要換物業應該怎樣操作
文/樂居財經 鄧鑫妮
為期半年的領導力提升之旅就要畫上句號，吳蘭玉也從黃海手中接過指揮棒。
2022年7月24日，保利物業（06049。HK）會議室內，統一著裝的五十多名指揮官圍坐在桌子前，正在進行的是長達6個月的領導力培養計劃。
時任董事長的黃海站在最中央，吳蘭玉和姚玉成站在他左右兩側，按下啟動鍵，專案正式開始。
星海指揮官計劃接近尾聲，保利物業此時也傳來一則高管換防訊息。自1月11日起，吳蘭玉接替黃海為公司董事長及董事會提名委員會主席，吳蘭玉上任後空缺的總經理職位則由姚玉成擔任。
黃海與姚玉成年紀相仿，前者47歲後者48歲，二人比吳蘭玉年長几歲，不過值得一提的是，吳蘭玉目前仍是保利物業唯一的一位執行董事。
“短命”董事長
在此之前，保利物業有兩位執行董事，另一位是黎家河。2005年黎家河便在保利物業先後擔任總經理及董事長職務，2019年4月，黃海成為新一任董事長。
黃海也是保利的“老人”了，2002年12月起便一直任職於保利發展控股，多負責證券事務相關工作，與投資者關係及資本市場相關工作。2016年10月，黃海成為保利物業董事負責制定公司及業務重大策略，2019年4月隨著黎家河的職務變動，黃海成為董事長，並在第二個月獲委任為非執行董事。
1997年4月-1998年10月，黃海曾擔任深圳市奧沃醫學新技術發展金融部的業務經理，主要參與公司融資相關工作。1999年1月-2000年1月，轉而擔任廣州興達通訊汕頭分公司市場部經理，主要負責市場營銷相關工作。2000年3月-2002年12月，黃海又在中山公用事業集團擔任證券部經理及證券事務代表，負責證券事務相關工作。
此次黃海因工作調整不再擔任董事長，但將繼續擔任保利物業非執行董事及出任董事會稽核委員會委員。
黃海任董事長期間，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，保利物業營收59。67億元、80。37億元、107。83億元和64。49億元，同比漲幅分別為41。08%、34。7%、34。16%、25。16%，漲幅逐年遞減，2022年中期有了明顯回縮。
兩位高管上任
2021年底，保利物業釋出了股票激勵授予方案，激勵物件共有197人，包括高階管理人員、管理骨幹及技術骨幹等。
而在這兩項分組上面，時任董事兼總經理、黨委書記的吳蘭玉被單獨提及，她將獲授13。586萬股，佔授予總量（不含預留）的2。6%，佔公司股本總額的0。0246%。
2022年中報顯示，吳蘭玉持有保利物業11。68萬股，佔已發行股份的0。02%。按照1月11日收盤價55。6港元/股計算，這部分股票市值約649。4萬港元。2021年，吳蘭玉的酬金為326萬元，此番擔任董事長並未在公司領取任何董事袍金。
吳蘭玉在保利物業任職的時間不算太長，2018年6月開始擔任董事，次年獲委任為執行董事。但要是算上此前在保利集團的工作，則已經有十多年時間。
2005年，吳蘭玉在華中科技大學取得碩士學位，同年6月便進入保利發展控股成為一名業務經理，之後的13年時間，她歷任保利旗下的多家公司，期間多負責營銷類工作。
2005年9月-2008年2月，吳蘭玉擔任廣州科學城保利房地產開發主管市場營銷部門的負責人，負責銷售及市場營銷。2008年2月-2018年4月，調任保利（武漢）房地產開發的助理總經理及副總經理，離職前負責市場營銷、客戶服務及物業管理相關工作。
2018年，保利物業為推動上市招兵買馬，也是在這個時候，吳蘭玉進入保利物業成為了總經理，負責整體運營、管理、策略制定及業務決策。她入職的第二年年底，公司成功在港交所掛牌。截至1月11日收盤，保利物業總市值307。65億港元，排在上市物企第五的位置。
隨著吳蘭玉工作的調整，姚玉成接替了她原本的總經理職位。相比之下，姚玉成在集團外的工作經歷更為豐富。
1995年-2004年，姚玉成先後擔任廣州地鐵集團辦公室秘書、廣東愛立信科技人力資源部業務合作伙伴，及廣東盈通網路投資人力資源總監。2004年-2019年就職於美泰公司，離職前擔任深圳公司總經理兼區域人力資源總監。
此後，他才開始自己在保利的履新之路。2019年-2023年1月期間，曾擔任保利發展控股人力資源中心總經理。
外拓節奏
在保利物業的外拓活動中，吳蘭玉的出鏡率很高。
當有次問到印象最深刻的一件事情時，她提到了一張照片——辦公室的地板上攤滿要蓋章的招投標檔案，市場拓展部的工作人員席地而坐，手拿長卷準備蓋章。
吳蘭玉表示：“這是公司市場拓展工作的一個縮影。”
外拓成果可以從規模變化直觀感受到。2019年底，保利物業在管面積2。87億平方米，2022年中期已經達到5。23億平方米，增加了2億多的在管規模。
過去一年，上市物企中的國企央企抓緊囤貨，年底，一向收併購保守的中海物業也斬獲了廣州亞運城物管業務。保利物業卻不動如山，2022年收併購依然“掛零”。
除了收併購謹慎，保利物業的盈利能力問題也常受到關注。2022年中期，保利物業營收約64。49億元，同比增加25。2%；毛利率20。23%，淨利率9。9%。期間，上市物企平均淨利率約為12。8%，保利物業排在第37位。
同時，保利物業還在深耕更廣闊的業態，大力發展城市服務業務。公共服務在管面積增長迅速，但也面臨著增收困境。2022年中期財報顯示，公共及其他物業在管面積佔比約52。7%，該業態管理收入佔物業管理總體收入比重約23。6%，遠低於規模佔比。
保利物業曾在業績會上回應稱，雖然公共服務盈利表現較低，但仍會將公共服務專案作為公司戰略發展的重心。
吳蘭玉任職總經理期間，保利物業釋出了“大物業”戰略，她在接受採訪時也提到，物管行業正從“硬空間”向“軟基建”方向發展。
如今，吳蘭玉已經接替保利物業董事長職位，還是目前唯一的執行董事，公司未來的走向值得期待。
文章來源：樂居財經