個人可支配收入怎麼求
美國的通脹，能不能緩解，現在是全球金融市場最為關心的問題。
如果說，2
022
年上半年美國通脹的主力是能源價格暴漲的話，那麼從6月開始，國際原油價格就開始一路下行
。應該說，能源價格對於美國通脹資料的邊際貢獻，已經變成了負值。
然而，可惜的是，美國近幾個月來的通脹率資料，卻並沒有明顯改善。
特別是剔除了食品和能源價格變化的核心CPI資料，反而是在一路走高
。
被美聯儲用作政策目標的核心PCE資料，也在8月份出現了反彈。
正是這些資料，成為了美聯儲持續暴力加息的原因。
那我們不僅要問了，油價降了這麼多，為什麼美國的通脹資料，還不下降？
原因在於：
房子。
我們來看一下美國CPI通貨膨脹指數的構成。
根據美國勞工統計局最新公佈的資料，在美國的CPI指數構成中，能源相關的商品和服務，佔了總權重的7
。35%
，而食品相關的商品和服務，佔了CPI總權重的
13。37%
，兩者合計佔了CPI總權重的2
0。72%
，剔除了食品和能源之後的其他商品和服務，被稱為核心CPI構成，其佔比為7
9。28%。
核心CPI構成中，市場房租（
Rent
）與業主等價租金（
Ower
’ Equivalent Rent，OER
）這兩項，在總權重中的佔比分別是7。4%
和2
4。25%
，合計為3
1。65%——這兩項在核心CPI中的佔比，整整達到了40%
，而其他所有的非食品和能源的商品和服務相加，總權重才有6
0%。
根據中金公司對於美國CPI通脹率的環比和同比拆解貢獻值來看，幾乎可以說，房子是現在影響美國通脹資料回落的核心因素——只要能夠控制住房子相關的CPI，美國對於通貨膨脹控制，基本上可以說就完成了。
現在，終於繞回到了我們一開始最關心的問題——
房租的通脹什麼時候能夠下降？
房租什麼時候下降，關鍵要看房價什麼時候能下降，因為，根據世界各國的普遍經驗，房價通常是房租的領先指標。
例如，美國CPI構成中最大分項——業主等價租金，其走勢基本滯後於美國的Case
-Shiller房屋價格指數12個月。
至於那個市場房租（
R
ent
）分項，則與Corelogic市價房租，也相差約一年時間。
在過去半年美聯儲的強力加息當中，作為房屋貸款基準的3
0
年期固定利率抵押貸款利率，也在隨之快速走高，從最低點的不足3
%
，目前已經來到6
。7%，
這是2
0
年來的最高水平
。
因為房貸利率的快速上升，由此導致了美國房價的環比漲幅，在7月份就出現了快速掉頭，從上個月的0
。6%
變成了-
1。39%。
換句話說，美國的房價已經從7月份開始掉頭，而在那個時候，美國的3
0
年期固定利率抵押貸款利率還在5
。5%附近
。
可惜的是，因為業主等價租金和市場房租的漲幅，滯後於房價同比漲幅1
2
個月，而不是房價環比漲幅，所以環比漲幅變為負值，只能表明美國房價短期到頂，卻並不足以推動明年此時CPI中的居住分項實現有效下降。
根據最新資料，美國房價同比漲幅依然高達1
6%。
在接下來的幾個月裡，只有讓房價的同比漲幅出現明顯下降（
如降至5%以下
）
，才能在第二年同期實現核心CPI的有效控制——同比漲幅降至5
%以下，也就意味著美國房價在當前的基礎上再下降5-8%。
換到美國房價的環比資料上，7月份美國房價環比出現
-1。4%的下降，這種降幅，需要再持續3
個月以上，才能夠真正實現房價同比漲幅的有效下降，進而有效影響明年的CPI指數。
這有沒有可能實現？
相當有可能會實現。
根據過去2
0
年美國房價變化的情況來看，只要固定抵押貸款的利率保持在6
。5%以上，美國的房價通常會出現明顯的下降。
所以，美聯儲只需要讓目前的抵押貸款利率維持下去，四季度美國的房價同比漲幅很有可能會降至5
%
以下，這樣一來，明年四季度美國的核心CPI指數就能夠實現有效的降低。