丁祖昱：TOP500房企總資產規模連續四年下降

中新經緯3月30日電 題：TOP500房企總資產規模連續四年下降

作者 丁祖昱 易居企業集團執行長

由上海易居房地產研究院、中國房地產業協會聯合釋出的《2022房企綜合實力TOP500測評研究報告》（下稱“報告”）指出，2021年，在中國房地產行業規模基本見頂、房企利潤空間有限、週轉提升緩慢的情況下，房企發展內部分化在持續加劇。

行業排名變化較大，萬科蟬聯第一

報告顯示，2022年房企綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利佔據。其中，萬科蟬聯第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列四至十位。

與2021年相比，2022年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為26%。產品品質優秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯。規模巨大，但流動性出現問題的房企排名下降明顯。

TOP500房企當中，華東、華南企業數量佔比接近六成，中部地區企業數量佔比略有提升，繼續保持了良好發展態勢。

房企集中趨勢下降，龍頭企業保持穩增長

2021年，TOP500房企總資產均值為916。78億元，同比增長10。47%，增速較上年下降6。17個百分點；淨資產均值為211。93億元，同比增長18。52%，增速較上年提升0。63個百分點。總體來看，TOP500房企總資產規模維持了增長，但增速則是自2017年見頂之後連續四年出現下降；TOP500房企淨資產同樣保持增長，增速近三年來保持了穩定。

從企業層面來看，在2021年密集調控之下，行業依然有部分龍頭房企保持了資產穩步增長；另一方面，2021年下半年，在市場趨冷、融資趨緊的情況下，部分房企流動性顯現出較大問題，被迫出售部分資產緩解困境。

從報告測評結果來看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200房企的銷售金額分別約佔TOP500房企銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較於2020年，TOP10、TOP50房企的集中趨勢有所下降，主要是因為部分規模房企因出現債務風險未列入榜單，或排名有大幅下滑所導致。

融資環境持續收緊，償債壓力依然較大

2021年，在“房住不炒”“三道紅線”、房地產貸款集中度政策出臺的背景下，全年政策先緊後松，房企融資呈現供需端持續收緊態勢。

具體到頭部房企，2021年，TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2。34%。分季度來看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降8。76%。下半年，受部分企業違約事件影響，融資額繼續走低，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度，剔除預收款後的資產負債率達標率略有上升，而淨負債率與現金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規模處在高位，償債缺口給房企短期資金池深度帶來不小考驗，從海外債到期餘額來看，未來三年房企仍面臨較大還債壓力。

淨利潤持續負增長，盈利能力繼續下滑

2021年，TOP500房企營業收入均值為190。65億元，較上年增長4。02%。營業成本均值153。90億元，較上年增長10。31%。淨利潤均值10。72億元，同比下降2。61%，現金及現金等價物餘額均值88。43億元，同比下降3。28%。

2021年，TOP500房企總資產收益率均值為0。78%，較上年下降了0。54個百分點；淨資產收益率均值為3。89%，較上年下降了0。64個百分點；成本費用利潤率均值為9。84%，較上年下降了1。41個百分點。房企的總資產水平上升，利潤空間在收窄，尤其近兩年來，房企的淨利潤增幅不及資產增幅，導致總資產收益率下滑。

將TOP50房企的絕對盈利能力資料與TOP500房企相比較，TOP500房企各項指標與TOP50房企相差較大，表明中小企業的業績疲弱，增長乏力。在相對盈利能力方面，各位次房企在不同指標上各有優勢，差異明顯。將TOP50房企與TOP500房企進行對比，頭部房企在相對盈利能力方面更具優勢，行業內部分化趨勢明顯。

運營指標整體提升，房企迴歸品質追求

2021年，TOP500房企存貨週轉率均值為0。13，較2020年增加0。02；流動資產週轉率均值為0。15，較2020年增加0。01；總資產週轉率均值為0。11，較2020年增加0。01。從三大運營指標均值看，房企總體資料緩慢提升。

運營週轉效率方面，2018年—2021年週轉率曲線呈現先上升、再下降，後又上升的趨勢。2021年，房企運營週轉效率緩慢提升主因在於房企業績增速放緩，融資監管持續收緊，銷售端受到限價、限購、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控槓桿、限融資的背景下，縮短回款週期、加快資金週轉、提高運營效率成為眾多房企的重要舉措。

隨著行業進入高質量發展階段，產品力提升成為房企發展新要求，房企從拿地階段就開始注重產品品質，且更關注地產產品的健康、舒適、環保等因素，以期獲得更高產品溢價。

隨著房地產行業發展邏輯改變，房企發展需要改變舊有發展路徑，選擇長期主義發展理念，在控制風險同時兼顧民生保障。在發展的第二曲線上，未來房企應理性選擇賽道，持續開闢新的利潤增長點。（中新經緯APP）

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