為什麼叫道慶洲
鼓嶺夜景
正月十五，2022年福州第一次集中供地公告發布。17塊宗地，起拍總價164。35億！
盤點全國試點城市，首次集中供地的時間，幾個城市都很早。北京2月16日，福州3月16日，南昌3月11日。上海是4月份。
廈門也在發力：前幾天網爆：首次土拍供地11塊。稀缺如島內，思明+湖裡這次拿了5塊上架。
雖然資訊被刪除，但這種一反常態的積極恰恰也是訊號——地主家沒餘糧，也要捲起來了。
說回福州，這次集中供地17幅宅地，純商地塊佔9塊，是2021年4月雙集中土拍以來的最高。
除了地塊優質之外，各個板塊的銷售指導均價也漲了。東二環晉安湖邊兩幅地塊，單價漲了7000，來到了4。5萬/㎡。去年，福州融僑外灘的網籤價格是4。3萬/㎡。
不是說共克時艱？不是說轉型艱難？不是說地產黑鐵時代？為啥備案價卻漲漲漲呢？
東二環和金山可能還好理解。那一直被網暴的五四北和三江口，咋也漲起來了呢？
今天來講講這個話題。
分級機制來了
東二環兩塊地，2022-01、2022-05限價衝到4。5萬/㎡，相比去年建發養雲的3。8萬/㎡，單價漲了7000。
其中與售樓部剛開放的中海晉安湖叄號院為鄰的2022-01地塊，是焦點——要求競首付款比例，100%裝修。
五四北2022-08，相比隔壁備案價是2。7萬/㎡的海棠映月，價格漲了3000。
金山2022-02，相比隔壁紫金九號3。3萬/㎡的備案價，上漲了2000元。
三江口也是一個漲字訣。萬科雲城附近的2022-06地塊，銷售指導均價2。8萬/㎡。
萬科雲城，是2021年5月拿地，溢價15%，銷售指導價為23000元/㎡。此次指導價加了5K。
這麼說來，是不是意味著房價要大漲？那樓市還調控嗎？
今年寫了不少文章分析，一個核心思維方式，就是把福州與其他城市進行對比。
樓市下半場，三四線城市是一個邏輯。22個集中供地的城市，是另一個邏輯。
這就像分班。福州在提高班。面對同一張答卷，無論學生（類似城市）的基礎、素質不同，但基礎解題思路和公式是類似的。
幾天之前，廣州天河的某豪宅備案價已經突破到了14。8萬/㎡。而去年專案備案價是10萬/㎡。
網傳廣州樓市網傳限價政策鬆動，官方的迴應說了：動態價格指導。
限價政策沒有放鬆，廣州朋友形容這個叫做“分級備案“——豪宅盤市場化，賣多少價格，市場可以決定。對剛需盤進行控制，必須低於市場價。
廣州如何定義豪宅與剛需？主要按照面積大小來劃分。
豪宅賣給有錢人，單價高一些，主打稀缺和品質價值，對市場的均價影響小。
豪宅講品質，拿地價高。前幾年，一刀切安排限價，再有匠心的房企，受限利潤考核，如果在車位、精裝修等利潤環節再次被卡緊，怎麼拿出讓市場驚豔的產品？
所以不少房企，呈現躺平的狀態，不求有功，但求無過。特斯拉啟用電動車消費，iPhone 激發使用者換機慾望，沒有爆款，如何刺激市場熱度？
這種躺平給不少城市財政的壓力。這邊也不多展開。看看下圖。廣州為何如此著急？
萬億GDP城市，廣州財政自給率只有63%。
與廣州相比，福州此次土拍的政策調整，核心是“不同風格”的“分級備案“。
去年城市核心區舊改被緊急叫停，大量古樹被拔引發人事變動，廣州太激進。
