安家落戶的意思是什麼
今明兩年不買房，到底是明智還是糊塗？過來人2句話說得相當明白
房子，乃人的必需品。說實在的，無論是我們已有房子的，還是沒有房子的，都會對有關房子的訊息格外關注。說到底，當下的房產，不僅有居住屬性，還有財富功能，手中有2套房子的話，差不多都是讓人羨慕的人生贏家了。
當然，這指的是眼下，未來還會如此嗎？
要判斷這個問題的答案，在過去應該比較容易，但現在可能就有點燒腦了，需要十二分清醒。為什麼這麼說呢？我們不妨先來看看近一段時間幾個交織在一起的樓市訊息。
第一個是房產稅。實事求是地講，
大家關注房產稅就兩個主要點，1點是什麼時候開徵？2點是徵多少？
5月11日，住建部、稅務總局和人大常委預算工委等4部門討論了房地產稅改革試點，透過網上的反饋來看，不少人把這一資訊理解為房產稅全面鋪開奠定基礎，特別是人大的介入，引起了不少網友的格外關注，畢竟房產稅關鍵一步—立法是由該機關主導的。從這個資訊看，房產稅開徵的時間似乎又近了一步。
關於如何徵的問題，原國家房改課題組組長、國家智囊孟曉蘇提出了“見房就徵，見證就退”的徵收策略。意思即為，城鎮所有見到的房子都要徵房產稅，然後見到一張身份證就退一套房的稅，一家有幾口人身份證就退幾套稅。而財政部財科所財稅專家張學誕則提出按人均面積徵，由全國統一制定一個免徵面積（40平米-60平米），徵收的稅率在0。2%到1。2%之間。假如超出50平米，對應房產價值100萬，那麼每年就徵收2千元到12000元。
由此看來，房產稅對樓市，甚至對房價的影響，主要還是看開徵的時間，以及稅率的高低，但無論怎樣，房子過多或面積過大的住房，其持有成本都面臨增加的局面。
第二個流動性分歧。央行公佈的4月份M2資料顯示，同比增長8。1%，這似乎又回到了2020年之前的增速，相比2020年3月以後的兩位數增速，初看這個彎感覺拐得有點急，其實並非如此，因為進入到今年以來，前4個月，有3個月增速都在10以下，可以說，這是再次確認。經濟學家任澤平早前對此發文稱，“流動性拐點來了”。但不久後，他也以題為《美元流動性氾濫，中國面臨輸入性通脹壓力》，這正是流動性分歧所在。
資料顯示，美國M2增速創20年來的最高值，2020年達到24%，2021年貨幣供應量增加了30%。美國作為全球最大經濟體，其實已有很多國家受其影響，物價飛漲，在金本位和全球一體化大背景下，很難說有國家能置身事外，在任澤平看來，近段時間的大宗商品價格上漲、房價上漲都與美國流動性氾濫有關。
誰都知道，房價漲跌跟貨幣投放量直接相關，流動性分歧註定對房價波動產生影響。
第三個是人口資料。“7普”人口資料公佈出來的資訊有很多，
但跟樓市有關的資訊可總結為5個小點：
1。 總人口14。1億，幾乎創此前所有猜測資料的新高，這可能是對整體樓市的最有利訊息；2。65歲以上老人比例上升4。63個百分點，一隻腳已經踏入深度老齡化，購房需求被抵消一部分；3。東部人口占比上升2。15個百分點，中部人口下降0。79個百分點，西部上升0。22個百分點，東北下降1。2個百分點，區域人口流向分化跟實際感覺基本一致；4。流動人口增長66。73%，意味著那些能把這些流動人口留下來的城市，購買力會進一步增強；5。家庭戶均人數下降0。48人，到2。62人，從國際發達經濟體的經驗看，家庭戶均人數還有進一步下降空間，有經濟實力的年輕人和老年人獨居需求還會進一步增加，從而提高住房需求量。
透過這三則資訊，我們應該發現一種現象，對樓市和房價而言，並不是一邊倒的資訊，可謂“有好有壞”，這個時候，不少人就有點納悶了，房子到底是買還是不買呢？
如果今明兩年不買房，到底是明智還是糊塗？過來人2句話說得明明白白。俗話說，閱百家之言，方能更明事理，下面來看看說得有沒有道理？
第一句，手上有資金，若在有潛力城市、遇到有潛力產品，不買房是糊塗。
