就樓磨刀什麼意思
「來源： ｜大碗樓市 ID：Superbowl77」
返鄉置業
返鄉置業
07：48
未知來源
去年春節，“就地過年”的號召把三四五線樓市揍成了沫沫。
今年春節，各地“不準層層加碼”的喊話遠遠蓋過了“就地過年”。
沒毛病，因為再“就地過年”，老家的樓市恐怕就得跌成粑粑。
返鄉置業會迎來“補償式爆發”？
截止至2021年底，全國新建商品房庫存已經超過5億平方米。
其中，一二線庫存約2。6億平方米，三四五線庫存超過2。4億平方米。
要沒說錯的話，這2。4億比那2。6億去化難多了！
不過老鄉們也是真爭氣——
1月20日，58同城聯合安居客釋出了
《2021-2022返鄉置業報告》
。
資訊量極大，且一定程度上印證了返鄉置業“補償式爆發”的推測。
1）一半受訪人群願意“就地買房”
傾向於在工作城市置業的人群佔比達到49。7%。
較前一年度的62。2%相比沒少跌，但仍遠高於2019-2020年度的31。4%。
這一資料忽高忽低，無外乎兩個原因：
能大量提供優質就業的城市，往往樓市對預期反應更加靈敏；
熱點城市所具有的溢位效應，是三四五線城市無法比擬的。
拿2021年來說，樓市強力調控與加速分化功不可沒。
筆者的老同學老徐，在老家一市中心樓盤擔任專案總；
別看平日裡話少精幹，看到這組資料後，恨不得想蹦起來抽我個嘴巴：
“你們接著好好教育，爭取把另外那一半想回來的也攔住。”
2）“返鄉置業”正悄然出現分化
有42。2%的網友有意返鄉置業。
一半在盯家鄉城市，一半在盯家鄉省會城市。
天津、蘇州、杭州、廣州、東莞、佛山、無錫、合肥這些本來的熱門城市——
對於從北上深這類超一線城市返鄉置業人群而言，依舊是大熱門。
當然，長沙和瀋陽熱度明顯下滑，貢獻了二線城市中為數不多的另類。
相比之下，阜陽、淮安、徐州、南通、泉州、鹽城、贛州、肇慶這類城市返鄉置業的熱情明顯下滑。
嘖嘖嘖…群眾的眼睛還是雪亮的，就連返鄉置業都是一二線碾壓三四線。
報告還披露了一個細節：
在這四成計劃回家鄉買房的人群當中，約60%計劃買三居室。
要麼給父母改善自住，要麼自己改善自住。
3）環線市場邊緣化傾向明顯
當然，還有不到10%的網友有意在工作地附近的小城市買房。
要麼是工作地上車實在有困難，不得已而買之，要麼是為把父母接過來。
但是近半年觀察下來：
似乎真正考慮環線市場投資的，已經越來越少。
絕大多數環線市場都逃不過這樣的定律——
漲潮時後知後覺，退潮時首當其衝。
除非價格足夠低窪、足夠夯實。
這會找到根兒了，環線市場對外溢客戶的依賴度非常高；
而“異地作戰”又加劇了潛在客戶的抗性。
這就決定了此類市場很難不被邊緣化。
為讓你回鄉置業，開發商煞費苦心
呵呵，“房住不炒”的盡頭是分化，誠不欺我。
然而，偏偏有一些三四五線城市的樓市博主卯足了勁勸大夥兒集體返鄉置業。
那您就熊貓點外賣——筍到家了！
年還沒過，但老家的樓盤已在磨刀霍霍等著迎接遠方的遊子了。
以筆者的老家為例，春節期間的返鄉置業潮堪比零售界的“雙十一”。
可是，做專案總的老同學講了一番資訊量極大的話：
“返鄉置業和文旅盤，最大相似之處在於買完之後不住，還有想脫手時確實有困難；但不同點在於，一番情感教育後，你們下手賊快，還是在大城市掙錢狠啊！”
盤點了一下，逼單手段基本上逃不出以下四招：
1）鄉愁牌
這一手通常在元旦過後開始醞釀，到春節放假前3周左右開始集中釋放。
常見手段無外乎用
家鄉的地標、家鄉的新貌、家鄉的美食
來喚起在外遊子內心的樸質情感。
一句“歡迎在外打拼的孩子回家”或“一口家鄉的味道饞壞了在外的孩子…”看得催人尿下。
不慌，
這時候的廣告，產品資訊是配角，情感輸出才是C位。
2）感情牌
想不起來返鄉置業？
沒關係，還有2周正式迎來春節假期時，開發商直接把感情牌打到你家。
核心要領就是將改善去化與孝道捆綁在一起——
“回來吧！別辜負爸媽的等待”
“新宅慶團圓，是給老人最好的禮物”
“喜提新家，讓爸媽驕傲一把！”
這幾句廣告詞基本上還算爛大街的“規定動作”；
筆者在電聯老家樓盤銷售時，聽到了最狠的一句線下話術——
“老人省吃儉用讓你大城市安家，而今衣錦還鄉，咱有義務讓爸媽住得好一點。”
這麼道德綁架，你還能挑出毛病？你是人嗎！？
3）學區牌
近幾年，《返鄉置業報告》已經成為不少三四五線城市專案營銷總的必讀案頭工作。
越來越多的下沉市場開始用學區吸引人——
