貨不對板怎麼形容
在購房時，消費者總會被裝修設計精美的樣板間所打動，但卻又時常苦惱於交付的房屋與當初買房時開發商所承諾、所展示的不一致。在這種情況下，開發商是否構成了違約行為？消費者在收房時遇到此類“貨不對板”的情況又該如何處理？本期下午茶，我們將與購房人及北京市律師協會消費者權益保護法律專業委員會主任蘆雲一起，共同探討這一話題。
●購房人：買房之前肯定會先去參觀樣板間，樣板間內的裝修和佈置對後期的購房決策起著相當重要的作用。可身邊一些朋友包括我自己在買房時，或多或少都被裝修精緻、佈局精美的樣板間給“忽悠”了，想去找開發商“要個說法”的時候，臨時的樣板間通常已經拆了。
●小編：的確，實際房屋的交付標準和過度裝飾、美化過的樣板間不一致這種“貨不對板”的情況和糾紛此前時有發生。去年8月16日，北京市住建委印發了《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》），其中明確了新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標準應做到與預售方案中所列的清單內容、購房合同約定的交付標準，以及專案實際交房狀況均保持一致。如今，《通知》釋出即將滿一週年。
●購房人：《通知》明確要求了開發商不能“貨不對板”，更不能虛假承諾，但據我瞭解，仍有部分開發商存在這方面的問題。我所知道的情況是，今年4月，位於臺湖的綠城·明月聽蘭專案的部分業主，就向開發商提報了多項訴求，其中就包括要求綠城方面澄清“廚櫃遮擋部分地面牆面是否鋪磚”等隱蔽工程的標準細節。經過多次詢問、答覆輾轉，最終，綠城方面表示確認該專案將按“廚衛隱蔽位置不貼瓷磚”施工直至交付。但在此前雙方簽訂的《商品房預售合同》第七章第十六條中明確約定了廚衛牆面、地面裝修標準皆為“瓷磚”。
●小編：如果《商品房預售合同》中沒有明細到隱蔽工程細節，是否說明開發商拒絕貼磚的做法合情合理？
●律師：雖然開發商在預售合同中並未明細隱蔽位置的施工標準，但也不能代表開發商的做法是完全合理的，還要結合具體情況進行分析，例如結合購房人與開發商簽訂的裝修委託合同進行判斷。此外，值得注意的是，上述《通知》中還對樣板間提出了“三一致”的要求，即：樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與專案實際的交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。
●購房人：開發商這種行為是否構成合同違約行為呢？
●律師：事實上，在住建委公佈這項《通知》要求之前，我國已根據《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律，並結合民事審判實踐，制定了針對商品房的“房屋買賣合同司法解釋”。司法解釋中的第三條中明確表示：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。這是專門針對商品房所制定的一項特殊規定。
●小編：查閱相關公開資料發現，此前全國多地也有部分類似情況出現。各地方法院最後基本遵循常識原則，判決業主勝訴。其中一個類似案件顯示，法官一審判決為：“合同約定對牆面、地面均張貼瓷磚，並未就特定區域不張貼進行特殊約定，按照該文義理解，應當理解為應對牆面、地面進行全部張貼。”同時，透過結合日常生活經驗考慮，該隱蔽區域未張貼瓷磚雖不影響美觀，但出於廚衛等一特殊區域的使用需要、衛生需要等，法院認為開發商有鋪貼該隱蔽區域瓷磚的義務。
●購房人：據瞭解，其他樓盤如果確為隱蔽位置不貼磚，那麼開發商和業主雙方會在合同中做出清晰、明確、完整的約定。例如，“牆面：東鵬或同檔次其他品牌牆磚（被櫃體遮擋部位、吊頂上方不貼磚，為水泥砂漿抹面）”。但如果出現綠城·明月聽蘭專案中部分業主遇到的這種情況，開發商執意不履行合同約定，又該如何維權呢？
●律師：對精裝修商品房來說，如果開發商和購房人雙方簽訂的合同中明確約定了交付標準，那麼購房人有權要求開發商採取補救措施，或根據約定標準進行折價。但如果合同中未明晰交付標準，例如：只約定某部位以何種裝修狀態交付，但並未寫明具體品牌、種類等，則屬於合同約定不明確。針對這種情況，購房人可以收集並提供相關證據進行起訴，法院會根據證據事實判斷消費者的付出程度。如果合同履行內容與市場價值存在明顯價差懸殊，那麼法院有可能會判定開發商進行相應的賠償。但同時也需要注意，這種合同約定不明的情況，購房人在舉證時通常比較困難，因為其中還可能包含人工成本等影響因素。因此，廣大購房者應更大程度提高警惕，在達成交易時明晰合同內的所有條款，避免後期發生糾紛。
●小編：上述事件的發生，在一定程度上為開發商敲響了警鐘，在針對隱蔽工程合同條款細節上，還需要更詳細的明文約定。同時也側面反映出了目前開發商內部溝通、終端服務等環節仍存在一定問題。
（北京晚報）