王媼武負是什麼人
繼1998年提出促使住宅業成為新的經濟增長點，實行住房分配貨幣化、啟動住房消費，2003年又首次明確指出房地產業為國民經濟支柱產業，房地產業得到快速發展，在經濟發展中的作用尤為凸顯。
我國的房地產調控始於20世紀90年代初，經歷了
調控起步階段、規範市場階段、支援與抑制並存階段、穩定房價階段、調控反覆階段、堅決抑制房價上漲階段
，當前在宏觀經濟環境整體偏弱的背景下，中央調控更重長效，分類調控、告別“一刀切”。
二十餘年的調控歷程，體現了中央對房地產行業的高度重視。
房地產業具有資金密集和槓桿經營的特點，貨幣政策對其發展趨勢影響巨大。
2000-2015年，央行對基準利率調整28次、存款準備金率調整44次，使用頻率相當之高。這些貨幣政策的調整直接影響了信貸供給，進而帶來銀行業可貸資金總額的波動。
對房地產行業而言，每一次的調整都帶來房地產上市公司整個板塊股價的巨幅震盪。
究其原因，在於
近年
我國房地產企業高達75%左右的資產負債率，而債務融資的來源主要是銀行貸款，這種過度依賴造成了貨幣政策的調整，必然會極大的影響房地產企業的債務融資結構，也必將影響企業的績效。
我國貨幣政策的調控手段主要有三種：
基準利率、存款準備金率、貨幣供應量（M2）。
基準利率代表資金的價格，反映資本的回報水平，是商業銀行決定貸款利率的依據，也是連線宏觀經濟與微觀企業的重要橋樑，直接關係到企業的投資策略及債務結構。
存款準備金率指金融機構按規定向
中國人民銀行繳納存款準備金佔其存款總額的比率，其高低影響市場的貨幣供應量，決定商業銀行發放貸款的能力
。
M2反映的是社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，近些年，M2呈穩定增長態勢。基準利率和存款準備金率波動較大，2000年至2012年經歷了兩次上調週期和兩次下調週期。
2013年以來，受經濟環境及存量房影響，房地產市場的量價和土地出讓面積均呈現增長疲軟的格局，
我國貨幣政策也隨之進入第三次下調週期。
2014年11月22日至2015年10月24日，央行六次降息、五次降準，1至3年中長期貸款基準利率由6。15%下調至4。75%，創1991年以來24年新低。
由於這些貨幣政策的調整，無風險利率和企業融資成本都有明顯下降。
2015年三季度國房景氣指數顯現止跌回升勢頭，房地產市場有逐漸回暖跡象。
國內外企業經營績效評價的發展
西方的企業經營績效評價體系主要經歷了四個時期。
首先，是20世紀前的成本業績評價時期，即以成本作為業績評價的核心；其次，是20世紀初至20世紀80年代以財務指標為主導的績效評價時期，杜邦公司以“投資報酬率”作為企業績效的評價指標，隨後完善的杜邦體系及杜邦系統圖使財務指標占據了績效評價的主導地位。
隨後，是20世紀80年代至90年代的
以財務指標為主、非財務指標為輔
的績效評價時期，這與科技發展帶來的無形資產的開發利用、人力資源作用的凸顯休慼相關，非財務指標主要用開調整和補充原有的業績評價體系。
當今，是20世紀90年代後逐漸形成的戰略管理型的績效評價時期，
隨著財務指標體系的不斷完善以及戰略管理思想的快速發展，新型的財務指標體系得到不斷更新且更為合理。
我國也同樣經歷了不同時期的績效評價體系，但真正意義上的績效評價體系則在改革開放以後。
改革開放以後我國先是實行承包經營責任制，在20世紀90年代後逐漸重視對微觀企業的績效的評價，在評價內容及評價指標上均進行了改善。現如今，
企業經營績效評價體系的確立成為企業管理實踐的熱點問題。
企業經營績效的評價方法
目前，企業經營績效的評價方法較多，
被國內外學者們廣泛使用的主要有平衡計分卡、熵權法、資料包絡分析和因子分析等。
