購房款屬於普通債權嗎
【摘要】
近年來許多中小房地產企業因各類原因瀕臨破產，而房地產企業破產中涉及的多方利益主體關係複雜，尤其是作為弱者的購房人的權利如何保護一直是司法實踐中的難題。
本文透過對現今購房人權利保護的困境以及成因進行分析，找尋出更好針對購房人權利保護的渠道與途徑。
【關鍵字】
房地產企業；破產；購房人權利保護
近年來，隨著各地房地產行業政策的調整、房地產市場逐漸飽和以及行業競爭加劇等，中小型房地產公司的處境愈發艱難，許多房地產企業資不抵債進入破產程式。而房地產企業涉及利益主體紛繁複雜，涉眾面廣，針對各利益主體之間的矛盾衝突需要充分考量，立法及司法實踐操作上的不明確導致辦理房地產企業破產案件存在著矛盾與衝突。
本文將從購房人權益保護現狀以及如何完善購房類債權人權益保護等方面來分析破產程式中購房人權益的保障，以期對司法實踐有所裨益。
一、房地產企業破產中購房人權利保護存在的問題
（一）立法未成體系
在民法典施行之前，我國關於房地產開發企業破產的基本法律有《合同法》、《物權法》、《企業破產法》等，最高人民法院的司法解釋有《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（以下簡稱“批覆”）、《關於審理企業破產案件若干問題的規定》（以下簡稱《破產規定》）等。由於立法時間以及目的上的差別，導致這些不同位階的法律檔案，對於購房人優先權彼此之間存在衝突矛盾。
根據我國《立法法》第八條規定，民事基本制度只能由全國人大及其常委會以法律的形式確立。購房人優先受償權的規定突破了物權優於債權的一般原則，最高人民法院以批覆形式予以創設該項權利也有創設法律的嫌疑。因此購房人受償權要想取得比另外幾項權利更高的清償順位，應當由相同效力位階的法律作出。
前述的批覆出臺於《破產法》之前，所以在一定程度上與《破產法》的價值判斷和利益衡量相沖突。例如最高院《關於審理企業破產案件若干問題的規定》指出，購房人尚未付清購房款且房屋未交付，管理人決定終止合同履行的，購房人以普通債權人身份參與破產程式。
同時，為了配套《民法典》的施行，最高人民法院在2020年12月29日釋出《最高人民法院關於廢止部分司法解釋及相關規範性檔案的決定》，該決定廢止了《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》，並且在其最新頒佈的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》僅保留了承包人建設工程價款優先受償的範圍、期限等內容，原《批覆》中關於購房人權利的保護並未在該司法解釋中予以保留，但根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》［1］，原《批覆》就民法典施行前發生的情形仍有效力，但若民法典施行後發生的則暫時沒有相應的規定。
（二）司法實踐操作的衝突
第一，購房人優先受償權的權利界定模糊。
批覆中對“不得對抗買受人”的語意表述不夠具體。例如並未明確界定購房人何種權利享有優先清償順位。出於保護弱者、平衡各方利益的考量，不同法院在實踐中採取如下處理方式：一是對於在受理破產申請時已支付全額房款的購房人，直接為其辦理所有權登記；對於尚未全額支付的購房人，如按期支付剩餘款項，可為其辦理過戶登記。二是要求購房人向管理人申報債權，請求返還所付購房款，並主張房企承擔違約責任。三是將購房人權利優先進行處理。
第二，購房人優先受償權的權利主體難以界定。
根據批覆第二條規定，“買受人”並非指代所有與房企簽訂購房合同的當事人。批覆對於享有優先受償權的購房人作了限制性解釋，對抗工程價款優先受償權的購房人應為“消費者”。但現實生活中，購房人有些是出於剛需購買房屋，有些是出於投資購買房屋，故實踐中對於“消費購房人”的判定尚未形成統一明確細化的標準。
