【普法課堂】房屋內曾有人病逝，是否屬於“凶宅”？

自然病死的房子是凶宅嗎

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2018年9月，陳某與丁某透過某中介簽訂房屋買賣合同一份，陳某將其市區內住房一套出售給丁某，雙方同時約定了價款、付款方式、違約責任等內容。當日，丁某即透過中介向陳某支付定金10萬元。至約定的支付首付款期限屆滿，丁某遲遲未付款。期間，陳某透過中介及郵寄掛號信等方式向丁某催要首付款，但均未得到迴應。2018年10月，丁某以案外人李某逝於房屋內會造成其使用障礙為由，起訴至海門法院，請求撤銷其與陳某簽訂的房屋買賣合同並要求陳某返還定金10萬元。審理中，陳某提出反訴，要求繼續履行合同並要求丁某支付遲延付款違約金43。5萬元。

海門法院經審理查明，該交易房屋系陳某的母親李某所有，李某於2018年1月在該房屋中去世，居民死亡醫學證明書載明死亡原因系“衰老”。經繼承，2018年12月，該房屋產權移轉登記至陳某名下。

丁某主張出賣人在案涉合同訂立過程中刻意隱瞞李某逝於房屋內的事實構成欺詐，合同應予撤銷。陳某認為，其在訂立合同時已披露該事實，丁某對交易房屋系明知。

法院認為，丁某雖主張李某逝於房屋內會造成其使用障礙，但居民死亡醫學證明書載明李某死亡原因系“衰老”，該事實遠未達到普通民眾所認知的因“橫死”等其他情形而造成房屋成“凶宅”的嚴重程度。對“凶宅”的概念，應當遵從普通民眾的通常認知，即曾發生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，具體包括髮生他殺、自殺以及意外事件等情形。本案中，李某系正常死亡，該事件的發生不構成房屋的重大瑕疵，也不影響房屋的正常使用，不應認定為影響合同訂立、履行的重要事實。

如前所述，逝者在房屋內“壽終正寢”不構成房屋的重大瑕疵，故出賣人的行為不屬於故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，案涉合同不存在可撤銷情形，當事人均應按約繼續履行合同。在此基礎上，法院認為，丁某遲延付款構成違約，應承擔相應的違約責任，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，法院酌情將違約金的數額調整為10萬元。最終法院判決駁回丁某的全部訴訟請求。

丁某不服原審判決，提起上訴。南通市中級人民法院最終駁回上訴，維持原判。

法官說法：

近年來，二手房交易市場出現了較多因“凶宅”買賣引發的糾紛，究竟哪類房屋屬於“凶宅”，出賣人應負何種資訊披露義務。

法律上“凶宅”的認定，通常以交易房屋內發生非正常死亡事件為主要判斷標準。具體案件審理時需結合居民死亡醫學推斷書、報警記錄、勘驗筆錄等個案舉證綜合分析判斷。“凶宅”的外延不能肆意擴大，應嚴格限定在非正常死亡的範圍內，以免苛以賣方過重的資訊披露義務。

出賣人明知卻隱瞞“凶宅”資訊，法律上評價為對誠實信用原則的違反，構成欺詐，合同可撤銷。但生老病死系自然規律，此類正常死亡為社會普通民眾接受和認可，所涉交易房屋不應當認定為“凶宅”，買受人主張構成欺詐要求退房的，法院不予支援，除非合同雙方對此有特別約定。

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