（一）平衡計分卡
透過對我國企業經營績效評價體系的發展現狀及我國房企特點的綜合分析，借鑑國外平衡計分法，
從財務角度、內部程式及組織的學習角度、顧客滿意角度和創新能力角度系統地評價房企績效。
從現有平衡積分卡理論出發，在財務維度、內部運營維度、市場與客戶維度和學習與成長維度的基礎上，增加了強制性指標——風險管控維度，這一指標最終反映在經濟資本回報率上，形成了五個維度的平衡考核體系，得到了較多人的認同。
（二）資料包絡分析
從實現效率的角度將績效分解為有效性和效率的乘積。據調查顯示，
經營有效性和經營效率這兩個指標間並不存在顯著
相關性
。
最後，結合波士頓戰略矩陣和評價結果的分組思想，發現每個公司在經營方面存在各自的薄弱環節，結果將有助於管理者實施經營管理。
將改進的資料包絡分析方法和典型的相關分析相結合，
對所選評價指標中的輸入、輸出指標進行典型的相關分析，得到了綜合典型的相關變數。
在滿足DEA約束的條件下，有效地克服傳統DEA方法的缺陷，為運用改進的DEA方法對典型的相關變數進行分析，對我國房地產上市公司的績效進行綜合評價，最終評價結果的區分能力更強且更科學的評價結果。
（三）熵權法
透過
構建滬深A股房地產上市公司經營績效評價和關於房地產上市公司經營績效評價的熵權TOPSIS模型
，利用年報披露的各指標下不同房地產上市公司的屬性值中關於理想解和非理想解之間的差距來區分各公司的經營績效。
選取滬深A股中長三角經濟圈的中小板上市公司共77家作為研究樣本，運用系統整合思想選出績效評價指標集，結合熵權法確定各指標的權重值，構建綜合績效評價體系。
（四）因子分析
以郵電企業為例，
運用因子分析法，透過對公因子的提取選取評價指標，建立企業經營績效評價指標體系
，對企業的經濟效益進行綜合分析及評價。
在對財務資料無量綱資料進行均值化處理的基礎上，運用因子分析法進行分析研究，構建盈利能力指標、資產管理能力指標、償債能力指標、股本擴張能力指標、成長能力指標和現金流量狀況指標六大指標體系。
依據多種原則，共分三個層次建立房地產企業績效評價體系。
首先考慮宏觀經濟環境及微觀公司的管理決策等因素，發現其績效受到宏觀經濟因子和微觀公司決策因子兩個主因子的影響；
隨後將主因子細化到多方面，尋找主因子的因素影響，進而對兩個主因子分別進行因子分析以及模型擬合；最後，
借鑑功效係數法對因子進行量化處理，建立出適合我國房地產企業綜合績效評價的體系。
結語
房地產業屬於資金密集型產業，債務融資結構是企業資本結構的重要組成部分，尤其對房地產企業，是影響企業績效的關鍵因素。相比股權融資，
債務融資具有“稅盾”作用；能夠有效緩解股權融資帶來的委託代理問題，降低代理成本。
目前多數忽略債務融資不同結構之間的差異，立足於債務融資的整體，將所有債務視為同質。
然而
和
不同期限和不同來源的債務，對企業的績效具有不同的影響。
財務績效體現了企業一定時期內的經營效益和成果，是評價企業經營業績的核心指標。
國內外關於企業債務融資結構與績效關係的研究中，多采用單一指標或少數指標的分析來說明公司績效。
而公司績效是
償債能力、營運能力、盈利能力、成長能力
等的綜合體現，其中，EVA（經濟增加值）作為一種更多考慮資本機會成本的新型財務指標，也應納入企業綜合績效的指標體系當中。
貨幣政策的調整，一方面會直接影響房地產
企業
銀行借款的融資成本、額度及難易程度；另一方面也會對房地產企業債務結構中如商業信用佔負債比重構成影響，企業會為達最優的績效相應地調整債務融資結構。
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