隱秀雲邸是什麼意思
如果，有一款房產打出：以租養貸、固定收益、原價回購等宣傳語，在大部分買房人眼中，這簡直是完美的房子，根本不能抵擋這種誘惑。
這款房產，便是“返租公寓”。
單純從設計角度，“返租公寓”的投資屬性堪稱完美。
一方面，使買房人擁有連續的回報，並不承擔風險；另一方面，公寓搖身一變，不再難賣，加快開發商回籠資金的速度。
從表面上看，無論買房人，還是開發商，都能在“返租公寓”上找到自己的利益點。
但實際操作中，“返租公寓”套路太深，更撐不起買房人坐著賺取收益的夢想。
上個月底，山東一個地方的海邊樓盤，便出現“住不了、租不了”的現象。
被“海景房”、“以租養貸”等噱頭吸引而來的買房人，卻發現這套房子，已經成為甩不掉的負擔，其中大部分是老年人。
由此，更能說明，
“返租公寓”只是一個買房陷阱。
那麼，如何全面認識在包裝、濾鏡之下的“返租公寓”呢？
完美包裝，使人著迷
由於公寓以小戶型為主，一室一廳或者小複式，總價比普通住宅更低，硬傷是居住屬性不強。
於是，有人打起出租的主意，但相比普通住宅，公寓的競爭力並不樂觀，尤其是位置偏遠一些。
此時，
開發商突發奇想，發明出“返租”的概念，試圖打消買房人的疑慮。
常見的操作方式，開發商在賣公寓過程中，與買房人簽訂兩份合同，一份是買房合同，另一份是包租合同。
其中，前者與開發商簽訂，後者與開發商旗下的公寓品牌簽訂，或者引入第三方公司。
這裡已經埋下隱患，包租合同並不是與開發商直接簽訂，意味著開發商更容易抽身。
一旦有人提出疑問，開發商的說辭非常一致，通常拿出《商品房銷售管理辦法》中“禁止售後包租”的規定，以論證與第三方公司簽約的合理性。
以此，打消買房人的疑慮，使其以為是和開發商簽訂合同。
接著，包租合同中的條款，更是非常吸引人，彷彿為買房人量身打造，錯過這次機會，簡直不能原諒自己。
一般包括幾種誘人的條件：前5年的回報，現在就可以抵扣房款；每年都有一定的收益，大約在8%左右；10年左右，開發商原價回購。
由此，買房人簡直一本萬利，彷彿買了這套房子穩賺不賠，高收益、無風險，特別是買房初期，便可以直接便宜，讓人非常有購買的衝動。
比如，一套200萬的公寓，按前五年的回報抵扣房款，意味著150萬左右，便可以拿下。
沿著這種思路，“返租公寓”對於買房人來說，彷彿非常有利，即便沒有賺錢，等到一定年限，還能原價回購。
但真實局面，
這些承諾全部難以實現，只能飄散在風中，凌亂的是買房人自己。
套路太深，全難實現
揭開“返租公寓”的面紗，使其露出真面目，要從其打出的誘人條件出發，逐一擊破套路。
其一、前五年回報，直接抵扣房款，不過是一個誘餌。
對於買房人來說，透支未來的收益買房，意味著需要拿出的總房款減少，似乎剛剛投資，就已經獲利。
這是一個定價套路，其實開發商給公寓定價時，已經預留出這部分空間，根據同地段、同品質公寓的市場價，適當提高在售公寓的價格。
由此，這套公寓的售價，已高於其市場價。
這種條件之下，看似買房人佔到便宜，其實開發商並沒有讓利，卻擁有了這套公寓五年的使用權。
不過，這種操作的問題是容易被察覺，一旦在售公寓的價格遠高於市場價，便不攻自破。
但是，
開發商肯定不會“一招鮮吃遍天”，而是多種手段綜合使用。
一般會把未來的回報率降低，然後自己再讓利一部分，製造一個前五年回報率抵扣房款的假象，誘使買房人。
其二、每年的回報率，無法長久保持，出現問題由買房人埋單。
返租，關鍵是買房人的回報來源，其設想邏輯為，用公寓的租金來抵消。
但在市場上，“返租公寓”承擔不起開發商承諾的回報率，因為動輒8%的回報率，有的甚至10%，依靠出租公寓，基本不可能實現。
由於“返租公寓”的主要經營方式為出租公寓、改成酒店，這兩種經營方式，如何賺到8——10%的收益率呢？
這使得，“返租公寓”在經濟層面，難以維繫。
一旦公寓收益率，低於開發商給予買房人的回報率，便面臨著承諾無法履行的問題。
由於包租合同具有一定期限，到期之後，開發商旗下公司可以選擇終止合同，並且這是大機率事件。
畢竟，
賣房才是開發商的頭等大事，
而非經營公寓，為買房人賺錢。
即便，合同期限之內，公寓運營方也有可能毀約，此舉雖需承擔違約金，但在合同擬定的過程中，開發商早已料到這一點，當然違約金不會太高。
其三、10年原價回購，時過境遷，承諾難以實現。
10年原價回購，這種承諾太不現實，就像一對即將離別的男女，彼此都說：10年以後，再續前緣。
但生活不是拍電影，誰又能等你10年呢？
10年以後，走過熟悉的街頭，你們也只能是朋友。
“返租公寓”更是如此，如果公寓價值依然在，出租收益高於開發商承諾的回報率，如此情況，買房人肯定不會賣給開發商。
如果，公寓租金一般，買房人想賣給開發商，
但10年的時間，開發商有沒有破產倒閉呢？還有沒有能力去原價回購呢？
這都是問題。
即便，開發商可以原價回購，但考慮到時間的推移，一筆錢經過10年的時間，從購買力角度來說，也不可同日而語。
無論現在，還是長遠，“返租公寓”都是一個完美的陷阱，這種承諾的基礎是公寓自身的價值，一旦基礎不復存在，便無法確保其回報。
尤其是，
對於一些遠郊的樓盤，打出“返租”的旗號，買房人一定要擦亮眼睛。