準業主什麼意思
商鋪爛尾樓
案件事實：陝西西安，西安市雁塔區HZ置業有限公司開發商與市規劃局官商勾結導致業主全款買的五證齊全的商鋪5年了無法交付。商鋪五證齊全，購房協議約定2019年交付，如今商鋪已經建成，但因未進行竣工驗收無法辦理產權證。涉及200多位業主，存在一鋪多賣情形，資金高達數億元，開發商以商鋪名義大量貸款。部分貪官被抓，開發商逍遙法外。現在商鋪被法院查封，即將拍賣。
業主訴求：交付商鋪並辦理產權證！
商鋪包租、爛尾
李曉寧律師：這個案子其實它的背景是一樣的，它屬於分割拆零銷售\售後返租，那麼現在這個確實是違法的，從這個案子可以看到規劃局的部分官員被抓，
其實可以印證剛才我們講的這個問題，就是分割拆零銷售
\
售後返租，它通常會存在規劃方面的嚴重問題，所以這個案子它的規劃局的部分官員被抓一點都不意外。
那麼現在這個案子比剛才有特殊之處是什麼？他存
在一鋪
多
賣
，
可能涉嫌到詐騙，
那麼現在是什麼？他五證齊全，但是逾期交付逾期辦證跟剛才那個案子不一樣的地方就是什麼？沒有交付，沒有開業，
這個案子你去起訴退
鋪，
一點問題都沒有，你在訴訟上你會勝訴，但是你會執行不了，
因為開發商已經是一一個爛攤子了，根本沒錢給業主，他現在自己都保不住，很有可能被刑事追責。
所以這種案子我們其實可以看到它有很多的共性，現在這個案子，這個商鋪是已經建成的，沒有進行竣工驗收，但是目前商鋪被查封了，查封之後有可能被拍賣，
如果說我們在這裡沒有去主張執行異議，沒有去主張我們的業主物權的話，有可能會最後在開發商破產的環節裡頭被普通的債權來按照一般債權來對待，這是對我們業主的利益比較受損比較嚴重的情況
。
李曉寧律師：所以這個案子我們來簡單給大家分析一下：
第一：這型別的案子你的民事維權途徑就是什麼？我要求繼續履行合同，你把商鋪交付給我，但是執行不了，我要求退房，那麼法院會判你勝訴也執行不了，所以你單純用民事訴訟的途徑來解決問題的話，非常的受限，我們大概的思路是這樣的，這型別的案子它一定在規劃以及消防上存在問題，我們主張大家用行政訴訟的思維和手段來維護自己的權力，找找政府的責任。但是這個案子很特殊之處就是什麼？他已經進入到查封環節了，那麼在這裡，我買的商鋪會不會被當成是開發商的資產拍賣掉？我能不能在拍賣之前做點工作來維護我的利益，是我們業主要考慮的另外一個問題，除了說這個案子民事途徑他走不了、走不通，還有他要用行政訴訟思維手段去解決他和前面案子是一樣的地方之外，還有一個就是什麼？這個案子他已經被查封了，那麼這種情況就像我們怎麼在這裡儘量的主張我的權利，然後儘量的在這裡頭主張一個業主物權，這個是我要給大家稍微介紹一下的。
李曉寧律師：一般情況下，你看這個案子它就兩個特殊點，第一就是我能不能在開發商被查封被追究這個責任，就是用開發商的資產去償還它債務的時候，能
不能去主張一個我的業主物權，
這是一個特殊之處。第二個這個案子可能已經涉及到刑事犯罪，那麼要督促刑事立案，現在可能大家對於刑事法律服務可能就是停留在一個比較窄的層面，覺得律師可以做的工作就是什麼？我被追究刑事犯罪了對吧？我可能會被判刑了，我找一個律師幫我去量刑輕一點。解決我的量刑中的問題，或者要麼我請律師幫我辯護，不構成犯罪，要麼量刑輕一點，他把理解為刑事律師服務的法律一個大大的範圍背景，但實際上現在我們有一個團隊，我們認識不少的律師團隊，他們專門做的一個形式服務是什麼？代為控告。我聽說有一個團隊他很特殊，它90%的業務是代為行使控告，所以這個案子在督促刑事立案，如果我們業主自身有太多侷限性的話，可以考慮要這樣的團隊介入，代為行使控告，因為本案應該是涉嫌到刑事犯罪了，這個不多講，但是我這個案子裡頭給大家講一個是什麼？業主物權！
