閱璟山為什麼賣這麼貴
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大概、應該、可能沒有意外。
拿下深圳第二批集中供地計劃中
佔地面積最大
、
拍賣起始總價最高
的寶安松崗A401-0187地塊，對於深圳地鐵來說，簡直就是探囊取物。
A401-0187航拍｜來源：深圳公共資源交易中心
下個月，深圳將公開出讓22宗居住用地。
根據出讓公告，A401-0187僅限
具有國有（不含港澳臺地區）地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗
的中華人民共和國境內註冊法人企業獨立競買。
深圳地鐵：“你乾脆念我身份證得了。”
@深圳買房計劃 在地塊現場看到，A401-0187已被圍擋圍起來，案名也有了——“
深鐵璟城
”。“抵達無限可能”的slogan格外醒目。
A401-0187地塊現場｜@深圳買房計劃 攝於7月11日
“軌道+物業”的模式，不僅讓深圳地鐵成為“深圳地主”，也因此成為中國最賺錢的地鐵公司。
手握15個地鐵上蓋專案
深鐵搞“副業”風生水起
“深圳地主”深圳地鐵開疆闢土的征途，始於2008年。
為反哺地鐵，2008年，深圳地鐵效仿港鐵“
地鐵+物業
”模式，
在停放列車的車輛段上進行房地產開發，獲得回報，再投入地鐵的建設運營。
2008年11月，深圳地鐵作價17億元獲得前海141萬㎡土地，也就是今天的前海時代專案。隨後，深圳地鐵相繼在深大站、深圳北站、塘朗站、橫崗站、紅樹灣站等車輛段獲取土地。
也是自這起，深圳地鐵被業內稱為“深圳地主”。
據《深圳市地鐵集團有限公司2020年年度報告》，截至2020年末，深圳地鐵累計獲得
15個軌道沿線上蓋專案
的綜合開發權，開發規模約573萬㎡。
這些專案所在地段都相當優越，分別位於前海蛇口自貿區、深圳灣超級總部基地以及福田、寶安、龍華、光明等重點發展區域。
大部分專案為集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態於一體的
城市綜合體
。
截至今年4月，深圳地鐵專案規劃佈局地圖｜來源：@深鐵置業官微
今年，深圳地鐵計劃實現
新開工面積不低於143萬㎡
，包括前海時代專案5號地塊、深鐵瑞城、深鐵瓏境、深鐵璟城
4個專案
。
可供對比的是，深圳市住房發展2021年度小目標是，計劃新開工商品住房建築面積700萬㎡。深鐵置業的143萬㎡，雖然不全是商品住房，還包括了商業、學校等業態，體量也很驚人了。
副業搞得風生水起，深圳地鐵已經是中國最賺錢的地鐵公司。
深圳地鐵2020年報顯示，去年全年集團實現經營收入208億，銷售型物業認購金額就高達171億；全年實現淨利潤111億，相當於
每天賺3000萬
。
可供對比的是，據“搜狐城市”統計，2020年全國22座城市地鐵公司淨利潤總和達到216億。深圳地鐵可謂一枝獨秀，
淨利潤超過其他城市的總和，甚至是隔壁廣州的48倍。
圖片來源：搜狐城市
4專案開工3專案計劃入市
深鐵年度小目標是250億
會賺錢，也要會花錢。
會花錢，才更會賺錢。
2020年，深圳地鐵又開始在深圳土地公開市場買地。
6月11日，深圳地鐵以62。56億競得光明長圳車輛段綜合開發地塊，這是其近10年來首次在深圳市場透過招拍掛方式獲取土地；11月23日，競得龍華龍勝車輛段綜合開發地塊，代價是66。53億。
長圳、龍勝兩宗地總地價約
129億
，深圳地鐵也因此成為
2020年深圳土地公開市場上花最多錢買地的企業
。比以豪橫著稱的龍光更豪橫。
兩宗地的新名字分別是深鐵瑞城、深鐵瓏境。
2020年11月23日，深圳地鐵競得龍勝車輛段綜合開發地塊｜來源：深鐵官網
將於8月9日出讓的寶安松崗A401-0187，也是為深圳地鐵量身定製的一塊地。該地塊佔地面積約30萬㎡，掛牌起始價63。29億，深圳地鐵已經給它取好了名字——“深鐵璟城”。
A401-0187在11號線碧頭站旁，與東莞僅一河之隔
據瞭解，今年深圳地鐵已入市專案包括深鐵隔呈價懿府一期、深鐵閱山境，銷售額超100億，完成全年銷售目標的40%；計劃障其倍入市專案有3個，分別是
深鐵瑞城
、
深鐵瓏境
和
深鐵懿府二期
，將承擔150億的銷售任頂超務。
瑞城已出地面，懿府進度更快一些，都計劃在今年四季度入市，而瓏境估計有點懸。
雖然深圳地鐵表示，2021年“將陸續向市場推出深鐵瑞城專案和龍勝專案”，但
@深圳買房計劃 在7月初踩盤時發現，瓏境專案正在平整土地，地基還沒開始打
。要想趕在今年入市，留給深鐵的時間不多了。
深鐵瓏境工地現場｜@深圳買房計劃攝於7月2日
這一點，深鐵可以向萬科取取經。同樣是去年11月23日拿的地，萬科都會四季花園已經賣得七七八八了。
超連結
深鐵瑞城
位於光明鳳凰城，毗鄰地鐵
6、18（規劃中）號線長圳站
。
瑞城是深圳地鐵在光明的首個軌道綜合開發專案，也是“城”系光明首發作品。
專案佔地19萬㎡，總建築面積65萬㎡，是集住宅、商業、公園、學校為一體的綜合體。
商品住宅主力戶型為
約95-125㎡
，最高銷售均價
47500元/㎡
。
此外，瑞城建成後將提供10萬㎡、2000餘套保障及人才房。
深鐵瓏境
位於龍華和平路北側，接駁地鐵
4號線龍勝站
，西側為陽臺山森林公園。
瓏境集住宅、商業等於一體，自帶幼兒園和36班九年一貫制學校，總建面約28萬㎡。
建成後，瓏境商品房
最高銷售均價70875元/㎡
。
前海時代專案5號地塊
位於前海核心區域，涵蓋住宅、辦公、商業、酒店等業態於一體，是深鐵置業打造的前海中央約
200萬㎡生態綜合體旗艦
。
專案一期已於2014年完成建設，二期規劃總建築面積約89萬㎡綜合體業態，5號地專案用地面積約2。57萬㎡，總建築面積約23萬㎡。
深鐵懿府
位於南山安託山，靠近華僑城、香蜜湖兩大傳統豪宅區，靠近
7號線深雲站
、
2號線深康站
。
深鐵懿府是深鐵城市高階住宅首發作品，約75萬㎡人文生態綜合體，主力戶型為
約95-230㎡
。
一期於今年年初開盤，備案均價
約10.3萬/㎡
，二期計劃四季度入市。
深鐵璟城
位於寶安松崗，無縫接駁地鐵
11號線終點站碧頭站
，與東莞隔河相望。
璟城是集高階住宅、繽紛商業、運動公園、九年教育配套等於一體的大型生態綜合體。
住宅首批主力戶型為
約75-140㎡
，售價不得高於
47200元/㎡
。
5個深鐵盤，剛需改善都有得挑。
你準備pick誰？