為什麼柳暗花明
【編者按】
新年伊始，泛地產行業從追逐微光，到曙光向行。樂居財經推出2023年首個策劃《曙光》，挖掘地產、家居和物業標誌性企業的韌性故事，尋找中國泛地產行業向上的力量。
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文/樂居財經 鄧鑫妮
白髮摻雜著黑髮，一身休閒的夾克，這個形象與印象中那個“野蠻人”孫宏斌有些出入。
2022年，孫宏斌為了公司四處奔走，許多大手一揮的壯舉都拋在了身後。地產圈裡，與他有過股權切磋的公司不在少數，金科、佳兆業、萬達等，有的入股成功有的失敗。
黃紅雲與孫宏斌的鬥法可謂精彩，雙方在金科的股權爭奪戰中你來我往，孫宏斌曾短暫成為第一大股東，幾天後黃紅雲甩出一張一致行動人協議又奪回主權。最終，故事以黃紅雲穩固控股地位，孫宏斌質押股權收場。
類似的劇情，金科服務（09666。HK）身上再度上演。博裕集團以二股東身份入駐，隨後要約收購成為第一大股東，不同的是，黃紅雲並未急著收回股份，金科服務成為第二家易主的上市物企。
雖說大股東換了人，但外界對此事的評價偏向積極，有了博裕集團的加入，金科服務被盤剝的可能性更小，同時也沒有失去金科品牌背書，或許會迎來第二春。
安撫關聯方
股權變動基本落定後，金科服務公佈了一系列補充協議，其中的關鍵內容就是權利與義務的轉移。
為了穩住金科股份，金科服務與其簽訂了合作備忘錄以保證未來合作的繼續進行，並承諾採納激勵獎勵計劃，獎勵價值不低於4。5億元，獎勵物件包括金科地產集團和金科服務的僱員及顧問。
12月30日，金科服務採納H股獎勵計劃，獎勵數目不超過已發行H股的1%。而在十二天以前，金科服務已經從市場購回50萬股，花費約634萬港元。彼時，激勵受託人已經持有超519萬股，佔比0。8%。
值得一提的是，臨近年末，金科服務還在一筆關聯交易上做了文章。11月25日，金科服務表示，不再繼續收購金科股份餘下5項託兒所物業。
今年6月，金科服務本打算收購金科股份43項託兒所物業以及相關業務公司，涉資總金額約3。14億元。截至目前，金科服務已按計劃收購38項託兒所物業，所涉總建築面積約為9。72萬平方米，總代價約為2。49億元。
託兒所物業是重資產，金科服務不收購餘下專案，或許也有打消關聯方吸血的念頭。
但不可否認的是，關聯的地產公司是物企的天然招牌和專案池，雖然今年的非業主增值服務受到影響，但物業管理服務的基本盤不會動搖。
近期不少物企續費了與地產方的關聯交易，其中包括基礎物管服務、商業運營、不動產租賃買賣等多項服務。樂居財經《物業K線》初步統計，9月-11月物企擬續訂的關聯交易金額超過600億。
7月末，金科服務與金科股份訂立2023年-2025年物業管理服務協議，每年的年度上限交易金額為8億元，三年總上限額度24億元。
跟據推算，截至2023年12月31日，金科集團預售建築面積約1000萬平方米，由金科服務管理的樣板間和銷售案場約有110個，物業管理服務建築面積700萬平方米，此外還有前介及售後服務和停車位物管等業務。
近些年，金科服務第三方專案增長迅速，管理面積已經超過6成，與此同時，關聯方也保持著穩定的規模輸出。
截至2022年6月30日，金科服務在管建築面積共計約2。5億平方米，
其中金科集團專案佔比約36。3%。這些專案的營收能力不弱，挑起了近半數的物業管理服務收入。期內，金科服務物業管理服務收入約17。54億元，金科集團專案收入8。35%，佔比47。6%。
未來可期
從某種程度來說，找到買家的金科服務是幸運的。明示出售的物企不在少數，但是成行的不多，要麼在談判階段買家就跑了，要麼公告後雙方又緊急叫停。
要約截止後，博裕集團持有金科服務34。63%股份，為第一大股東。博裕集團第一收購22%股份時，已經為易主埋下伏筆。
事情還要從2021年12月說起，金科股份將手中22%的金科服務股份轉讓給博裕集團，交易價格約為37。34億港元。彼時，博裕集團與金科股份的持股份額就只差8。33%。今年下半年，博裕集團持續吃入股份，最終得以反超。
事實上，博裕集團第一次出手時，就有業內人士表示：“引入二股東能更好規避為關聯方輸血的問題。”
博裕集團主要做投資生意，而它也早已主動出擊物管行業。2017年，萬科物業引入兩家戰略投資者，其中博裕資本以其管理的基金Radiant Sunbeam Limited認購25%股權。萬物雲上市後，博裕資本持股15。42%，而上市前夕其出售6。66%股份套現近70億元。
除了在股權上制約地產方，博裕集團在投資界的人脈也可以為金科服務牽線搭橋。資料顯示，博裕資本是中國最大的私募投資公司之一，主要投資方向包括消費品和零售、金融服務、醫療健康以及媒體和高新科技。
幾天前，金科服務解密2022年關鍵詞，其中“服務+科技、服務+生態”戰略佔有重要位置。自2021年正式提出空間物業服務（SPACE）、社群增值服務（LIFE）、本地生活服務（CATERING）、數智科技服務（TECHNOLOGY）四大增長曲線以來，金科服務逐步形成“服務、生態、科技”穩定的鐵三角。
金科服務致力於構建社群增值服務生態圈，圍繞“食、住、行、遊、購、育”挖掘服務需求。除了此前提到的社群教育，金科服務的餐食業務也有較強的競爭力。
2021年，餐食業務從社群增值服務中分離出來，作為一個核心的業務增長曲線，並被命名為本地生活服務。上半年，該業務營收2。19億元，同比增長93。2%。
數智科技服務方面“服務+科技”的戰略逐步落地。2022年7月，金科服務“雲城100”智慧城市系統正式落地江蘇無錫。從智慧社群到智慧城市，金科服務天啟大資料系統正以數字孿生、數智物聯為基座高速運轉，讓運營要素有效連線，讓服務場景更加智慧。
文章來源：樂居財經