回遷壓尾款是什麼意思
回遷房雖然在價格方面低於商品房，但由於屬性不同在購買時也要承擔一定的風險。那麼回遷房和商品到底有哪些區別？買賣回遷房需要注意什麼？
隨著義烏市老城區城市有機更新的不斷推進，回遷安置房數量不斷增多。與新建商品房相比，回遷房往往存在無可比擬的地理優勢和價格優勢，故備受購房者的關注。
同時，很多購房者也會產生疑惑，什麼是回遷房，回遷房能買嗎，購買回遷房需要注意什麼？
什麼是回遷房？
回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，目前尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造的房屋不是本文討論的回遷房範圍。
買賣合同是否有效？未取得產權證而進行“預約銷售”回遷房的現象普遍存在，那麼買賣雙方對買賣此類房屋而簽訂的合同是否有效呢？
我國《城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：……（六）未依法登記領取權屬證書的……”。一般認為按該規定，房地產未依法登記領取權屬證書的是不得轉讓的。但該規定旨在規範房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關係。只要是出賣人有《回遷安置協議》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得不動產權證之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
購買回遷房可能存在的問題及風險
判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個：
一是該房屋是否已經成功辦理房屋所有權證，二是該房屋性質是否允許其轉讓，這兩個要素需要同時具備，才能成就一個沒有風險的回遷房交易。
只是很遺憾，能夠同時滿足上面兩個條件的回遷房太少，甚至能辦下產權證的回遷房都少得可憐。所以很公平，回遷房出售時都很便宜。
某種程度上講購買回遷房就是一場賭博，你要賭所購房屋在遙遠的未來能辦下證來，你要賭賣給你房子的房主純潔善良不會因房價瘋漲有絲毫心動，還要賭房屋過戶時國家不會出臺什麼特別的政策徵你一個高額的稅。
雖然買賣合同有效，但由於政策、房價、人為等不穩定因素的存在，使得回遷房的買賣成為引發糾紛的重災區，購房者應對其中的各種風險高度警惕。過戶時間難明確因賣方在出售房屋時只有回遷安置協議，尚未辦理不動產權證，故購房者無法即時取得不動產權證。
由於回遷房建設交付週期長，故房屋過戶時間本身就很難具體明確。同時由於期限長，阻礙買賣合同正常履行的各種情形均有可能出現：如當家庭內部對回遷房的分配產生糾紛，房屋可能成為有權屬爭議的房產；賣方在未為買方辦理過戶登記手續之前去世，其繼承人對回遷房買賣合同存有異議；出賣方因各種因素不願配合買方履行過戶的義務；賣方在標的房屋上設定了抵押權或因債務原因被債權人申請法院查封等等。
在上述種種情形下，房屋過戶時間將更難以明確。“一房多賣”之風險因回遷房的買賣無法辦理預告登記，就有可能存在出賣方將房屋“一房多賣”。一旦房價高漲，違約成本過低，出賣方極有可能將房屋出售給他人。出賣方將回遷房數次出賣所簽訂的合同，如不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。
這也就意味著到時候要和多方爭奪房屋的產權，存在極大的法律風險。資金風險因房屋尚未取得不動產權證，購房者無法辦理按揭貸款。但賣方往往要求買方一次性付清購房款，如果沒有足額現金，購房者可能需要透過其它融資途徑獲得購房款，存在較大資金成本。動輒幾百萬元的購房款，在付款之後，萬一過不了戶，資金豈不是打了水漂？
如何降低和減少相關風險？
查清土地性質購買回遷房時，一定要查清土地性質。
若回遷房是在國有出讓土地上建造，則有完全產權，其交易與二手商品房交易類似。
若是在劃撥土地（包括被徵收的集體土地）上建造的回遷房，在過戶的時候還需補交土地出讓金，這部分費用應和出賣方商議好由誰承擔。購房者還要區分在集體土地上建造的拆遷房屋，這類房屋雖然售價較低，但因未繳納土地出讓金和稅費，不能獲得政府部門頒發的不動產權證，購房者應避免購買此類房屋。
查清房屋上的其他權利主體①回遷安置房如系夫妻婚姻關係存續期間所得的財產，根據《婚姻法》的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意。故簽訂合同時，一定要由夫妻雙方共同簽字；當回遷安置房屬於家庭共有財產時，建議所有家庭成員共同簽字。②因回遷房交付週期長，為防止回遷安置房可能作為遺產被繼承人分割，回遷安置房買賣合同書中要儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可或對繼承權利的放棄。③為防止回遷安置房被設定抵押權或被法院查封給買方帶來巨大損失，一方面在簽訂合同前要查清回遷安置房上是否已經存有抵押權等他物權，另一方面委託合法專業的律師、房產交易中介在合同條款的設計上約定高額違約金，以保障自身合法權益。不要一次性付清所有款項簽訂合同的時候應寫明分批支付購房款。
購房者可先支付部分定金，待賣方交付房屋之後再由購房者支付中間款，在完成過戶之後再支付尾款。購房者務必要注意要留有尾款（最好是佔比較大的尾款）。這樣一來，如果賣方想要違約，如計算之後發現違約所得小於尾款時，選擇違約的可能性就會降低。另外，尾款也有督促出賣人履行過戶義務的作用。約定較高的定金和違約金在簽訂合同時，建議聘請專業的律師擬定合同條款，在合同中約定符合法律規定較高的違約金條款和定金條款，對於可能產生的損失也應做出明確的約定。
這樣可加大賣方的違約成本，可增加賣方自覺履行合同的壓力。對交易行為進行公證在合同簽訂後，因回遷房未獲得房屋產權證，不能在不動產登記中心進行過戶，買方可以要求賣方將房屋相關的拆遷安置協議、付款憑證等原件交付給自己保管，也可前往公證處對雙方的交易行為進行公證，使交易行為具有一定的公開性和公示力，防止賣方進行“一房多賣”。
購買回遷房的操作過程複雜且專業，而購房者往往難以單獨完成或容易忽視其中隱藏的風險，從而給自己帶來不必要的損失和麻煩。
因此，在購買回遷安置房時，建議購房者聘請專業的律師參與其中，由律師制定完備的合同條款，如在合同中約定增購費用、遲延交房、違約責任等防止賣方反悔的具體條款，並由雙方對交易行為進行公證，以最大限度降低其中的風險。