第三，“大部分購房款”比例不明確。
批覆並沒有進一步明確購房人已付價款所佔總房款的具體比例，“大部分”是一個相對模糊的比例，並未像其他法律檔案中明確的規定例如半數以上、三分之二等概念。實踐中，有的法院參照最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條第（3）項之規定，即“已支付的價款超過合同約定總價款的50%“”。但採用這個的比例會給實踐操作帶來困擾，例如同樣是購房人，僅僅因為房款支付比例的不同，在破產債權順位上相差甚遠。極端的例證是，支付51%房款與支付49%房款的購房人，前者可以被列為優先權優先償還，後者則只能作為普通債權進行償還，兩者在償還優先順序、償還額度等權利保護的各方面天差地別。
第四，管理人怠於行使待履行合同的解除權。
根據《企業破產法》第十八條：“雙方未履行完畢的合同，管理人有權選擇解除或者繼續履行”。但在房企破產背景下，管理人鮮少解除待履行的合同。“如果管理人選擇繼續履行，則將購房人的物權請求權推進至物權，從而使該房屋排除在房地產開發企業財產之外；如果管理人行使解除權，則購房人只能向管理人申報其債權請求權，當作普通債權獲得清償。”［2］因為房地產企業自身情況的複雜性，如若進入破產階段，會涉及到銀行、購房人、施工單位等多方主體，而購房人因為人數多、金額大、社會關注度高，極易發生群體性事件。管理人往往出於利益平衡和維護社會的目的，一般會繼續履行合同，但這一行為會與《破產法》保證破產財產利益最大化的立法目的相悖。
第五，未履行完畢合同與在建工程整體變價。
因為房地產企業出售的樓盤大多為期房交易，因此一旦房地產企業進入破產程式，往往會因資金鍊斷裂而無法完成期房建設，繼而出現“爛尾樓”的現象。出於保證破產財產利益最大化，管理人往往會選擇將未履行完畢合同和在建工程整體打包轉讓給有能力、有資質的受讓方，由新的受讓方出資完成。透過續建完成商品房建設，購房人足額交付購房款，管理人應向購房人完成交付並辦理房屋產權登記
。但是續建工程存在如下隱患：
一是管理人將在建工程整體打包轉讓後，受讓方因此承繼了所有的權利義務，受讓人支付的對價理應用於清償破產房企的各項債務。但當續建工程完工且購房人完成相應的產權過戶手續後，實質上意味著受讓人支付的對價理應優先對購房人的債權進行了清償，而未清償其他理應在破產程式中優先的債權。二是續建工程債務負擔重，新增工程款若不能優先得到受償，會大大降低在建工程的市場價值，甚至會因存在高風險導致在建工程無法轉讓。
二、不同情形下購房人權利行使
（一）支付全部購房款時的權利
若購房者按照房屋買賣合同的約定支付全部款項後，依據批覆的規定購房者可以享有優先權。
若購房者希望破產房企履行合同義務交付房屋時，且標的房屋客觀上滿足交付條件，債務人應當及時交付，並辦理產權變更登記。若購房者購買的是期房，雖然房屋尚未竣工，但購房者已經履行支付對價的合同義務，有權要求債務人繼續履行合同，交付房屋。
（二）支付部分款項時的權利
當購房者僅支付部分房款時，此時的購房合同屬於購房者與債務人均未履行完畢的合同。
前文已經論述，管理人在此情況下對於是否繼續履行合同享有選擇權。管理人除了基於維護破產財產利益最大化，還需要從債務人當前的履行能力、社會穩定等角度進行考量。有學者認為“管理人選擇權屬於形成權，僅管理人單方作出意思表示便可使決定權利義務關係續存或終止”［3］。根據該理論，若管理人選擇解除合同，管理人意思表示到達購房人處雙方合同即解除，且購房人只能以普通債權形式向管理人申報債權。因此，有學者提出應當對管理人此項選擇權進行限制，否則該權利容易成為債務人藉機逃避債務和合同義務的工具，會大大損害購房人的合法權益［4］。
