怎麼讓認購書無效
孫子兵法中，有一個概念叫做先知。簡單來說就是你要充分的瞭解對手的資訊，瞭解的資訊越多你就怎麼做越多的主動權，然後你也要儘可能地隱藏自己的資訊，不讓自己的資訊被對手瞭解。
退購房定金不能說是一場戰爭，但我們可以把它看成是一場與開發商之間的博弈，開發商就是你這場博弈的對手。
如果你已經決定要退購房定金，首先你就得了解你在退購房定金這場博弈中你“敵人”的動向，也就是你要充分的掌握開發商的各種資訊，這將有利於你取得這場博弈的勝利。
首先你需要掌握的資訊就是開發商有沒有跟你簽訂認購書收取您定金的資質，也就是開發商有沒有取得預售證。
一般的開發商會將預售證明放在售樓處進行公示，如果你找不到，也可以去你當地的房屋網去尋找，開發商取得預售證的時間是不是跟你簽訂認購書的時間之前。
如果開發商取得預售證的時間是在跟你簽訂認購書上的時間之後，那就是開發商並沒有取得預售證就於你簽訂認購書，這個認購書是無效的的。除了預售證之外，開發商要取得五證兩書，如果開發商沒取得五證兩書，那屬於違規預售，和你簽訂的認購書自然也是無效的。
“五證”是指《國有土地使用證》、《建築工程施工許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》以及《商品房預售許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
除了最常見的五證兩書外，你還可以透過獲取資訊，瞭解開發商這四個方面的情況。
第一點，如果開發商跟你說你的房子已經送去備案，那你可以在當地的房屋網上查到你的房子是不是備案。很可能開發商跟你說已經備案，你透過實際查詢發現自己的房子並沒有透過備案。如果你購買的房子有好幾個月都沒有備案的話，那可能存在風險。
第二點，你可以查詢一下這個開發商所屬的公司有沒有各種房產的糾紛。如果這個開發商存在很多的糾紛，官司纏身的話，那你要求退款定金的難度就會比較高。因為排在你前面要錢的，有長長一個隊伍，而且已經走到了起訴這個環節。
第三點，你可以透過各種社會新聞或者同個樓盤的購買者瞭解這個開發商的最近有沒有資金鍊的問題。因為有開發商資金鍊緊張，會將購房者的首付款和定金去補其他的窟窿，後期資金鍊斷裂，房子就可能會認為爛尾。
所以當你要退定金的時候，你首先做得不是跟銷售或者他的經理溝通能不能退定金。你首先要做的就是收集資訊，收集開發商的各種資訊，然後在對資訊進行分析判斷：自己有沒有可能退定金，成功率有多高，能透過什麼方法退定金？
就跟我們接到退定金的委託一樣，第一步肯定不是採取行動，而是先進行分析，先儘可能地瞭解多的情況，然後再對資訊進行分析。有時候你對資訊進行分析之後，很可能只是採取一個很小的措施，定金就退成功了。我們曾經在充分了解資訊並進行分析，然後跟銷售說了一句話，銷售就同意退定金了。
孫子說，知彼知己，勝乃不殆。知天知地，勝乃不窮。孫子非常重視字的地位，孫子兵法一共不到6000字，“知”就出現了79個字，而且都是在非常關鍵的地方。
如果決定好要退買房的定金，不要輕舉妄動。先詳細的瞭解開發商的各種資訊，再分析資訊做下一步打算。