房子過橋一般什麼費用
房貸利率可以「轉」成
3.8%？
最近朋友圈關於轉貸的廣告越來越多，而且據我瞭解，
已經有一批人把原來利率6%以上的房貸轉成了4字頭，甚至是3字頭。
說不心動是假的，畢竟沒有對比就沒有傷害。
特別是本月5年期以上LPR，猛降了15個基點後，多家銀行已經開始執行首套房最低4。1%的房貸利率，創下歷史新低。對比年初和去年6%以上的高利率，不少網友自嘲“大冤種”、被割韭菜。
「轉貸」究竟是怎麼回事？實際操作可不可行？有多少成本？又有何風險？
今天，我們做了深入調查，都給大家搞清楚了。
01
本月，央行公佈最新一期LPR，1年期LPR為3。65%，
5年期LPR由4.45%下降至4.3%
。
1年期下調5個基點，5年期下調15個基點，比預期還多了5個基點，超出預期。
目前，南通已經有多家銀行開始執行，
首套房4.1%
（LPR-20BP）的貸款利率。
買房門檻下降，信貸環境寬鬆，對於置業者來說，意味著購房成本直接降低。月供和利息均有下降。
舉個例子，我們以商貸100萬，貸款30年，等額本息的還款方式來計算：
相比於今年3月份，還款總額已經降低，
少還17萬！
如果貸款金額在兩百萬，這個數字會更驚人，
少還34.2萬
，不僅省出一輛車，可能還是輛不錯的車。
注：以上房貸利率為均為首套房、以當時最低值計算
在此背景下，存量房貸，特別是高位站崗的購房者，都是痛心不已，也在諮詢存量利率能降低的辦法。
02
這個時候，有人會建議你，提前把按揭貸還掉，再轉成利率低於4%的抵押貸。
最近，我在朋友圈都能收到越來越多的轉貸廣告，透過表格對比，直接給出每月能少還幾千元的貸款，誰看了都會很心動。
圖源朋友圈
圖源朋友圈
這個轉貸，是轉成什麼貸款？是否可操作？又有何風險？
我
諮詢了釋出廣告
的相關業務人員，得到的答案，原來是轉成經營貸，年限一般是三到十年，三年期的利率在3。8%左右，十年期的在4。45%。
這麼低的利率，顯然天上不會掉餡餅，房貸轉成經營貸是有條件的。
首先，我們從技術層面，來分析下，這種方式實操是否可行：
1、第一個條件是房子得有房產證；
2、如果房子有貸款，要先還完銀行的貸款。正常來說，對於普通家庭而言，一下子很難拿出大幾百萬的現金來結清房貸，這時候貸款公司可能會推薦墊資公司來墊資還款，也就是我們俗稱的過橋；
3、除了房產證以外，家庭名下還得有一家註冊至少滿一年，並且持股至少有半年的公司，如果家裡沒有現成的公司，意味著得註冊或購買公司。
4、總而言之是，提前把按揭貸還掉，再轉成利率低於4%的抵押貸。
03
其次，我們來看下這一系列辦下來，可能會產生哪些成本？
1、過橋墊資費。
轉貸時
至少要先還完舊
的貸款，過橋費用一般在萬6/天，市面上萬分之八到千分之一、千分之一點五都有。
也就是說
墊資100萬的話，一天的費用大概是600元-1500元不等。
而且經營貸的年限，一般是3年，後期續貸時涉及結清本金再貸，20年間還要多付6-7次過橋費用。
2、經營公司成本以及中介服務費用
對於沒有實際營業公司的，自己開稅票找下款賬戶的有1%的成本，如果中介給找的銀行代開稅票和下款賬戶的，要收3%的費用，另外有中介服務費，大概是總房款的1-1。5%。
這部分一起相當於下款100萬的話，還有2-4.5萬的費用。
3、提前還款違約金
在如今大面積提前還貸的背景下，還要考慮提前還款可能導致的違約金，每家銀行標準不同，比如交行前幾天發的公告，提前還款要按本金的1%收取違約金。
提前還100萬的話，就是一萬元的違約金。
04
分析一件事情能不能做，除了考慮成本，還要看風險。
從中介的口徑表達的是，轉貸這件事沒有風險，甚至還包裝成了官方的另一種降低方式
。
但事實上呢，對此，我們諮詢了銀行資深從業人，至少有四方面風險，我總結給大家：
1、被騙的風險
上文也給大家，進行的一系列操作，比如支付服務費、造流水，都有可能“肉包子打狗，有去無回”。如果被騙了，很難把錢要回來。
2、續貸續不上的風險
這種低於4%的抵押貸款，實際上是授信10年，而不是貸款期限10年，大部分都需要每3年，甚至每年去續貸一次，每次續貸就意味著至少查一次徵信，如果徵信不好、或者無法拿出資金還本金的話，每次都有斷貸風險。
並且這類貸款期限短，如果沒法在10年間還清、或將房子轉出，需要繼續找融資產品。這樣算下來，實際融資成本是很高的。
3、抽貸風險
從表面上看，好像是省了那麼一兩個點的賬面利息，但新註冊的營業執照、流水、報稅、工商檢查，都可能存在問題，一旦發現有虛假經營，是要立即收回貸款的，收回貸款後還不上，會有什麼後果，看看市面上那麼多法拍房就知道了。
4、法律風險
而且需要提醒的是，經營用途貸款流入房地產，是官方明文規定的違規行為。
去年3月，人民銀行、銀保監會和住建部三部門曾聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。
今年8月，湖北一商業銀行還因個人消費貸、經營貸違規流入房地產等案由，被湖北監管局罰款235萬元。
如今在國家倡導金融紓困、經濟下行的大背景下，銀行等金融機構發放貸款的壓力增大，一些稽核、條件可能有一定的放鬆，因此就給了轉貸有空可鑽。
但政策隨時會變化，不僅有抽貸風險，還可能造成法律處罰的風險，一旦暴雷，可以說是得不償失。
寫在最後：
我們這次把「轉貸」是怎麼回事、怎麼操作、會有哪些成本、以及背後的風險，都調查清楚告訴大家，也算是科普，因為這些風險，中介不會告訴你。
房住不炒是未來樓市的主基調，這一點不會改變。努力工作掙錢，爭取提前還貸，或者儘早能賣舊買新置換，或許是最節省利息的辦法。
大家認為呢？