筆者認為，對尚支付部分款項的情形，應分為繼續履行和主張解除兩種情形進行分析。
首先，如果購房者能夠繼續履行合同，實踐中管理人一般不會行使解除權。
原因在於
：一、繼續履行購房合同有利於維護購房群體的情緒穩定，能夠推動破產程式的順利進行；二、繼續履行購房合同也利於債務人。尤其是在重整程式中，繼續履行帶來的購房款將為債務人在建工程復建、繼續經營提供資金保障，進而實現增加債務人的財產總價值，進而提高債務人對於所有債權人的債權清償比例。這將比管理人解除購房合同更為有利，更符合破產法賦予管理人行使選擇權的立法目的。
若主張解除合同，核心在於購房人的債權性質認定。
對此，學術界形成了共益債務說和普通債權說兩種學說。支援共益債務說的學者認為：“在購房合同解除後，購房者就已經支付的房款享有不當得利返還請求權，而《破產法》將不當得利產生的債務列為共益債務範疇，基於此，購房合同一旦解除，已經支付的購房款屬於共益債務”［5］。持普通債權說的學者認為“若購房合同解除，購房者申報的債權只能作為普通債權清償”［6］。筆者贊同共益債務說，並且認為無論購房者支付價款的比例是多少，都應當根據《批覆》享受優先權，例如在中國華融資產管理股份有限公司上海市分公司與南通一居房地產有限公司、南通中瑾置業有限公司與破產有關的糾紛一案［7］中，法院認為“未交付50%以上房款的消費購房人的權利也應予以優先保護。如果在破產程式中，不能進以交付房款的比例認定商品房買受人的權利。未交付50%以上房款的消費購房人雖然不完全符合《批覆》規定，但該類購房人所交購房款同樣物化於建設工程中。且消費者購買商品房涉及生存權利，而建設工程承包人的權利主要是經營權，生存權應當優先於經營權加以保護。如允許承包人行使優先權，即開發商將自身債務轉移給消費者，有違消費者特殊保護的法律規定。故未達到支付過半購房款的購房人即使不能享有商品房物權優先請求權，也應享有對已付購房款優先於建設工程價款返還的請求權。”
（三）僅支付定金的權利
實踐中，購房人購房過程中往往會與房地產公司簽訂商品房認購書並支付一定金額的定金。
若此時房地產企業進入破產程式，購房人一般會主張返還已經支付的定金，並要求雙倍返還定金。有學者提出“應當借鑑美國破產法，建議就定金的本金部分優先受償，而懲罰部分作為普通債權清償”［8］。但也有學者認為“定金的本金都屬於普通債權。加倍返還部分，如果出現在破產案件受理前，可以作為普通債權進行清償；在破產案件受理後產生則不能作為破產債權進行申報［9］。”筆者傾向認為第二種觀點較為合適，因為前種觀點對於購房者過度保護，違背了民法的公平原則。
三、房地產企業破產時購房者權利保護的完善建議
（一）立法明確購房者優先權
前文已論述目前購房者優先權尚未形成規範的法律體系，購房者權利缺乏有力保障。因為在我國，最高人民法院的司法解釋是針對司法實踐中出現的法律適用問題所進行的解釋，可以作為審判機關適用法律的依據，起到填補法律漏洞的作用［10］。但是，司法解釋不能與憲法、法律相沖突，不能創設憲法、法律規定之外的權利。因此《批覆》作為司法解釋規定購房者的優先權有創設法律的嫌疑。筆者認為為了更好地保護購房者優先權，做好《批覆》與相關法律法規的銜接，做到購房者權利有法可依。
（二）明確規定支付比例
筆者在前文中論述道，目前司法實踐中既有法院以支付房款的50%為判定標準，也有法院認為低於50%也應當擁有優先權。因此，除了要明確具體的支付比例，筆者還認為可以在其他方面予以限定，比如明確購房者支付購房款的時間節點，為了防止在房地產企業破產後購房者增加付款以獲得優先權，應以房地產企業被破產受理時為節點，計算購房者此時的支付比例。
（三）合理界定購房消費者範圍