安商房政策試點，到長租公寓落地，福州很穩。再加上不存在新房搖到就是賺到的情況，用面積一刀切過於殘酷，福州“分級備案”很溫柔。
片區拔標杆
晉安湖三創園效果圖
2022年，首次集中供地，幾塊備案價提升的地塊，都有個特點，
就是與板塊內的“品質盤“為鄰——繼續在片區內拔標杆塑品牌。
東二環：2022-01，2022-05，靠近建發養雲，銷售指導價破4。5萬/㎡。
克而瑞資料顯示：近一年，福州網籤價破4萬的住宅盤分別為：融僑外灘壹號（約4。3萬/㎡）、保利首開天悅二期（約4。13萬/㎡）以及匯誠中心（約4。1萬/㎡）。
在建發備案價基礎上，增加7000元/㎡的空間，把福州豪宅市場的天花板加到4。5萬/㎡基礎之上（最高可上浮4。5%），這是誠意！
圖片來源：藍房網
五四北板塊：2022-08，靠近備案價2。7萬/㎡的海棠映月，單價加了3000。2022-07，靠近建發央著，指導單價也是3萬。（下圖）
圖片來源：藍房網
金山板塊：2022-02，靠近紫金九號和大東海天樾，備案價+2000，指導價3。5萬/㎡。（下圖）
圖片來源：藍房網
三江口附近的2022-06地塊，地標建築亞升總部大樓旁邊。雖然板塊見仁見智，但靠近萬科金域緹香和萬科雲城，要給萬科一些信心。
圖片來源：藍房網
2022年土拍比喻考試，就是讓虎年想入局的房企，坐在2021年學霸的旁邊，給優質地塊，給成功的標杆啟示，給加價的優惠政策。
考題是：突破限價影響，給你發揮舞臺，能做個爆款嗎？
去年在閩江北CBD拿地的國貿天琴，4。2萬/㎡均價，3。2萬/㎡，148㎡起的奧體建發縵雲公館，其實已經是風向。
從三江口、五四北、奧體、金山、東二環，晉安、倉山的每個小片區都在找標杆。
當然限價放鬆，也給了已拿地的房企一些機會。部分專案，不用擔心價格太高，放心拿證開盤開跑。
閩江北CBD
2022年的福州樓市，按照區域，精確樹標杆，進行分級備案，這和學區房領域，名校集團形成，未來諸多名校分校入駐各區域是一個思維路徑。
不要捲成一堆。
當然賽馬機制，地王的作用也是明顯的，很有可能會拉動區塊的房價。所以預防措施也得有。
第一：每個區域的標杆樹立少而精，地的價格，有升也要有降。
奧體有了建發縵雲的3萬+新盤，2022-04地塊，是去年2021-57取消出讓地塊。去年3。2萬/㎡，這次土拍下降到2。95萬/㎡。
第二，避免板塊過熱過火，豪宅扎堆。這裡不是燈塔國，不可能出現對立的富人區和貧民窟。
社租房地塊完美地上演“冰與火“之歌，降溫。2022-14，晉安湖紅光路南側，14。99畝的社租房。
2022-15，前橫路東側， 13。4畝的社租房地塊。
當然，能與兩幅銷售指導價4。5萬/㎡的東二環話題地塊同圖出現，估計能租這裡的應該也是人才。
富人買起來？
東二環泰禾
廣州的剛需限價豪宅放鬆，按照面積段實現動態備案機制，還是福州的按照小板塊，立典型，啟用市場熱度，這個背後都是一種備案價調節機制
。
機制要體現新的意圖。意圖是什麼，不說太細緻了，歡迎私聊。想總結3個觀點。
第一：福州樓市板塊分化和碎片化將進一步加劇。
晉安、倉山每個小板塊，都希望形成爆款。XX板塊是鬼城，板塊內沒有樓市尖子生，要改變。
再差的中學，也給機會能去名校。在這種機制下，板塊多專案集體躺平，或難出現。房企營銷人員的壓力要大了。