商鋪包租、爛尾
我們的法律規定，我們業主在簽訂買賣合同，因為買的是期房，我們會有一個網籤，網籤之後他會有一個交付，相互再等一兩年才辦證，這是正常的商品房買賣的一個正常的流程，那麼現在是這個情況，我們是《物權法》是什麼概念？房屋買賣簽訂房屋買賣合同，付款了之後去做網籤，做完網籤，當然這裡頭還有一些細節，去申請銀行貸款，那麼網籤之後就到交付，交付就到辦證，按照嚴格的法律規定
辦證下來之後你才取得物權，那麼辦證之後你才存在一個物權，在辦證之前叫什麼？叫債權。
但是這個債權是一個很特殊的叫房屋請求權，我有權利要求開發商把房子交給我，叫房屋請求權，但是房屋請求權本質上它是一個債權，債權如果跟其他的開發商的債權去進行衝突矛盾的時候，比如說現在這個案子出現的一個情況，我業主買了房之後，開發商沒有辦法把房子交給我，那麼這個時候開發商就欠我一套房子對不對？同時開發商又欠了其他人的錢，他欠銀行的錢，欠他的承建商的錢，他同時欠銀行的錢和承建商的錢也都是債權，當他又欠你房子，又欠銀行的錢，又欠承建商的錢，哪個錢應該先還，就是一個債權優先的問題。那麼我們法律認為。
我們所購買的房屋是一個特殊的物權，那麼涉及到一個特殊的社會穩定問題，所以他在為物權最終取得之前，他設定了一個叫什麼？預告登記，也就是網籤，當我的房子去做了網籤之後，但是又在實際的交付辦證之前，那麼在這個環節裡頭設定了一個叫什麼？準業主物權。
也就是說當我們正常情況房屋沒有辦物權之前，沒有辦到產權證之前，原則上來講我們是一個債權，我們只能請求他給付房屋，我們的債權和其他的債權是並列關係，但是如果說現在我做了網簽了法律優先保護，經過網籤的業主物權叫準業主物權，那麼在這個環節裡頭，如果我做了網籤，這個時候我不再是債權，我就變成了準業主物權。
準業主物權對於我們來講有什麼好處？如果開發商同時欠銀行的錢，欠承建商的錢，我是準主業主物權我優先於債權，
我跟他就不再是同一個性質了，我優先於他，我覺得講的也比較清晰了，如果能聽得明白的話，那麼我就給大家講一個概念是什麼？我們要在最終交付以及辦證到來之前，現在因為我們實際遇到的問題就是什麼？我買開發商的房，那麼在時間開發商最後給我辦證交付之前他出了問題了，他不僅欠我一套房子，他還欠銀行的錢，他還欠承建商的錢，這個時候我要主張一個準業主物權。
如果我主張準業主物權成功的話，我就不再適合欠銀行的錢的債權和欠承建商的債權去並列處理，考慮誰優先的問題，而是我就是準業主物權開發商不能用我的這套房子去償還他的債務，因為這套房子他已經賣給我了，所以在這裡頭就是什麼？我們業主是要積極去做一些工作的，當我們所買的這一套商鋪，
被銀行查封準備拍賣的時候，我們要在查封拍賣的環節裡頭提一個執行異議，
提執行異議這裡頭有幾個標準是什麼？
第一你得做了網籤，除了簽訂房屋買賣合同，支付絕大部分的購房款之外，你要做網籤。所以我們剛才前面提到的案子做網籤是很重要的，所以這個案子現在我們的這個案子開發商已經是違約情況非常嚴重了，有可能涉及到刑事犯罪，所以在除了做常規的這些工作之外，你這個案子重點的還要在儘量的在未來可能出現的或者現在已經出現的法律拍賣執行環節裡頭提出你的業主維權，提出你的執行異議，在這裡頭儘可能主張你的權利，主張你所買的這套房不屬於開發商的財產，你不能用我買的這套房子去還債，就是這麼簡單的道理，所以這是我對最後一個案子的一個簡單分析。
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