沙湖九號為什麼賣不出去
初五迎完財神，初六就藉著胡潤2020財富報告的“貴氣”，扒一扒中國現實中的財主。（報告資料截至2019年12月31日）
報告以家庭為單位，將這些財主分為四檔：600萬人民幣資產、千萬人民幣資產、億元人民幣資產、3000萬美金資產。
無論是哪個層級的高淨值家庭，全國前7位雷打不動，主要集中在北京、上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波這幾個城市。後幾位略有變化的是蘇州、佛山、臺北、天津。
有一個前提，報告的統計總財富包含固定資產、流動資產。
前者包含自住房產、投資房產、上市或未上市公司股權，後者則是股票、債券、保險，以及今年話題火爆的基金等。
值得玩味的是：這些人裡，尤其是600萬人民幣資產的家庭數量，有多少是表面風光、實際仍在摳摳索索還貸款的“負翁”？
畢竟，一線城市城區，隨便一套房總價超過600萬，簡直不要太容易。武漢的豪改價位，也差不多這個水平。
真正透過炒房晉升更高財富階層的幸運兒有多少呢？
報告裡特地提到，
千萬人民幣資產“高淨值家庭”構成中，炒房者比例為10%
，房產投資佔到他們總財富的59%，
億元人民幣資產“超高淨值家庭”構成中，炒房客佔到15%
，房產投資佔到他們總財富的70%以上。
而淨資產等級突破千萬人民幣、超過60%的家庭數量來自企業主，都是各行各業的大牛們。
武漢的財力又是什麼情況呢？
600萬人民幣資產“富裕家庭”數量：19000
千萬人民幣資產“高淨值家庭”數量：8250
億元人民幣資產“超高淨值家庭”數量：830
3000萬美金“國際超高淨值家庭”數量：490
總體水平在全國第20位左右，排在武漢前面的，是福建的泉州和福州。
武漢常住人口如果按照1100萬、3口之家換算，也就是大約366萬戶家庭，
武漢淨資產總數600萬人民幣以上的家庭數量，總共28570戶
，哪怕按照3萬戶計算，佔比也才0.8%。
以後有千萬級總價的合作樓盤，就連美譽“武漢購買力金字塔的1%”，還是摻了0.2%水分的。
從報告的統計資料來看，武漢的財力在同類強二線城市裡，依然不那麼突出，遠落後於天津、杭州、蘇州、成都、重慶、南京等，倒是佛山、東莞、寧波平日裡默默地賺大錢，然後驚豔了所有人。
那麼，依照武漢財富生態鏈頂端的水平，能夠消耗得起多少總價逼近千萬的樓盤？
提起“豪宅”，一般有兩個維度，要麼總價衝上天花板，要麼是單價坐上滑翔傘。
首先，我們來看看，武漢新房有哪些單價4萬+的豪宅。（以下樓盤價格資訊，根據2月1日樓盤最新動態盤點，僅供參考。）
1
華髮外灘薈（下期加推待定），57750元/㎡，下期加推洋房最小115㎡。
2
外灘柒號，55000元/㎡，200-500㎡公寓。
3
武漢天地雲廷2期（下期加推待定），上次加推參考價51624元/㎡。
4
綠城武漢黃浦灣，48175元/㎡，250和351㎡。
5
復星外灘中心，45900元/㎡，175-194㎡。
6
偉鵬萬科·御璽濱江，45000元/㎡，246㎡。
7
萬達御湖漢印，44528元/㎡，226-309㎡。
萬達御湖壹號，42339元/㎡（已售完）
8
中海長江十里，42600元/㎡，106-143㎡。
9
中海萬松九里，42000元/㎡，230㎡。
10
中信泰富濱江金融城，41600元/㎡，164-198㎡；
沙湖九號，41600元/㎡，163㎡和202㎡。
12
華潤永珍城·幸福裡，41147元/㎡，176-260㎡。
13
融創中心武漢壹號院，41200元/㎡，215-245㎡。
13個樓盤的供應量，最早的武漢天地，賣了超過10年，再對應武漢不足3萬戶、淨資產600萬+人民幣的家庭數量，
武漢的富人們也只夠養得起一個“武漢天地秒光碟”，而且還是一年出貨一棟樓的節奏。
