閩系地產2000億先生是誰
近年來,二線房企旭輝集團激進擴張,2017年便跨入“千億俱樂部”行列。但隨後業績增速放緩、毛利率下滑,經營性現金流轉負等預警訊號頻現。
01
涉重大訴訟
6月8日,旭輝集團股份有限公司(以下簡稱“旭輝集團”)公告稱,公司涉及重大訴訟,近日其收到上海市第一中級人民法院送達的傳票(2020)滬0I民初87號及《民事起訴狀》。
重大訴訟公告
公告顯示,被告豐旭置業為旭輝集團子公司,旭輝稱由於案件訴訟標的金額佔比較小,未對公司經營、財務狀況及償債能力產生重大不利影響。
《小債看市》查詢公開資料發現,旭輝集團平時所涉法律訴訟不多,案由主要為建設工程設計合同糾紛等。
值得注意的是,今年以來旭輝集團境內外融資頗多,可以看出其融資需求較為強烈,並且融資成本也較低。
具體來看,今年旭輝集團境內新發行31。2億公司債,融資成本在3。8%-4。5%;發行兩筆9。5億元一年期供應鏈ABS,票面利率為3。63%-3。8%;另外其還境外發行兩筆合計5。67億美元6%票息的優先票據。
《小債看市》統計,目前旭輝集團存續債券12只,存續規模159。86億元,債券集中兌付期主要集中在1-3年內。
存續債券期限分佈
02
極速擴張
據官網介紹,旭輝集團2000年成立於上海,是一家以房地產開發為主營業務,定位於“美好生活服務商、城市綜合運營商”的綜合性大型企業集團。
2012年,旭輝集團的控股股東旭輝控股在香港上市,2018年年底其旗下物業平臺永升生活服務也登陸香港資本市場。
旭輝集團官網
從股權結構上來看,旭輝集團的控股股東為旭輝投資,持股比例為80%,穿透後公司實控人為林中、林偉和林峰三兄弟。
值得注意的是,2019年9月旭輝集團法定代表人和董事長髮生變更,均由林中變更為陳東彪。
股權結構圖
2017年以來,旭輝集團連續兩年業績高速增長,2019年其實現營業收入518。06億元,同比增長39。25%;實現淨利潤68。47億元,同比增長15。67%,可見其業績增速明顯放緩。
盈利能力
值得注意的是,旭輝集團在業績快速增長的同時,其毛利率卻有所下降,這說明其拿地成本較高以及銷售均價增長乏力。
毛利率情況
業績增速放緩、毛利率下滑,而旭輝集團的經營性現金流也發出危險訊號。
2019年,由於支付土地款及工程金額較大,旭輝集團經營性現金流由淨流入轉為淨流出,淨額為-46。79億元,說明其經營獲現能力已惡化。
經營性現金流情況
靠著大力舉債極速擴張,2017年旭輝集團跨進“千億房企俱樂部”行列,次年實現1520億元銷售額,2019年再次突破2000億,其近三年銷售金額年均複合增長率為54%。
據2019年克而瑞資料顯示,旭輝集團以1818。4億操盤金額位居房企第15位;以1097。1萬平方米操盤面積位居第19位。
2019年克而瑞資料
旭輝集團銷售額大幅提升的背後,是其大手筆豪擲土拍市場。
2017和2018年,旭輝集團分別耗資452億和411億元,拿下78個和93個土地專案權益,新增土地面積1320萬平方米和1240萬平方米。
新增土儲情況
然而,瘋狂拿地導致旭輝集團負債迅速攀升,其財務槓桿水平曾一度接近80%。
截至2019年年末,旭輝集團的總負債已超2000億,其總資產2682。49億元,淨資產636。49億元,資產負債率76。27%,淨負債率19。25%。
《小債看市》分析債務結構發現,旭輝集團主要以流動負債為主,流動負債佔總負債比為77%。
截至2019年年末,旭輝集團有流動負債1566。15億元,其中短期有息債務84。61億元,應付票據及應付賬款183。32億元,其他應付款項726。95億元。
相較於短期債務,旭輝集團流動資金較為充沛,其賬上貨幣資金還有420。2億,可以覆蓋短期債務。
除此之外,旭輝集團還有非流動負債479。85億元,其中長期借款369。22億元,同比增長41%;應付債券88。36億元,其整體有息負債有548。88億元,較上年年末增長超30%。
有息負債飛漲的同時,旭輝集團融資成本也在上升,2019年其整體融資成本為6%,同比上升20個基點。
值得注意的是,2019年旭輝集團有息負債中,非銀金融貸款規模增加明顯,由27億增長至86億元。
有息負債明細
近年來,旭輝集團外部融資主要依賴於長期借款,該指標規模比2016年翻了9倍多。雖然目前旭輝集團流動性較充盈,但當長期借款轉化為一年內到期非流動負債時,對其資金鍊將是個嚴峻的考驗。
在外部融資方面,除了借款和債券融資,旭輝集團還有60次應收賬款融資,26次股權質押以及7次信託融資。
截至2019年年末,旭輝集團銀行授信總額為2003。78億元,未使用授信額度為1194。89億元,可見財務彈性較好。
銀行授信情況
另外,旭輝集團的存貨和其他應收款規模龐大,對資金形成較大佔用且未來存在一定回收風險。
2019年年末,旭輝集團的存貨為1208。93億元,其他應收款619。47億元,分別佔流動資產的50%和26%,其他應收款中包括應收關聯方往來款311。14億元,少數股東往來款173。73億元以及合作方往來款88。23億元。
存貨和其他應收款情況
總得來看,旭輝集團業績增速放緩,毛利率下降,經營性現金流淨流出,種種跡象表明如今頭部房企盈利能力提升承壓,而其前期高舉高打的融資後遺症卻開始顯現。
03
林氏三兄弟創業
1990年,林中從廈門大學企業管理系畢業,他放棄體制內的“鐵飯碗”,成為了一家房地產公司的銷售。
在對房地產行業形成初步認知後,林中發現在廈門雖然想買房的人很多,但好房源卻很少,這正是由於當時整個行業中缺少中介服務商。
於是1992年,24歲的林中在廈門創辦了“永升物業服務公司”,最初幫開發商做銷售代理,兩年後進入地產開發領域,投身於時代的洪流。
旭輝控股董事局主席林中
1998年,在房地產市場化啟動之後,為搶佔高地、佈局全國市場,林中放棄大本營廈門轉戰上海。兩年後他正式將公司總部遷往上海,並建立旭輝。
來到上海發展後,旭輝正式進入發展快車道,2012年旭輝控股登陸港股資本市場,一時風光無兩。
2017年,旭輝終於跨入房地產千億陣營,當時意氣風發的旭輝對外發布“二五戰略”,宣稱未來5年複合增長率保持在40%以上,向3000億元銷售規模進軍,最終進入行業TOP8。
然而,在經歷了2018年“史上最嚴調控”後,旭輝的戰略思路也從規模擴張轉向更加追求“質”的發展。
也是從這個時候起,旭輝開始走多元化道路,目前已佈局包括物業管理、長租公寓、養老地產、教育、商業在內的9個業務板塊。
2018年年底,旭輝集團旗下物業平臺永升生活服務登陸香港資本市場。
旭輝林氏三兄弟
今年3月,林中家族以340億元財富名列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第49位。旭輝的成長過程,雖然被深深打上林氏三兄弟的烙印,但卻早已告別家族企業的特徵。