房貸基點是銀行隨意加嗎
商業銀行的加息不同於央行加息
商業銀行單方面的加息，我們通常稱之為上浮利率，而這上浮是以央行基準利率為基礎的——如今房貸利率是以LPR為錨的浮動利率，稱之為加基點。
商業銀行上浮利率的原因可能有很多，但主要原因是市場資金短缺，而銀行間又存在競爭關係，特別是實行利率雙軌制以後，沒有具體的上浮下浮限制，所以房貸利率有些銀行上浮的特別厲害，比如一手房上浮30%，二手房上浮50%等。
自2015年央行連續五次降息以後，央行貸款基準利率的五年以上期限的利率為4。9%。如果上浮30%，那則是4。9%*130%=6。37%。
然而這種上浮利率僅是商業銀行單方面的加息，並不是央行基準利率的加息，那麼也就是說4。9%不變，在供的房貸不受影響。如果以前房貸是打折，那麼如今依然打折，比如9。5折，那則現在的房貸利率4。9%*95%=4。655%。
因此，只有央行進行加息才會影響已經在還供的房貸利息，商業銀行對其他貸款者加息並不會影響已在還供的房貸利息——當然，即便央行調整基準利率，今年調整也要明年1月份才實行，並不是即調即漲。
更改成LPR之後呢？
同樣不會，不管是以央行基準利率為錨的房貸利率，還是以LPR為錨的房貸利率，其本質都是浮動利率。只有錨發生更改，才會在以後（存在調整週期）發生更改。
比如2019年10月8日實施LPR掛鉤房貸，房貸利率便從“央行貸款基準利率*（1+上浮比例）”變成“LPR+基點”。商業銀行可決定房貸利率的因素從“上浮比例”變成“基點”，加100個基點就是加1%。
例如2019年12月的LPR為4。85%，而你的貸款利率為5。3%，那麼就是在LPR的基礎上加45個基點（5。3%-4。85%=0。45%）。其中45個基點永遠保持不變，未來的還供利率隨調整週期的LPR變化而變化——調整週期最短12個月。
而若某人在同一家銀行於2020年5月份貸款，貸款利率為5。5%，很明顯商業銀行對該貸款人進行了加息，高於前者去年12月份的5。3%，但它並不會影響到已在還供的貸款者，仍然為5。3%。
因此，不管房貸利率是以央行貸款基準利率為錨的浮動利率，還是房貸利率以LPR為錨的浮動利率，在調整週期內都不會改變已在還供的貸款利率——週期外隨對應的錨波動而波動。
存量房貸更換成LPR和更換成固定利率存在差異
自2020年3月份到8月份，在2019年10月8日之前申請的房貸或已在還供的房貸，都可申請更換成LPR和固定利率。
假設房貸利率為5。3%的更換成固定利率，那麼以後的還供利率都為5。3%，永遠保持不變，不隨央行貸款基準利率和LPR變化而變化——自然也不隨商業銀行對其他貸款者利率的變化而變化。
若選擇LPR，那麼未來的房貸利率可分解為：LPR+（5。3%-4。85%）。未來的貸款利率隨LPR變化在調整週期變化，比如5月份更換為LPR，且選擇最短調整週期12個月，那麼明年5月份開始的一年裡房貸利率就是LPR+（5。3%-4。85%）=4。65%+（5。3%-4。85%）=5。1%，不再是5。3%了。
當然，該利率也不隨商業銀行對其他貸款者利率的變化而變化，它只隨LPR變化而變化。
因此，未來LPR利率是下行的，選擇LPR更有利；未來LPR利率是上行的，選擇固定利率更有利——居於貨幣從來不是稀缺資源，利率總趨勢是震盪下行的，可以比較我國曆年利率水平，也可以參照發達國家與發展中國家的利率水平。
注：4。85%是2019年12月份的LPR，更換LPR以該期限的LPR利率為準。