單價4萬+的豪宅，漢口占據了4分之3個江山，集中在二七濱江和江漢核心，武昌出現的4個，無一例外均在武昌濱江核心板塊，集中在沙湖——楚河漢街的輻射區。
如果按照總價門檻來算，外灘柒號、綠城武漢黃浦灣、偉鵬萬科·御璽濱江，高居起步價1000萬以上TOP3，中信泰富濱江金融城和沙湖九號，是目前門檻最低的豪宅。
我們再來看2020年的單價地王，是否能夠發起價格衝擊戰？
按照地價對房價的傳導原則，華潤不僅是掀翻二七濱江價格天靈蓋的存在，也將讓武漢豪宅進入6萬+時代。
融創拿下的武昌地王和華髮拿下的礄口地王，也是開拔4萬+高地的強勢選手。
另一抹亮色是光谷，雖然現有價格體系裡，還沒出現4萬+的樓盤，但是光谷出現的5個地王，都是衝著3萬+去的，數量超過了漢口，共同收割400-600萬中產階層。
由於新房被限價，二手房成交情況能更直接體現富人真實的認可度。
上圖是截至目前二手房成交總價TOP20，武昌的數量與漢口打了個平手，其中2020年成交的有11個樓盤，而出現頻率最高的是武漢天地，成交了8套。
總價最高的是純水岸東湖的別墅，天樾二期總價3600萬封頂，尤其是榜單TOP2，創造了1天成交的最短週期記錄！
另一個發現是，武漢目前二手房成交單價最高的，還是武漢天地三期，79015天/㎡，於2020年10月12日成交。
根據貝殼找房的資料顯示，截至2月5日，共找到 85219 套武漢成交房源，千萬總價以上成交套數102套，注意時間點，不是2020年成交的，而是截至目前的成交總量。
武漢人和新武漢人總免不了一場爭執：漢口、武昌，誰才是富人的避風港？以上或許能夠摸索出一些方向。
在全國來看，武漢樓市是不是富人們心中的香餑餑呢？
千萬元起步的房子，在一線城市已經不足稀奇。2000-3000萬總價的房子，才算摸到了豪宅的及格線。3000萬總價是超級豪宅的一條分水嶺。
武漢只有2個樓盤，總價超過3000萬，2000-3000萬屬於標準豪宅，武漢有7個。1000-2000萬的總價，屬於及格線豪宅，有93套。（截至2021年2月5日貝殼找房）
在新房板塊，總價1000-3000萬的樓盤，武漢以別墅為主，在售和待售狀態的樓盤，符合總價條件的統共21個。
超過3000萬總價的樓盤，只有3個，這種購買力，也只剩下別墅了。
泰合四千院建面1119㎡，確認獨棟無疑。
華中文谷知音盛棠雖然單價最低，但擁有1141㎡的超級別墅，據說是仿照古代將軍還是宰相的官宅格局打造的。
本人曾經有幸去過他家一個600多平米的別墅實體樣板間，地上3層+地下1層，什麼感覺呢？
人就像失去磁場的指南針，突然找不著北了。
南湖九璽勝在地段優秀，位於武昌主城區，所以抬高了單價。但別忘了，武漢目前二手房成交單價79015元/㎡，哪怕對照南湖九璽71990元/㎡的單價，甚至一平米還低將近8千大洋！
根據2021“丁祖昱評樓市”年度釋出會的資料，從1000-5000萬總價的新房成交量裡，TOP10中，除開北上廣深，與武漢同樣是強一線城市的，杭州、南京、蘇州、廈門、青島頗為亮眼。
圖源：城市戰爭
在數量上，南方城市不僅全面趕超北方城市，而且東莞、寧波、福州這類GDP排位不如武漢的城市，衝擊榜單的存在感，完全超脫外界的常規想象。
東莞臨近深圳和廣州，就算剔除價格外溢的購買力，也遮不住“藏富於民”的強悍底色。
如此看來，今年華潤在二七濱江商務區的地王，儘管市場預測入市單價超過6萬，但武漢在全國的購買力面前，也只是小巫見大巫。
寫到這裡，也就不會奇怪：
胡潤財富報告統計的高淨值資產家庭數量較多城市的分佈，與千萬以上總價房產銷量較多的城市排名，兩者的重合有著高度默契。
這也客觀揭露了一個事實：武漢的富人，如果考慮購買千萬級總價以上的房產，意味著豪宅的流動性相對較低，投資的危險性也相對較高。
說了這麼多，北上廣深在春節期間相繼出臺調控政策，2021還要不要繼續上車？
全國的高淨值人群，給出了他們的選擇。
