成交價流拍是什麼意思
繼4月21日疊彩站前路片區4宗宅地遭遇流拍後，桂林土地市場陷入了一個多月的“沉寂”。
6月2日，桂林土地市場終於迎來了久違的土拍，
象山區GJ202107地塊、疊彩區GJ202106地塊
兩宗商業用地
迎來出讓之日。
然而，終究還是有土地逃不過流拍的命運。
01
象山“老面孔”地塊1.78億元成交
金主還是“桂林交投”
在GJ202107地塊揭牌儀式現場，小編只看到有一家競買企業代表人到達現場，為
桂林市鼎捷資產管理集團有限公司
。
查詢發現，
經營範圍十分廣泛。
具體包括受託資產管理；投資管理；資產評估；營銷策劃；房屋（含門面）、場站租賃；公共交通智慧卡《桂林交通一卡通）研製、開發、銷售；電子交易系統、收費系統相關配套裝置的技術開發、技術轉讓；收費系統運營技術開發、資訊諮詢；網路科技研發；網路工程施工；旅行社業務；票務代理；汽車租賃；酒店管理；餐飲管理；餐飲服務；道路收費及管理；道路路面維修﹔道路清掃；文化體育專案策劃；物業服務；婚慶禮儀服務；攝影攝像服務；會議會展服務；室內外裝飾工程設計及施工；園林綠化工程設計、施工；房屋及附屬設施維修；水電安裝；設計、製作、代理、釋出國內各類廣告。（依法須經批准的專案，經相關部門批准後方可開展經營活動。）
此外，資料顯示，桂林市鼎捷資產管理集團有限公司是由
桂林市軌道交通集團有限公司
100%控股，隸屬
桂林市交通投資控股集團有限公司
，也就是大家習以為常的拿地企業
桂林交投
。
對於GJ202107地塊的最終出讓結果也是毫無懸念，以底價17800萬元成交，單價83。64萬元/畝。
以地塊最大計容建築面積117410平方米計算，宗地成交樓面價約1516元/㎡。
GJ202107號宗地資訊
GJ202107號地塊也算得上是桂林土拍市場的“老面孔”，地塊位於
萬
福路以南，桂林市奶牛場地塊範圍內
。
宗地面積141870。22平方米（約212。80畝），地塊起始價17800萬元，土地規劃商服用地40年，用途包括
娛樂用地5%、商務金融用地5%、零售商業用地90%
。
GJ202107號地塊區位示意圖
根據已經公示的內容，GJ202107號宗地按規劃編號為D-41a-2、D-41a-4、D-35a-3地塊。
D-41a-2地塊
規劃建設用地性質為娛樂康體用地5%、商務用地5%、商業用地90%，規劃建設用地面積為88955平方米，計容總建築面積為71160平方米，建築密度35%，建築控制高度15米，規劃綠地率30%；
D-41a-4地塊
規劃建設用地性質為娛樂康體用地5%、商務用地5%、商業用地90%，規劃建設用地面積為33433平方米，計容總建築面積為26740平方米，建築密度35%，建築控制高度15米，規劃綠地率30%；
D-35a-3地塊
規劃建設用地性質為娛樂康體用地5%、商務用地5%、商業用地90%，規劃建設用地面積19516平方米，計容總建築面積為19510平方米，建築密度35%，建築控制高度18米，規劃綠地率30%。
（控制指標中建築面積、容積率、建築密度、建築限高為上限控制，綠地率為下限控制。）
其實，本次出讓地塊的開發歷史由來已久，地塊的命運也十分坎坷。
2005年，象山區委、區政府結合萬福路開通的契機，提出了建設“萬福休閒旅遊區”的構想，將這思路寫入了桂林市2008年《政府工作報告》。
2010年，萬福休閒旅遊區的概念規劃對外公佈，其中提出園區內可開發利用土地中就包括了
市奶牛場國有土地200公頃
。
隨後象山區歷年《政府工作報告》都將這一地塊的開發利用列為重點工作目標。
2017年，象山區政府網站還曾釋出過這一地塊的招商方案。
根據官方披露的招商動態，先後有萬達集團、華邦控股、浙江佳源地產集團、中港文化產業投資集團、正威集團等外地名企到過該地塊考察。
圖源象山區政府官網
於土地市場來說，在2019年12月10日，GJ202107號宗地曾以“GJ201938地塊”上架土地市場，此次再次上架時的技術指標和起始價格亦未作相關調整。
但是，在2020年1月9日，該地塊最終
