公寓指的是什麼
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）對於10億股權被凍結一事，魔方公寓剛剛給出迴應稱：“這個其實是企業解決合同糾紛的普通法律程式，不過，第三方平臺資訊顯示可能有點滯後，目前不存在被執行股權凍結的情況。”
事情起因於近日的一樁股權凍結訊息，天眼查App顯示魔方（上海）公寓管理有限公司新增股權凍結資訊，被執行人為魔方（中國）投資有限公司，凍結股權數額10億元，凍結日期自2022年11月25日至2025年11月24日，執行法院為上海浦東新區人民法院。
針對此事，觀察者網詢問了北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師，其表示，一般股權凍結存在訴前訴中的財產保全凍結和裁判文書的執行凍結兩種，從目前第三方平臺顯示的裁判文書案號來推斷，該事項應該是生效裁判文書的執行凍結，意味著可能被執行主體先前發生過訴訟，並且由此產生的法律文書中確定了被執行主體存在一定的財產給付義務。
共涉18宗房屋租賃糾紛
據悉，此次凍結股權和11月18日開庭的（2022）滬0115民初66518號有關，案由為租賃合同糾紛，原告為上海永久建築集團有限公司；被告為上海盛鐸資產管理有限公司、魔方（中國）投資有限公司。
被凍結股權標的企業魔方（上海）公寓管理有限公司成立於2013年8月23日，由魔方（中國）投資有限公司持股100%，法定代表人為徐嘉，註冊資本為100000萬元人民幣，經營範圍包括物業管理、酒店管理、住房租賃等。
被告人魔方（中國）投資有限公司成立於2012年6月21日，法定代表人為張其奇，註冊資本為33697。3235萬美元，經營範圍包括在國家允許外商投資的領域依法進行投資、新產品及高新技術的研究開發、住宿業（僅限分支機構經營）、住房租賃經營等。
另一被告人上海盛鐸資產管理有限公司成立於2015年，法定代表人為楊紅昌，註冊資本為2400萬元人民幣，所屬行業為商務服務業，經營範圍包含資產管理、投資管理、物業管理、投資諮詢、企業管理諮詢等，是上海魔麥投資管理中心的全資子公司。
事實上，這並非是魔方公寓第一次被告上法庭。
據企查查資料顯示，魔方公寓合計共涉及31宗司法案件，全部發生在上海，其中有18宗與房屋租賃合同糾紛有關，佔比過半；剩餘分別為勞動合同糾紛、服務合同糾紛、公共場所管理人責任糾紛等。
案件總金額方面，魔方公寓作為原告涉及的金額為2563。91萬元，佔比達53。34%；作為被告涉及的金額為2224。66萬元，佔比達46。46%。
案件程序有最新進展的是中國幹細胞集團上海生物科技有限公司與魔方（上海）公寓管理有限公司房屋租賃合同糾紛的案件。資料顯示，該案件於2022年12月19日在第十二法庭開庭，至今未有裁定書。
營收增加利潤銳減
值得一提的是，在魔方（中國）投資有限公司股權被凍結前3個月，魔方生活曾向港交所提交上市申請書。
官網顯示，魔方生活服務集團是中國公共租賃業市場規模領先的“連鎖長租公寓”運營商，業務覆蓋北上廣深等20個主要城市。為精英人士、白領、企業基層員工提供安全、便捷、 舒適、友好的租住解決方案。
2009年，魔方生活在南京開出第一家門店，成為國內集中式長租公寓行業的第一個吃螃蟹的人。2013年魔方生活進入上海和廣州，2014年擴充套件到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共運營75887套在營公寓。
招股書顯示，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種，分別是直營模式、加盟管理和第三方託管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓，其中，直營模式經營50074套，佔比65。72%；加盟管理及第三方託管模式經營26116套，佔比34。28%。
在營收上，直營模式的貢獻擁有絕對值。2019年至2021年，魔方生活透過直營模式分別產生收入9。11億元、9。13億元及13。9億元，佔同期總收入的96。2%、96。2%及94。5%，截至2022年6月30日止六個月，魔方生活自直營模式產生收入8。09億元，佔同期總收入的95。2%。
作為收入佔比超9成的主力軍，直營模式面臨出租率下滑的困境。資料顯示，2019年至2021年，魔方生活直營模式的平均出租率分別為88%、80。2%、86。5%，整體呈現下滑趨勢。
截至2022年6月30日止六個月，魔方生活直營模式的平均出租率為82。4%，較年前減少4。1個百分比，其中，藍領公寓出租率為85。4%，同比增加0。4個百分點；白領公寓出租率為81。2%，同比減少5。8個百分點。
和其他行業不同的是，受租賃市場先拿房、後招租模式影響，哪怕在出租率下滑、收入減少的情況下，長租企業仍需向業主支付租金及向員工支付薪資，並需要進行定期維修及維護以保持租賃公寓的吸引力。
“我們向客戶轉移增加的成本的能力有限，因為租金在租期內相對固定。”魔方生活坦言，即使公司的收入減少，成本及開支仍可能會保持不變或增加，而這可能會對公司的淨利潤率及經營業績造成重大不利影響。
受此影響，魔方生陷入增收不增利的困境。資料顯示，2019年至2021年，魔方生活分別實現收入9。47億元、9。49億元、14。71億元，複合年增長率為24。7%；同期淨利潤分別為0。64億元、-2。31億元、2。95億元，複合年增長率高達115。6%。
截至2022年6月30日止今年前六個月，魔方生活收入8。5億元，較2021年同期的6。85億元增加24。15%；淨利潤卻僅41萬元，不僅較2021年同期的16170。2萬元（1。62億元）減少99。75%，甚至連其2021年同期淨利潤的零頭都不到。
魔方生活表示，倘若公司未能提供令人滿意的客戶體驗或以其他方式維持或提高客戶信任，公司的客戶基礎規模及公寓的出租率可能會停滯不前或下降，會對公司業務造成重大不利影響。