延期交貨違約金怎麼算
本該到交房的時間，
開發商卻遲遲不發交樓通知書，
並且整整拖了你將近兩年時間，
那麼，
開發商未履行書面通知義務，
是否應承擔逾期交房違約責任？
廣州中院就審理了這麼一起
商品房預售合同糾紛案件，
讓我們來看看究竟是怎麼回事？
基本案情
2015年5月2日，嚴某與廣州某房地產公司（以下簡稱“房地產公司”）簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定：購買商品房一套，總房價為1413707元；交樓時間為2015年11月1日，交付房屋時，
房地產
公司應當發出交樓通知書，逾期交樓的每日按總房價款0。05%的標準支付違約金。
簽訂合同後，嚴某依約向
房地產
公司支付了房款、維修資金等款項。
2017年5月27日，因遲遲沒有收到交樓通知書，嚴某前往涉案樓盤詢問，
得知
開發商寄送的交樓通知所載收件地址、收件電話錯誤，導致交樓通知快遞被退回
，故嚴某未能實際收到交樓通知。
嚴某認為開發商未履行通知交樓的義務致其未依時收樓的行為構成違約，故向
法院提起訴訟，
請求判令房地產公司向其支付從2015年11月2日起計算至2017年5月27日的延期交樓違約金405027元，以及延遲辦理產權登記的違約金10萬元。
裁判結果
一審法院經審理認為：嚴某與
房地產
公司之間的合同真實有效，
房地產
公司因自身過錯行為未履行通知義務，導致涉案房屋遲延交付，應承擔違約責任，
故判決房地產公司向嚴某支付遲延交樓違約金405027元。
後
房地產
公司不服提起上訴，
廣州中院經審理後判決駁回上訴，維持原判。
裁判理由
本案是商品房預售合同糾紛，因開發商逾期交樓而導致本案糾紛。
從司法裁判的角度看，本案值得探討的是開發商未履行書面通知義務是否應承擔逾期交樓的違約責任的問題。
01
涉案合同的效力如何認定？
嚴某與
房地產
公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》為雙方當事人的真實意思表示，其內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，故雙方當事人應切實履行。
02
房地產公司是否需承擔逾期交樓的違約責任？
根據法院查明的事實，涉案房屋在約定的交付時間2015年11月1日前已具備交樓條件，且依據
涉案合同約定的內容，向嚴某發出交樓通知書是
房地產
公司的合同義務，
如其遲延履行該義務則需承擔違約責任。
本案中，
房地產
公司雖曾向嚴某發出過交樓通知，但最終因
房地產
公司郵寄的通知地址、電話與雙方在合同中約定的嚴某電話、地址不符，導致嚴某未收到該通知，
故可以認定房地產公司因自身過錯行為未履行通知義務，導致涉案房屋遲延交付，應承擔違約責任
，應當依約向嚴某支付遲延交樓違約金405027元。
03
故可以認定房地產公司因自身過錯行為未履行通知義務，導致涉案房屋遲延交付，應承擔違約責任
根據雙方合同約定，
房地產
公司應在該商品房交付之日起210個工作日到房地產登記機構為嚴某辦妥產權登記，並將房地產權證交付對方，但在產權登記之前，嚴某應按要求辦妥有關手續，否則
房地產
公司有權順延為嚴某辦理房屋產權交易過戶手續的時間或遲延提交辦理房屋產權交易過戶所需資料，並無須承擔任何違約責任或賠償責任。
房地產
公司已在嚴某收樓之日告知其應提交的辦證資料，嚴某未舉證證明其已經將上述資料送達
房地產
公司，應承擔舉證不能的法律後果。
房地產公司是否需承擔逾期辦證的違約責任？
房地產
房屋的交付是商品房預售合同履行中的重要環節，交樓不同於普通買賣合同中的交貨，是具有顯著合同程式性和專業技術性的活動。交樓的具體落實體現為開發商按照約定通知購房者，且將房屋交與購房者初步驗收的行為。
開發商按期交樓，首先應當是以書面形式及合同約定的送達方式向購房者履行告知義務，
公司在未收到該資料前，依約無須承擔違約責任。
。
反之，如開發商履行了書面通知義務，交樓通知按期到達預留地址，但因購房者自身的原因未能及時辦理收樓，則購房者應自行承擔責任。
作者：
鄧小春、周書宇
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