筆者的一位大學室友，在河北保定一樓盤做銷售總。
當他拿出
24座“萬億GDP城市”各自TOP 20中小學收費明細
時，我直接看傻了！
-“知己知彼，百戰不殆？”
-“那叫百戰百勝！”
-“一個意思。”
在老家以1/5甚至更低的價格，讓娃兒享受城市頭部教育資源；
對很多一二線城市打拼的年輕父母而言，真的很有殺傷力。
但你得想好：娃兒自打進重點學校那一天，便成了留守兒童…
4）價格牌
在一二線城市看慣了動輒三五萬一平米的房子，猛然看一眼老家三五萬就能上車的房子。
是個正常人都會發自內心讚美一句——真TM便宜！
富有穿透力的數字面前，太多人本能地忽略了那個其實是首付分期。
而且，價格攻勢極能放大人們的虛榮心。
許多在老家工作的策劃，不僅對這一點了如指掌，更有甚者對一二線職場的待遇情況都摸了個溜透：
當看到
“兒女年終獎，爸媽大三居”
的營銷話術，我只想先磕為敬！
老家的房子，究竟怎麼買才能不踩坑？
從底層邏輯來看，老家的房產存在三大不可迴避的問題——
-收益問題：無論漲幅還是租金收益，老家的房產都跑不贏一二線城市，且剪刀差可能會越拉越大；
-流動性問題：老家的承價能力普遍有限，且掛牌量往往遠高於人口承載能力；
-機會成本問題：老家的貸款也是貸款，的確會有擠佔頭部城市按揭額度的情況發生。
都是老生常談了，在此不願多講。我知道留言區會有不少朋友說了：
“你說的這些我耳朵都聽出繭子了，我不在乎，只想知道回老家買房怎麼買！”
安排！
1）只買核心區域
準確地說，
老家買房，只買已經成熟的核心區。
且不說價值共識，單是生活配套給爸媽帶來的便利，就讓你覺得很值。
頭部商場所在商圈、TOP 5小學所在板塊、行政單位扎堆
的地段都屬這類。
靠近環線地帶的新區規劃，十而八九是美麗的童話：
即便僥倖大樓蓋起，也很可能無人入住；
即便僥倖有人入住，也很可能無人維護。
2）盯準知名房企
三四五線城市最大的坑，是爛尾，沒有之一。
特別是2021年，平均下來每天都有1家房企黃攤子，八成五以上是下沉市場的民營小房企。
它們暴起雷來，簡直六親不認，本地居民恨得牙癢癢。
不能繞道走嗎？
看預算！很多老家的親戚朋友，真的會為了2000-4000元/㎡的差價買小開發商的專案。
你可能覺得大跌眼鏡，但這就是血淋淋的現實。
如果要在老家改善，那就改善到底——
有央企就買央企，沒有的話，碧桂園已經是底線了。
最起碼，不必天天為暴不暴雷的事兒膽戰心驚。
3）學區真沒你想的那麼重要
越來越多的三四五線城市樓盤專案以學區作為主要賣點，原因無外乎兩個：
一是看準了頭部城市在人口流入的衝擊下，教育資源日趨緊張；
二是希望利用返鄉置業人群對老家學區的知根知底，實現精準點穴；
2018年，筆者在老家買房時，得知當年天天抄我作業的初中同學當了教務處主任後——
瞬間覺得銷售小姐姐承諾的配套學校真雞肋。
有一說一，本著不讓自家娃當留守兒童的原則——
再好的學區不是給你家孩子用的，但對於接盤俠來說，還真好使！
4）三房戶型是底線！
我知道，在三四五線城市，至今依然有許多90㎡、100㎡的兩房戶型。
可是，“老家買房，至多隻能買一套”是大前提——
一錘子買賣，當然不能有遺憾！
如果功能性與舒適性兼顧，那是最理想的；
即使要有取捨，三房的功能性也是要前置的。
而且，無論父母居住的日常體驗，還是親朋好友串門時的社交體驗，都要遠遠強於同等面積的大兩房。
即便是在老家買房，也必須尊重這個共識，才不會被敲打。
去年年底，我回到老家去探親，距離上次回去已時隔10個月。
年近90的奶奶記性越來越差，同一個問題恨不得半個鐘頭問你五遍；
本想帶她去看電影《長津湖》，可步履蹣跚的奶奶，如今下樓都費勁。
“有一天，我的爸爸媽媽也會如此蒼老…”
想到這兒，我無比堅信——在老家給爸媽新買的三居室沒毛病。
記得剛剛交完首付的那一年，有同行潑冷水：
“你一個做房產自媒體的，在三四五線城市浪費貸款額度，就跟監守自盜差不多！”
講真，我知道三四五線樓市的所有弊病，也知道下沉市場無論怎麼拉都在下沉…
可是，為親情買單終究沒錯。
老家的房子到底能不能買？
我只能說，分情況討論——
如果一二線城市沒房，儘量別碰老家；
如果一二線城市已經有房，願為親情買單，也只能買一套。
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