因無人報名而流拍
。
當時，業內也曾猜測過地塊會是華邦（桂林）國際旅居健康頤養專案建設用地，隨著地塊的流拍後，華邦（桂林）國際旅居健康頤養專案也逐漸消失在桂林的重大專案中，關於地塊的訊息也隨之“沉寂”。
此次，奶牛場地塊以GJ202107號地塊重新上架土地市場併成功找賣家，按照慣例，競買企業桂林交投想必在拿地後不久就會有相關動靜，是單獨開發還是找尋其他企業合作開發，讓我們拭目以待。
02
疊彩“花鳥寵物市場”地塊二度流拍
本定於今日同GJ202107地塊一起出讓的還有疊彩區GJ202106地塊。
6月2日上午，桂林市公共資源交易中心釋出GJ202106國有建設用地使用權掛牌出讓結果公示。
與GJ202107地塊結果不同的是，
GJ202106地塊卻
以流拍告終
。
至於流拍原因，業內人士表示，主要是限制條件過於嚴厲、起始價過高、開發利潤低等等。小編覺得，真正背後更關鍵的原因大機率是存在著巨大的市場風險，開發商也會面臨嚴重的資金壓力。
這宗價格高達35000萬元的“貴地”，已經是
第二次流拍
。
在2019年11月11日，該地塊曾以“GJ201932地塊”上架土地市場，起始價35000萬元。
但在2019年12月11日，GJ201932地塊因無人報名遺憾流拍
。
GJ202106地塊資訊回顧
GJ202106地塊位於
桂林東二環路與建幹路立交的東南角
，隸屬疊彩區範圍內。
宗地面積144897。79平方米（約217。35畝），規劃為
零售商業用地
，最大計容面積為173877。35平方米。
宗地區位示意圖
該宗地按規劃編號為1-1地塊，建築限高16。55米，起始價高達35000萬元。
以最大計容建築面積計算，宗地起始樓面價也達到了
約2013元/㎡
。
根據此前的出讓公告，
GJ202106宗地的市場經營模式以花卉、園藝、寵物為
主，競得人須承諾專案
總投資額不低於10億元，且該宗地的專案總建築面積自持比例不低於40%。
競買企業須出資承擔地塊西北面三角地帶高架橋預留匝道用地以及專案東面北面道路用地的徵地拆遷等相關資金，並根據專案需要建設好。競得人須出資承擔專案紅線範圍內的高壓線遷移下地。
且GJ202106宗地按規定確定競得人後，競得人須當場與疊彩區人民政府簽訂
《桂林市疊彩區珍奇花鳥寵物市場合作協議》
。
GJ202106地塊區位示意圖
根據相關資料，小編了解到，新建東二環路花鳥市場的訊息早幾年就已經傳出，不過從2016年規劃至今，專案遲遲沒有動工。
2018年，疊彩區人民政府將原“堯山花卉市場”專案用地規劃設計為
“桂林市疊彩區寵物花卉研發交易中心暨旅遊集散中心”
。
2019年1月2日，原市規劃局對外發布《桂林市疊彩區寵物花卉研發交易中心詳細規劃方案公示》。
在2019年7月，疊彩區啟動靈田公路（東二環路口至高速路口）改造專案前期工作，開始拆除紅線範圍內的違法建築。在東二環路與靈田公路交叉口附近建設佔地面積達217畝的花鳥寵物市場（即此次流拍的GJ202106宗地）。
專案將被打造成背靠花卉基地，規格高、品味高的花鳥寵物市場，成為桂林乃至廣西最大的寵物花卉研發交易中心，同時與周邊的灕江、堯山和花卉基地等景區景點連成一片，成為桂林城北一處新興的集旅遊購物、休閒體驗為一體的綜合性高階商業服務區。
無奈此次地塊再次遭遇流拍，這個高逼格的疊彩花鳥寵物市場何時才能真正落地無從知曉……
03
寫在最後
對於桂林土地流拍的現象，小編覺得已經見怪不怪了，住宅用地如此，何況是大體量的
商業用地
。
一方面，桂林土地流拍與
土地成本
關係較大。光拿地就耗費幾個億的資金，還有後續對土地的清理、開發、抑或是涉及拆遷等，這就要求開發商的資金力足夠雄厚。
另一方面也是受到“商業用地規劃條件”的影響，土地規劃的約束條款較多，也會給拿地企業資金帶來一定壓力。
再加上考慮到後續運營的成本，開發商拿地相對來說就會比較保守。
可能有人會覺得，地塊區位也是重要的因素之一。但歸根到底，不能完全歸結於地塊的區位不行，而是現在整個桂林的
非住宅商品房庫存
居於高位，企業的資金回籠難度大。