長期未住物業如何處理
不少業主面臨被物業公司催繳物業費時，會提出這些不應交納物業費的抗辯理由：
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交房後一直未裝修居住或因其他原因無法居住，還應當納物業費嗎？
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住在底層的業主也要交電梯費嗎？
這些問題實際上都是對於物業管理這一法律關係中，物業費的對價到底是什麼沒有清晰的理解。一般認為物業費是業主向物業服務人支付的勞務對價，故在業主未實際享受物業服務的情況下，業主通常認為其沒有支付物業費的義務。
但有一種觀點認為：物業費是業主因維護共有物業而籌集的資金。對於居住小區內的共有部分與共同事務進行管理所需要的費用，應當由業主共同籌措和支付。物業費與是否存在物業公司無關，是業主作為涉案物業所有權人的義務之一，並非基於物業公司提供物業管理服務而產生，即便在業主未委託物業公司對物業的共同部分進行管理而是自行管理的情況下，業主依然負有支付物業費的義務。
“《物業管理條例》第七條規定，業主的義務之一，就是按時交費。這裡並不涉及物業公司，也不以物業服務合同有無約定為前提。這就表明，業主交物業費，並不是購買物業企業的服務，而是他承擔區分所有建築管理責任的方式與義務。從實際情況來看，物業費的絕大部分用於業主共同事務的支出，而不是物業公司的收益。”
這一觀點與現行的法律法規及司法實踐都是矛盾的。
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《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支援。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支援。
從司法解釋來看，業主應當支付物業費的前提在於物業服務企業已經按照合同約定及相關規定提供服務。
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物業服務存在明顯瑕疵應酌減管理費——北京市華野家園物業管理有限公司訴王波物業服務合同糾紛案（北京市第二中級人民法院（2009）二中民終字第22102號）。
裁判理由：《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”本案中，華野公司雖未與業主直接簽訂物業管理委託合同，但已經向王波提供了相應的物業管理服務，雙方已經形成了事實上的物業管理關係，王波作為小區的業主，理應交納物業費。因華野公司提供的物業服務存在明顯瑕疵，且在此後的物業服務中質量未見明顯改善，根據公平原則，應對華野公司主張的物業費予以酌減。
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實際接受物業服務即可認定存在物業服務合同關係——北京市海淀區美麗園小區業主委員會訴北京市鴻銘物業管理有限公司物業服務合同糾紛案（北京市第一中級人民法院《新型疑難民事案例解析》）
裁判理由：鴻銘物業公司一直在為美麗園小區提供物業服務，該小區業主實際接受該服務，故雖然沒有簽訂書面物業管理委託合同，仍然可以確定鴻銘物業公司與美麗園小區業主之間存在物業管理服務合同關係。
從法律規定和司法實踐來看，在物業管理服務合同關係中，物業公司的義務為提供符合約定和規定的物業服務，業主相對應的義務則是向物業公司交納物業費。也就是說，業主向物業公司交納物業費是基於物業合同關係而產生的義務，其相對應的權利為享受物業公司提供的物業管理服務。
前述觀點雖與現行司法實踐存在矛盾，但也有其合理之處。這一觀點指出了物業費是用於物業的公用部分、公用設施等裝置的日常執行和維護費用，其的確屬於業主對共有部分享有的建築物區分所有權而應承擔的建築管理責任的方式與義務。
那回到前面幾個問題，首層住戶是否就可因無需接受物業公司的電梯管理服務而拒絕支付電梯費以及因為沒有實際居住而沒有享受物業公司的服務而不應交納物業費？應當認為，
即便沒有實際使用電梯或者實際入住物業，但對於電梯或其他綠化等共有部分設施業主均有共有和共同管理的權利，其應當支付物業公司對共有部分設施所提供物業服務而產生的物業費。
（轉自：廣州仲裁委員會）