不買房有無數理由，但買房的理由則有共性，即，從貨幣發行和通脹率看，手中的現金貶值是一定的，具體到每年不過是貶多還是貶少而已。所以，對於我們普通人而言，手中有了閒錢後，如果僅僅是存銀行，幾乎不可能跑贏通脹，只能要麼消費出去，要麼投出去。鑑於人們對未來的風險管控和危機意識，不可能把所有錢都用於消費，他們希望錢能生錢，把錢用於投資，其實也是為未來的家庭和生活提供一個長期保障。
此時，投什麼就顯得格外重要，從過去看，收益高的往往風險大，弄不好本金都可能虧沒了，但唯獨房產不一樣，自古以來，房產都是一個家庭最重要的資產，它可以用來自住，也可以用來出租，如果自己需要資金了，可賣，也可抵押。所以，很多國人一直鍾愛買房，需求決定價格，這是過去房地產價格不斷上漲的一個重要原因。但現在需要認清一個事實，過去由於我們進城人口多，需求大，現在及未來的房地產不能與過去相提並論，因為一方面是大多數城市的房價已經處於一個高位，另一方面M2與經濟增長的高度一致性，伴隨著經濟增速放緩，對應的M2也會有一個放緩過程。更直接的是，城市化進入下半場，進城的剛需越來越少，人口的流動更多是城市之間的流動。
城市之間人口流動有一個顯著特徵是，發達城市群會虹吸全國其他城市的人，都市圈核心城市會虹吸周邊衛星城的人，因而，我們可以看到像粵港澳大灣區、長三角、京津冀等城市群還有很大的發展潛力，還有省會城市、計劃單列城市，它們往往是區域的中心，也是都市圈的核心城市，吸引全省或者周邊更多人流入是大勢所趨。
在需求作用下，這些地方的房地產市場還有較大發展潛力，即使未來房產稅開徵，有潛力城市、好產品房子，其租金收益持續且高，在同等稅率情況下，這類房子比較容易覆蓋所交的稅金，房產價值“易升難降”，如果持有這些地方的房產，是品質房更好，既能抗通脹，還可能增值，無疑是明智的選擇。
第二句，不在人口淨流出的地方買房是聰明。
人往高處走，如果城市沒有具有競爭力的產業，就沒有多少就業崗位，就不可能吸引人安家落戶，即使原來的人口也會面臨著流失，“7普”的人口資料很好的詮釋了這一點。
不難發現，東北是人口淨流出大戶，這與當地產業經濟發展有關，說到底，沒有收入，如何養活一家老小，這其實是自然法則。還有我們看到的曾經的中部人口大市，由於產業不濟，人口紛紛被省會和一些全國性的大城市吸走。人越來越少，怎麼可能支撐起房地產一路向前發展呢，即使房價不怎麼跌，其實也是虧損了。比如今年買2000元一平米，10年後賣2100元一平米，別說通脹了，若算資金利息，還不如存銀行划算。
當然，我們這裡說的人口淨流出不僅僅是缺乏產業的城市，還包括一座廣義城市的各個板塊之間。不知道各位有沒有發現一種現象，都市圈的衛星城、大城市的周邊地區樓市，往往拿通城際、通地鐵等交通利好作為樓市向好的說辭。但我們知道，從紐約都市圈、日本東京都市圈的發展來看，核心城市與衛星城之間的交通越發達，後者的人口越容易流向前者。比如說我們曾經火熱的“環京樓市”、“環南京的寶華樓市”，借與核心城市緊密聯絡炒作，均經歷了過山車，少的打對摺，多的跌到只剩一個零頭。
然而，有人可能說了，“放開限購試試？”，言外之意，是行政限制了樓市的發展，這其實是一個誤解。一方面，正如前面所說，從長期看，以後交通發展了，這些地方的人口更易被虹吸，樓市最終會衰落。另一方面，這也是我們的特殊情況，在房住不炒的大背景下，住房還是要回歸到本來的居住屬性，說白了，政策上不允許外地人去炒作樓市，當地是什麼購買力，什麼人口量，就只能支撐什麼樣的市場，且不可僅聽訊息，貪圖便宜買房。
總體而言，今明兩年不買房，到底是聰明還是糊塗，還是要分具體情況看，不能一概而論，自住買房，在房住不炒的環境下，隨時都可以買房，但如果是以保值增值為目標，選對才是聰明，閉著眼亂買，無疑是糊塗的。
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