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從財報看,天房發展基本就是現在房企的普遍表現

作者:由 苕國土魚 發表于 易卦日期:2022-08-16

天津天房是國企嗎

有網友讓我說一說天房發展的財報情況,我好久沒有說房地產公司了,不是國為他們表現有多好,恰恰相反是太糟糕了。事實上這種極差表現的公司,確實沒辦法誇他們幾句,就算再想,也還是說不出口。

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於是,說出來的東西無非就是被買了那些公司股票的網友罵,再加上現在的這方面的東東容易引起爭議,能不能發出來都是個事。當然更多的是,我平時批評的時候就不太客氣,有些關心房地產市場的網友會認為我在傳播焦慮。

既然是網友要求說的,同時,上市公司的財報本來就是公開拿來大家看的,說說也無妨。廢話少說,直接開始吧。

從財報看,天房發展基本就是現在房企的普遍表現

天房發展九成以上的業務是房地產開發,還有4%左右的業務是物業管理,出租和建材各有1%左右,他們還是比較標準的房地產公司。

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作為天津市的國企,八成的業務就在天津本土,另外還有蘇州有不到兩成的業務,並沒有把業務向全國到處擴張,有前些年房地產行業大發展時期,穩住了瘋狂擴張的衝動,這還是值得表揚的。

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很不幸的是,值得表現的地方並不多,因為從氣泡圖來看,2021年雖然沒有像2020一樣,以中等偏下的氣泡佔據圖中左下角的最差位置,但比2020年好不到哪裡去。兩年在

在左則顯得比較“涼快”,當然都是因為這兩年虧損比較嚴重的原因了。

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營收在2019年達到峰值,2020年跌得不到三成,2021年恢復至峰值時的小一半水平。市場就是這個市場,效果也就這個效果了。

淨利潤方面沒有什麼可說的,表現只能說一直都差,營收峰值時也沒賺到錢,行業下行,營收下跌時,卻無法避鉅虧。我以前的領導說,“怕冷

不經

熱,吃得做不得”,大概就是這個意思吧。

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由於2020年營收下跌得比較猛,2021年各項業務都有較快的增長,當然主要還是房地產開發業務增長得最快,不管怎麼樣,還能把房子賣掉,這就比很多原一線開發商強了。

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蘇州市場的銷售增長較快,而大本營天津的增長顯得要低上不少。我們後面要說到,在蘇州增長更快的原因,應該是採取類似“大甩賣”的銷售策略在出貨。

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2022年一季度的表現,最近的五個一季度中,除了營收比2021年一季度好一些,但也僅僅是好一些。淨利潤就再也找不到差的了,直接就是最近五年一季度中表現最差的那一個。

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為什麼我要說他們的表現一直都不好呢?原因就是毛利率其實一直都在20%左右,哪怕是鉅虧的2021年也還有19。2%,但好的年份的淨資產收益率也才5。1%。知道的曉得他們家是在搞房地產,不知道的當成是在搞園區開發這類低迴報的基礎設施業務呢。

前面就說過,行業爆發的時候,表現平平的企業,行業下行時,往往會表現更差,天房發展當然不能例外了。他們在毛利率差不多的情況下,2021年鉅虧的原因主要是提取了18億元的資產減值準備,2020年的情況類似。那麼行業景氣和不景氣都表現得不溫不火的企業有沒有?有還是有,但比較少,可以肯定說,那才是真正的高手。

有朋友就問我,只是房子不太好賣了,但房價並沒有怎麼降,為何房企要提取那麼多的減值準備?原因其實並不複雜,看看這些房企有多少貸款,然後有多少財務費用,一看就不匹配,除非你真相信他們能借到利息比存款利率還低的貸款。

原因就是大量的借款利息被資本化,也就是計入存貨成本當中去了,那麼房子不好賣,拖的時間一長,僅僅是利息就會讓其成本高得離譜。比如天房發展2021年12月末存貨中包含利息資本化金額為44億元,這不計提減值準備能行嗎?

從財報看,天房發展基本就是現在房企的普遍表現

2021年,天房集團房地產開發的毛利率有所回升,物業管理小幅下降,出租業務出現了虧損。還有人說賣房不行了,讓開發商修房來出租,從天房發展的情況來看,開發商們可能對出租業務更沒有興趣。

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前在我們說天房發展在蘇州市場是在大甩賣,證據就在這裡,因為在此市場的毛利率已經降為-9。7%,不僅是甩賣,更是含淚大甩賣。

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從2022年一季度看,毛利率奇蹟般地回升至22%,是不是預示著後續的行情會全面好起來了呢?我個人的看法是不太可能,因為其虧損擴大不是明擺著的嗎?

本來想一次性說完的,看來不得不分兩期來說了,按四川散打的方式來說財報,確實是廢話太多了,佔用了太多的篇幅。明天再把其資產負債方面的情況說一說,2021年末94。4%的資產負債率,2022年一季度末再升至95。5%,為何那個說聯想的不V不來說說呢?

宣告:以上為個人分析,不構成對任何人的投資建議!