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南方財經全媒體記者 吳霜 上海報道
10月13日，21世紀經濟報道記者對江浙滬一帶的銀行的房地產開發貸進行了調研，發現近期銀行開發貸放款出現了分化。一些銀行攥緊了錢袋子，對房地產開發類專案避而遠之；還有一些則打響了貸款搶奪戰。
招商銀行上海某支行的貸款經理告訴記者，招商銀行不偏向開發貸業務，目前閘口全部由總行管理，額度有所控制。
記者從行業人士處瞭解到，除了招行，也有其他銀行對開發貸保持謹慎。
對比來看，同片區的建設銀行開發貸放款正常。該行貸款經理告訴記者：“只要手續齊全，額度都能保證。”
他還表示，目前開發貸的准入要求採用名單制管理，放貸速度取決於公司專案的進展情況，流程與其他行類似，大概包括評估、審批、放款三個步驟，兩證審批，四證放款。
根據中國銀監會辦公廳《關於加強信託公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》（銀監辦發［2008］265號）規定，四證包括：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證，兩證則是四證中的前兩個證件。
另外，平安銀行杭州分行的情況基本類似。該行房貸經理表示，目前開發貸額度充足。他說，今年以來開發貸額度都較為寬鬆，只要能批下來都能放款。在准入要求上，平安銀行要求專案要滿足區位準入；放款時間在一個月到一個半月之間；利率區間較大，一事一議。
一位寧波城商行的開發貸負責人告訴記者，目前各家銀行對於優質房地產開放商專案的競爭非常激烈，存在將開發貸降至3%區間的情況。這主要是為了與開發商談定一攬子貸款計劃，不僅是開發貸，還有後期的預售金管理、按揭貸款等。
克而瑞證券資產管理部副總經理孫楊對記者表示，對於房地產開發貸，近期部分銀行減少或者停止是出於對風險的謹慎考量，現在銀行大多在觀望政策走向。目前來說，一方面，“房住不炒”仍是主基調；另一方面，我國匯率面臨較大壓力，美元正處於快速升值空間，央行和國開行不能大水漫灌救市，否則可能造成人民幣的快速貶值。綜合來看，當前情況下並不存在大規模刺激的可能性及空間。
開發商收縮貸款需求
銀行收緊放貸，開發貸的需求方——房地產開放商也對貸款持謹慎態度。
一家房地產開發公司的融資部負責人向記者表示：“現在開發貸各家銀行搶瘋了！”
根據他最近的觀察，銀行對開發貸一直保持著支援態度，利率已經降至百分之三點幾，處於歷史低位，但是目前房地產開發專案少，不是銀行增加貸款量的主要推手。
房地產企業目前以追求自保為主，開發進度整體在收縮。根據克而瑞釋出的報告，9月份50強房企中有超過七成的企業無投資，而2022年投資“暫停”企業超過30家，且9月拿地企業仍舊是前三季度表現相對積極的華潤、保利、中海、招商、建發等房企。
土地市場方面，截至9月27日，全國300城經營性土地9月份總成交建築面積為9480萬平方米，同比來看降幅約為四成左右。
近期，中指研究院釋出的《2022年1-9月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，2022年1-9月，TOP100房企拿地總額10478億元，拿地規模同比下降51。2%，降幅比上月收窄2。1個百分點，連續四月維持收窄態勢，其中央企、國企仍是拿地主力。
開發貸收縮的另一面是銷售低迷。一位房地產行業人士向記者表示，三四五線城市房子銷售情況不樂觀，房企收回現金流存在困難。現在預售資金的監管更加嚴格，回款週期長，能夠確保現有專案正常交付是房企的主要任務，沒有開發新專案的餘地。
從房地產企業的營銷情況看，規模房企整體銷售仍延續了今年以來相對低迷的表現。根據克而瑞研究中心報告，TOP100房企9月份實現單月銷售操盤金額5709。6億元，同比降低25。4%，降幅較前幾月進一步收窄。累計業績方面，百強房企1-9月銷售操盤金額為46697。9億元，同比降幅仍保持在45。4%的較高水平。
在居民房地產貸款端，根據央行10月11日釋出的《2022年前三季度金融統計資料報告》，在居民貸款方面，短貸、中長貸均少增。居民中長期貸款主要與房貸有關。9月居民貸款增加6503億元，同比少增1383億元。其中，中長期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，反映出房地產市場需求依然偏弱。
等待明確回暖訊號
國慶節前政策集中出臺，部分城市下調房貸利率下限、公積金貸款利率、置換個稅優惠等，引導樓市穩定信心。
貝殼研究院統計資料顯示，今年9月，103個重點城市主流首套房貸利率為4。15%，二套房貸利率為4。91%，較上月分別回落17BP、15BP，較去年最高點分別回落159BP、108BP。
目前已有濟寧、武漢、宜昌、襄陽等地的首套房貸款利率降至3%區間。根據央行、銀保監會階段性調整差別化住房信貸政策，四季度或還會有更多符合條件的城市密集下調首套房貸利率。
據市場機構梳理，在納入統計局調查的70個大中城市中，共有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、溫州等23個城市符合條件，考慮到未納入統計的三四線及以下的城市，預計符合條件的更多。
此外，央行三季度貨幣政策委員會提到，要推動“保交樓”專項貸款加快落地使用，引導商業銀行提供配套融資支援。目前鄭州、瀋陽等地已經得到了“保交樓”專項借款的撥付，也撬動了地方紓困基金、商業銀行貸款等的幫助，房企融資增加。
孫楊表示，房地產行業和消費者都在等待一個引領性的指導方向，但出了相關政策，房地產行業的恢復也還需要很長過程。從居民的購房需求來看，近幾年“房住不炒”政策落實的效果顯著，篩掉了大量投機購房者，目前更多的是出於剛需或者是改善需求的購房者。等待訊號明確後，這一部分需求將會被釋放。
（統籌：馬春園）