僧粥打一成語是什麼
從1月21日的新政到現在也已經有一個多月了。
除了調控、聽到的故事和市場各種情緒的瀰漫，這一個多月的上海樓市，售樓處現場都發生了什麼，你可能並不知曉。
線下案場正在發生什麼？是瘋狂的嗎，還是理性觀望的？我用腳走了幾家正在預約的新盤售樓處，用自己的視角，記錄下了上海樓市目前真實的情況。
只有真實現場，才能告訴我們真實的市場。
我們從售樓處發生的一切，嗅到上海樓市和以前不一樣的味道。
01
我在大虹橋，吃了意料之中的閉門羹。
在目前整個大虹橋核心區的在售樓盤，本來就已經是粥多僧少的局面下，積分政策來了，所以整個一手房的看房模式，被完全改變了。
原來都是先驗資再看房，現在上門先報積分，那些群裡說的“積分不到60XXXX盤不接待”的情況，是真實存在的。
來看看，我在大虹橋都遭遇了什麼。
第一次看到售樓處被安排在了11樓，不知道是不是為了更好的避免客戶自由來訪，還派了保安駐守在樓下門口。
然後保安和我們說：“
請問有預約嗎，沒有的話我們這邊是不讓參觀的，還有就是積分您算好了，沒有60分以上可能沒機會選到房的。
”
好吧，其實原本已經有這個心理準備了，但還是著著實實第一次，不是被驗資證明而是被積分門檻，擋在了售樓處門外。
在我們走之後，出來了幾組客戶又進去了幾組客戶，看來高積分的人還是挺多的。
說實話，和我有一樣遭遇的購房者不是少數，還看到群裡吐槽說“
銷售問了一下，知道我積分低於65分後，就讓我自己參觀參觀吧。
”
我內心稍微平衡了一下，目前的情況是這樣，新盤看房模式開始變得不一樣，以前看房預約驗資，現在還要驗積分。
很多大熱板塊的盤，沒有達到預期積分的客戶，可能不讓你看房了或者說售樓人員的積極性就沒那麼高了。
因為其他專案案場的銷售和我說，現在他們每天的工作量又增加了一項，那就是：
盤客戶積分
。
可見現在看房不僅僅要有錢還得高分，積分在買房的權重，佔比也越來越大。
因此，受到來自積分的鄙視可能會成為看房常態，售樓處又多了一道篩選精準客戶的門檻。
02
來到大虹橋輻射利好的青浦新城，我感覺到五大新城真的開始變得強勢了起來。
先不說目前來客訪量和預約量形成了什麼樣的誇張資料，就從置業顧問自身的選擇出發，
他這麼說的，“以前公司讓我來賣青浦的專案，我是不願意的，因為我的客戶都是市區的呀，我帶不來的呀。”
“但是現在市場不一樣了，大家的預期也不一樣了，
即便是沒有老客戶，現在青浦的自然到訪客戶還比較高的，所以我也比較有信心。
”
五大新城可能會比我們想象的要火，但是因為目前整個盤的貨量也比較大， 所以沒有設定積分門檻。
都是誰在五大新城看房？現在的使用者畫像和之前的有什麼不一樣？
從現場瞭解到的情況，五大新城可能比你想象中的要火，由外區來的客戶越來越多。
客群主要分成兩種：
一種是本地客群的信心加持，另一種是拿著拆遷款來買房的外區客戶。
比較特殊的一點是，
之前看房的客戶，新政後基本都二次復看。
在售樓處的時候，正好有一對夫妻來看房，他們已經是第三次來到售樓處，主要是為了積分。
他們這樣和我說：“當初看青浦，主要還是因為價格，還有未來的預期，但是今年過完春節，自己覺得更加緊迫了，擔心自己積分太低進入不了第一梯隊，所以幾次來到售樓處瞭解下目前情況。”
“我們本來就看好青浦，現在確定五大新城之後，對這裡抱有更大的期待。”
有沒有覺得現在新房的售樓模式也越來越燒腦了？客戶不僅要看房選房，還要根據自己的積分情況，進行沙盤推演，到底什麼樣的模式可以讓自己穩妥地選到房子。
調控用管控前置的方法，將那些此時此刻最需要有能力買房的人篩選出來，並且排除對於這些人買房路上一些投機行為的干擾。
這樣的五大新城樓市即便是熱，也是真實需求反應出來的良性的熱。
03
政策一切都在從嚴，現在售樓處對客戶貸款資質審查非常嚴格，尤其是高總價的專案更是如此。
