房屋差價屬於可得利益損失應由違約方賠償

在“一房二賣”民事糾紛中，可得利益損失該如何計算？“檢例第156號”案例指出——

房屋差價屬於可得利益損失應由違約方賠償

編者按在“一房二賣”民事糾紛中，可得利益損失計算和認定需要考慮哪些因素，遵循怎樣的計算標準，運用怎樣的計算方法，才能合理確定損失數額？最高檢第三十八批指導性案例中鄭某安與某物業發展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案（檢例第156號）“指導意義”指出，房屋差價損失是當事人在訂立合同時應當預見的內容，屬可得利益損失，應當由違約方予以賠償。本期《觀點·案例》邀請法學專家和檢察官對相關問題進行深入探討，敬請關注。

最高檢第三十八批指導性案例

鄭某安與某物業發展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案(檢例第156號)

【簡要案情】

2004年3月13日，鄭某安與某物業發展公司訂立《商品房買賣合同》，約定購買商業用房，還約定了交房日期、雙方違約責任等條款。鄭某安付清首付款201。44萬元，餘款以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業發展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，但未辦理過戶手續。2012年1月16日，某物業發展公司與某百貨公司訂立《商品房買賣合同》，又將涉案商鋪出售給某百貨公司，並辦理了過戶手續。其間，某物業發展公司與鄭某安就商鋪回購問題協商未果。

2013年2月28日，鄭某安將某物業發展公司訴至青海省高階人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的合同，某物業發展公司返還已付購房款，並承擔已付購房款一倍的賠償及房屋漲價損失。一審法院經審理後，對鄭某安請求某物業發展公司承擔已付購房款一倍的賠償責任，不予支援。一審法院判令：解除合同；某物業發展公司向鄭某安返還已付購房款503。54萬元、賠償商鋪差價損失1151。37萬元。鄭某安、某物業發展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。二審法院認為，判令某物業發展公司賠償鄭某安1151。37萬元，導致雙方當事人之間利益失衡，超出當事人對違反合同可能造成損失的預期。二審判決判令：解除合同，某物業發展公司向鄭某安返還已付購房款503。54萬元、賠償商鋪差價損失503。54萬元。

鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請再審，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請。鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請監督。最高人民檢察院在對鄭某安主張的可得利益損失是否應予賠償以及酌定調整可得利益損失數額是否屬行使裁量權失當等情況進行全面、客觀審查後，認為生效判決適用法律確有錯誤，且有失公平，遂於2019年1月21日依法向最高人民法院發出再審檢察建議。最高人民法院於2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業發展公司達成調解協議，最高人民法院出具民事調解書對調解協議依法予以確認。

“檢例第156號”案例:監督指引、裁判指引與行為指引有機統合

1加強對行使自由裁量權明顯失當行為的監督，合理選擇抗訴或檢察建議的方式。

2在“一房二賣”糾紛中，加強對可得利益損失法律適用相關問題的監督。

3拓寬民事權利的救濟渠道，向同級檢察院申請監督，以獲取充分的法律救濟。

“一房二賣”民事糾紛處理中合理確定可得利益損失：

基於房價上漲產生的房屋差價損失，屬於可得利益損失，可以依法主張賠償。

在計算可得利益損失時，應當綜合考慮可預見規則、減損規則、損益相抵規則等因素，合理確定可得利益損失數額。

認定可得利益損失需要把握以下要點:

1可預見規則一般包括可預見的主體、時間、內容、判斷標準等。

■違約方可預見的損失包括簽約時應當預見的損失型別，而非損失範圍、數額。

■預見的判斷標準，以抽象的“理性人”“常人”標準判斷。

2確定合理的計算方法。

■包括差額法、約定法、類比法等，具體採用何種方法，應結合個案作出判斷。

3可得利益損失與其他因違約造成的損失的區別。

■可得利益僅限於未來可期的利益，不包括履行合同已獲得的利益。

【來源：正義網新聞】

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