開發商送花園能圍起來嗎
“房屋滿五年帶自建”“贈送16平方米自建房”……在二手房交易平臺上，總有一些帶有“自建”“贈送面積”等字眼的房子吸引著買家的眼球。
在買房者看來，房屋自建的部分不算在房本面積當中，“買到就是賺到”。而中介也很樂意接收這樣的房源，因為它比普通房子更好賣。買賣雙方似乎都忽略了自建背後的違建實質以及拆除風險，反而認為房子帶違建是一種優勢和賣點。
案例
一層帶花園 實為違建房
位於大興黃村火車站附近的車站北里小區，是一個建成於1995年的老小區。近段時間，市民武先生在搜尋二手房資訊時，瞧上了這裡的一套房子，準備買來給父母住。除了相對便宜的價格，這套房子更讓武先生動心的一點，在於宣傳語中的“一層帶花園”。因為父母腿腳都不太利索，一層的房子更能方便二老進出。又因為父親有種點東西的愛好，帶一個花園，能讓老人家平時的生活多點樂趣。
除了帶花園，在中介的宣傳資訊上，還寫著附送“16平方米的自建房”，這部分面積是不算在整套房子60平方米的房本面積當中的。“房本60平方米，還送16平方米自建，不是相當於多出四分之一的面積嗎？”想到這裡，武先生越來越覺得自己發現了一個大便宜。
車站北里，一間房子的臥室其實是拓出去的違建房
在找房之前，武先生了解過有開發商把花園贈送給一層業主使用的情況，也見過有人會在花園裡蓋出一間房子當儲物間。在武先生的設想之中，車站北里這套房子的自建房應該也是類似的情況。可到現場看房之後，武先生有點不敢相信自己的眼睛。在房屋最南側的門外確實有一片區域，但只是胡亂堆放著雜物，四周則被牆壁封了起來。據中介介紹，這片雜物堆放區就是宣傳裡說的花園。而連線著雜物堆放區的房間，竟然就是自建房，根本不是武先生設想中“大花園裡蓋著自建房”的景象。
武先生跟中介仔細詢問才知道，原來房主是把原本的房屋南牆拆掉，向外拓出了十幾平方米的區域，並把這片區域整體用牆封了起來，還在其中分出了一個房間和一個被稱作“花園”的雜物間。從內部裝潢上看，根本看不出其中的一間屋子是拓出來的自建區域。
沒想到自己心心念唸的花園，竟然是房主自己違建出來的，根本不是什麼開發商贈送使用的區域，武先生一下子心涼了半截。再想到這種和原房屋打通的自建房，如果被發現並拆除，甚至都不知道該如何把房子恢復原樣，武先生最終還是放棄了買房的念頭。
中介
避談風險點 支招如何改
除了在一層建違建，還有賣家在頂層上做文章。在芍藥居北里，買房人胡鑫透過中介得知，這裡就有兩套頂層“送露臺”的房子。100平方米左右的房本面積，“贈送”的露臺竟然有30平方米，聽起來很是誘人。
芍藥居北里，有房主把露臺封成陽光房來賣
芍藥居北里，房主在露臺違建上還掛上了“賣房”二字
現場看房時，胡鑫發現這兩套房子對露臺的改造各不相同。其中一家用的是塑鋼窗戶，把露臺圍成了一個陽光房。而另一家的露臺則完全用水泥把四周和頂部封了起來，從外觀上看，已經完全看不出原先露臺的樣子。
根據北京市規自委的相關規定，規劃用作露臺的區域，是不能超規劃變成房間的，也就是說這兩套房子對露臺的改造都屬於違建範疇。但中介在宣傳時，絲毫沒有提及違建可能被拆除的隱患，只是一味宣傳露臺“不算在房本面積當中”、“免費贈送”，好像房子有違建變成了一種優勢。
這兩套房子都位於老式板樓的七樓，樓內沒有電梯。看到胡鑫有些猶豫，中介還給胡鑫提了點房子的後續改造建議。在七樓，同樓層沒有其他戶，只有一扇房門。中介稱，如果胡鑫買下來想出租，可以在樓道牆壁再開一扇門。牆壁的另外一側就是露臺，開了門之後，露臺跟主體房屋就形成了兩個不同的區域，租的時候也可以把露臺當成單間出租，價格更高。而如果胡鑫對陽光房不滿意，也可以按照另一家的改造方式，把露臺拿實體牆壁完全封起來。