晉安湖公園
第二，豪宅的PK時代，對剛需來說不是好事。
2020年，寫過一篇稿子，說的是K型復甦。金融政策，對持有現金的人不利。對剛需不利。
核心板塊的大戶型房子，往往因為限價，所以讓不少有錢的人越來越有錢。普通人漲了幾十萬，有錢人可能是幾百萬。豪宅因為門檻，成為有錢人才能參與的狂歡。
普通人要分享樓市紅利的門檻越來越高了。
從房企角度，也喜歡做豪宅。房價被限制後，車位是利潤來源，有錢人都買幾個。
精裝修的成本主要是廚房和衛生間，做50套150㎡的房子，勝過做100套小戶型。
而且過去幾年，有錢即王道。福州越貴的房子，越沒人有勇氣去說。面向剛需的產品，不利因素，去化率，鬼城，被罵的厲害。
所以當下福州市場，90㎡以下的產品，除了鼓樓的安商房之外，核心區域已不多見了。
剛需且買且珍惜。接下來，市場焦點就是豪宅大戶型，有錢人捲起來，會更厲害。
未來福州的房子不光賣給本地人，也賣給外地有公積金的人。
道慶洲大橋
第三，階段時間內，熱門板塊的剛需盤是機會。
道德經說，反者道之動。
房住不炒的理念，註定了所有房價不會全面上漲。當豪宅拉動了板塊預期之後，一些剛需盤備案價被限定，反而形成空間
。
此外，上升板塊標杆房企入場、明星專案預熱板塊之後，周邊二手房價格還可能上升。置換也可以考慮，市場再次啟用。
第四，閩侯、馬尾的改善需求會引發出逃嗎？
閩侯、馬尾，目前的新房主打價效比。片區內還有早年的一些大面積改善產品。存量房未來的趨勢是什麼？這個話題如果大家喜歡，歡迎轉發點贊，改天再寫。
只做有錢人生意？
三坊七巷
穩樓市，每個城市都在拼。虎年剛過，福州、廈門統計局都很有意思。
廈門統計局總結提出房地產稅，年前引發一波全國關注。之前分析過，新政提前落地有利好——參考閱讀：
春晚鼓勵賣房？對虎年福州樓市的N個判斷
福州統計局在土拍公告前一晚，官宣人口資料。
福州市常住人口增加10萬人。更有意思的是，標題還特意強調——與泉州的差距。
去年的零門檻落戶，疊加公積金新政，對未來的福州樓市確實是利好。
最後幾句說說房企。這個時間點，開年要有作為。房企賬上多少還有錢。上半年拿地，下半年就可以開盤。躺了1年後，土地儲備也消耗不少了。
政策有，利潤空間有，周邊成功案例有，
XX想：我們就是抄，也應該抄出個標杆案例來了吧？
但市場環境一直變化，只看目前板塊和配套，看周邊房價之外，還需要研究下幾年後的趨勢。有時經辦人不是不想做，沒辦法。
晉安新城
當下的豪車市場，庫裡南賣爆，邁巴赫成為信仰，賓士寶馬動不動加價。誰都知道有錢好。
但在一個時代環境劇烈變化的年代，有錢人的喜好最容易變化，剛需也有市場。
面對特斯拉的趨勢，華晨與寶馬的合作進入新階段，瀋陽工廠已經官宣：以往進口的X5和mini都將國產。
汽車市場的另一邊，是幾萬元的五菱宏光MINI被買爆。五菱完美體現了製造業的精髓，做低價不廉價，還能玩梗傳播的品牌。
可以預見，2022年，福州樓市精準定位就是保護剛需，做有錢人的生意。
但豪宅不等於大戶型，大門頭，大房子也不全是好房子。
在某個非搖號買房的中部省會城市的新區，有房企拍板做了一個品質盤：投入很大，但整盤只有一種87㎡的戶型。
樓市下半場，實事求是。否則今天衝動拿的地，就是明天營銷人的淚。