其實早在1月底的時候，上海銀保監就已經出臺過非常嚴格的關於加強個人住房信貸管理工作的通知。
對於未來貸款，不管是首付額度，還是資格，是否轉漏洞都有了非常明確的規定，而且具體到了時間和要求。
那麼從線下案場情況來看，售樓處非常嚴格地執行了這一點，
在客戶貸款資質上卡得非常嚴格。
尤其是那些總價高，貸款金額更高的樓盤，我們後來去到了目前在新政後上海外環內第一個入市的新盤，總價大概在900萬左右，銷售對於客戶貸款資質和首付比例是非常看重的，甚至比積分還重。
如果大家最近在買房，一定都感受到了上海樓市貸款的流動性變慢了很多。
結合之前出臺的“樓盤主體結構沒有封頂不發放貸款”來看，開發商的回款速度勢必受到一定影響。
所以對於這樣高總價的專案，客戶一定要確保自己的徵信良好，流水能覆蓋，並且首付款來源合規，這不僅是對自己負責，也保證了後續專案的現金流。
並且願意全款購房，提高首付比例的客戶也變多了。
但是如果你是首套剛需，你的回款一定是更快的，但這一切本質上都是為了上海的樓市更加健康的發展。
售樓處現如今最明顯的變化除了貸款資質審查更嚴，還有一點：認購金可能會同步提高。
新政嚴格控制三種類型貸款進入市場：接力貸、經營貸、再婚貸。不出意外的話，今年的客戶中會出現不少全款買房或者提高首付比例的客戶。
部分樓盤明確提出今年將會透過提高認購金的操作，而不觸發積分搖號和限售政策。
這一點也是我在多家樓盤現場真實聽到的情況，當發現預約客戶高於預期的時候，
此時此刻將認購金提高到能夠達到最高的那個數字，既進一步讓客戶更精準，同時還也許還可以達到不觸發積分優先搖號的效果。
04
雖然每次一有利好訊息，市場都會顯得供不應求。
但是目前還是處在政策的一個調整期，因為搖號+限價的，現在上海的一手房市場是真實的熱，尤其是那些原來在二手房市場面臨著無房可選的客戶，直接會跳到新房市場去。
但是，當需求湧入之後會發現，優質的新盤真的會持續的熱，但是等到政策調整期過去後，新盤無需搖號的專案應該也不會少。
所以，未來新盤的熱度分化將會非常明顯，其實這一點我們從第一批試點積分搖號的三個樓盤，只有建發觸發了積分制也是能看出端倪的。
高積分的客戶只會盯著優質盤，即便是沒有入圍，一部分也會參與。
就在我們要離開最後一個專案售樓處的時候，正好進來一名購房者，我找機會了一下，竟然還是一位高積分客戶，目前算下來69分左右。
他說：“目前看的這個盤，是外環內本來就很熱的專案，自己年前賣掉了家裡的唯一的房子，去年搖了一個新盤但沒中，比較幸運的是今年趕上了積分優先，”
“這一次積分優先，像我們這種剛賣房的是最有優勢的客群，有一定資金，有比較高的分數，大機率會選到自己想要的房子，我感覺今年一定可以選到好房了。”
同時也時刻關注目前二手房市場的變化，現在很多房東都處在觀望期，二手市場的觀望情緒很濃，掛出來的房源也比去年同期少了。
當下樓市，確實是剛需無房戶很好的上車時間，但也因為自己有了優先權，才更應該要謹慎挑選。
05
上海的政策已大致明確了，想要利用信貸高槓杆來炒房的人，路基本已經堵死了。想要透過新房的快速買賣，投機套現一把的，也不太可能了。
所以還想什麼呢，大膽的去搖新房啊！
這不，當稿子寫到這裡的時候，網上突然就爆出上海市房地產交易中心“網上房地產”釋出最新公告，
公告顯示：本市將會有33個樓盤集中上市，總建面約106萬方，共計10006套房源。
我們看到備案價都沒有上漲，還是限制得比較合理的，未來一手房市場的價格就是這樣被嚴格限制。
這也是上海首次以集中批次供應方式推出房源。
一次性萬套以上的房源集中供應，當新房的樓盤傾湧而出，現在密集供應且進行公開公示，有助於形成房源供應充足的市場印象，也緩解了二手市場的壓力。
目前進入一手房市場的客戶，一部分是真實需求，也有的戰略轉移，但不論如何，從這一個月看來，今年上海新房市場的熱度分化和一二手之間博弈才剛剛開始。