調查
違規宣傳多 違建“更好賣”
記者查詢發現，在二手房交易平臺上，存在著不少把違建當作宣傳賣點的情況，涉及違建的關鍵資訊則替換成了其他字眼。在其中一家網站輸入“自建”，會彈出上百條售房資訊，標題裡包括“板樓一層帶自建”“一層帶自建陽光房”等等。而在另一家網站上輸入“自建”，只會顯示出一套房源，但如果換成“贈送面積”，則會彈出77條售房資訊。
除了在標題上打擦邊球，在中介提供的具體房屋資訊中，也存在淡化違建概念、誤導買房人的情況。比如在中介給武先生提供的戶型圖上，可以看到南側有一個13平方米的多功能間和一個6。7平方米的花園，這兩個區域都是房主自建的部分。而在胡鑫拿到的戶型圖上，露臺同樣跟原本的房屋畫在了一起。對於房主自建的部分，宣傳圖中根本就沒有相應的區分或提示，買房人很容易認為這就是房屋原本的戶型圖。而真正的原始戶型圖，中介卻提供不出來。
中介提供的戶型圖，露臺部分也和原房屋畫在了一起
對於帶有違建的房屋，一些中介的銷售人員不但沒有“避而遠之”，反而很樂意地承擔起了房屋的銷售工作。記者以有一套帶“自建”的房子想賣為由諮詢了某中介，工作人員首先詢問了自建部分有沒有相應規劃審批，在得到否定答覆後，依然表示可以幫忙賣，甚至表示這種房子“更好賣”。“比沒自建的肯定好賣呀。咱們有自建面積就大了，但是計算房價的面積不變，等於花更少的錢買了更大的房子。”
房子涉及到違建，會不會在走交易手續時出現障礙？對此中介打起了包票：“肯定沒問題！我前段時間剛賣過一套，直接去繳費過戶就行了，沒人查。”
專家提示
交易後遇拆除 只能自吞苦果
帶有“自建部分”的房屋，真的如中介所言，在買賣過程中不會遇到問題嗎？北京市住建委迴應稱，如果房屋被有關部門認定存在違建，在違建拆除之前，房屋是不能完成二手房的交易和過戶的。
買房人如何判斷房屋是否有違建？記者向負責違建認定的北京市規自委進行了諮詢。
工作人員提供了一種最簡單的辦法，就是看房屋的現狀是否能與不動產登記證上的附圖對應。
如果存在對應不上的部分，就會被認定是違建。買房人如果想要查詢房屋的原始規劃，可以在規自委的網站上申請資訊公開。
在採訪過程中，也有中介也提到了有違建的房屋不能交易，所以“能交易的房屋就意味著不存在違建問題”。對於這種說法，住建委迴應，在樓房二手房交易和過戶的過程中，一般不會有現場查驗房屋現狀的環節，所以會存在“房屋有違建但未被發現”的情況。在這種情況下，二手房是有可能完成交易和過戶的。“但不是說能交易、能過戶的房子就不存在違建，只是還沒有被發現和認定而已。如果規劃部門認定房屋有違建，最終還是要拆除的。”
如果賣房人在賣房時隱瞞了違建的事實，或是稱“自建部分經過了政府認定，不會拆”，但房屋交易後還是發生了違建被拆除的情況，買房人能否向賣方申請賠償？北京嶽成律師事務所律師郝亮亮提示，在交易過程中，買賣雙方一般只會在口頭上約定與自建部分相關的內容，不會在合同裡明確體現。所以如果發生自建部分被認定為違建導致拆除的情況，買方很難舉證去要求賣方進行賠償。
而即使在合同裡寫明瞭“附贈自建”的內容，在違建拆除時，買方也很有可能要“自吞苦果”，因為沒有證據證明買方針對自建部分支付了相應的價款，損失也就無從界定。
郝亮亮認為，因為違建的買賣本來就不合法，中介平臺把自建當作賣點的行為更應該受到嚴格監管。至於買房者，不能一味聽信中介的“忽悠”，而是應該在購買房屋之前盡到審查的義務，對房屋是否存在違建有一個基本的瞭解。“更不能因為看重了自建而去買房，自建部分的使用權是得不到保障的。”
編輯 王雯淼
流程編輯 劉偉利