥有些指標又搞成這樣？
誰來回答這個問題。
本文未標註出處的財務圖表，均源自保利發展、大悅城地產有關公告，特此說明並致謝