為了防止濫用購房者的優先權而損害承包人的法定優先權，應嚴格界定消費者的範圍。最高院曾作出批覆：“關於已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權利應優先保護的規定，是為了保護個人消費者的居住權而設定的，即購房應是直接用於滿足其生活居住需要，而不是用於經營，不應作擴大解釋。［11］”
洪東昇與常州龍德置業有限公司破產債權確認糾紛一案中 ，法院認為：“消費者是相對於銷售者和生產者的概念。只要在市場交易中購買、適用商品或者接受服務是為了個人、家庭生活需要，而不是為了生產或者職業活動需要的，就應當認定為‘為生活消費需要’的消費者”。
筆者認為第一，消費者只能是自然人，不能包括法人和其他組織，因為購房者優先權主要保障的是購房者的生存利益。第二，作為消費者的自然人購房目的只能是基於自身生活需要，若用於投資或經營的應當列為普通債權。第三，消費者的該購房款具有合法來源，以非法手段所得款項購房不得享有優先權。第四，消費者與房地產企業簽訂的購房合同必須真實有效且支付了合理對價，防止串通惡意損害破產房企利益。
（四）賦予購房者優先權公示效力
購房者優先權賦予了購房者對抗其他破產債權人的優先順位，充分的保護了購房者的利益，卻並未規定配套的公示制度。目前，我國的預告登記制度只適用於商品房買賣領域［12］，目的是防止開發商“一房二賣”或是在其上設定抵押擔保等行為。
筆者認為，將預告登記制度引入對購房者優先權的公示中去，能夠將預告登記的房產從債務人財產範圍中予以排除，明確房地產企業破產程式中債務清償順位問題，充分保障購房人權利。
四、結論
房地產企業破產案件中購房人權益問題一直是司法實踐中的難點。
本文在透過分析破產案件中購房人權利保護現存的問題、在不同情況下的權利保護，從多個角度對保障購房人的權益提出建議。也希望隨著未來學界的理論研究的深入與司法實踐相結合，購房人權利一定能得到更好更明確的保障。
【參考文獻】
1、陸曉燕：《保障生存利益與維護交易安全的平衡——房地產開發企業破產中購房人權利之順位研究》，載《法律適用》2016年第3期。
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10、李雪田：《論破產優先權》，載《當代法學》2008年第3期。
［1］ 《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條 “民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。”
［2］ 陸曉燕：《保障生存利益與維護交易安全的平衡——房地產開發企業破產中購房人權利之順位研究》，載《法律適用》2016年第3期。
［3］ 張堯：《破產管理人選擇權行使規則之解釋論》，載《武漢理工大學學報》（社會科學版）2014年1期。
［4］ 王欣、齊明：《論待履行合同在破產程式中的處分》，載《東北大學學報》（社會科學版）2012年5期。
［5］ 李永軍：《論破產管理人合同解除權的限制》，載《中國政法大學學報》2012年6期。
［6］ 見註釋1。
［7］ （2018）蘇06民終2624號民事判決書。
［8］ 夏正芳、李薦：《房地產開發企業破產債權的清償順序》，載《人民司法》2016年第7期。
［9］ 王欣新：《破產別除權理論與實務研究》，載《政法論壇》2007年第1期。
［10］ 孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2003年版。
［11］ 最高人民法院［2005］執他字第16號批覆。
［12］ 《中華人民共和國民法典》第二百二十一條。
作者簡介：
周之斌 律師
浙江東鷹律師事務所房地產一部律師
華東政法大學法律碩士
宣告：
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